به چشمانداز بازار مسکن امیدی نیست/ بازار مسکن قفل شده است
به گزارش نبض بازار ، بازار ساختوساز در ایران با پدیدهای نگرانکننده روبهرو شده است؛ حجم سرمایهگذاری واقعی در مرحله «تکمیل ساختمان» که آخرین حلقه از زنجیره تولید مسکن محسوب میشود، در نیمه نخست سال گذشته با افت کمسابقه ۳۲ درصدی همراه بوده است. این میزان سقوط، شدیدترین ریزش در هفت سال اخیر به شمار میرود و نشان میدهد جریان ورود واحدهای تازهساز به بازار مصرف در آستانه توقف قرار دارد. توقفی که پیامد آن، تشدید کمبود عرضه در بازار معاملات ملک خواهد بود.
بررسیها حاکی است این وضعیت نتیجه انباشت سالها افت سرمایهگذاری واقعی در مراحل ابتدایی ساختوساز است؛ روندی که از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان ۱۴۰۲، بهطور متوسط سالانه چهار درصد کاهش داشته است. در کنار جهشهای پیاپی قیمت مسکن و تورم فزاینده نهادههای ساختمانی، اکنون عامل تازهای نیز در حال اثرگذاری بر رکود ساختوساز است: خروج کارگران مهاجر از پروژههای ساختمانی و جایگزینی آنها با نیروی کار داخلی، که بهواسطه دستمزد بالاتر، بر هزینه نهایی ساخت تأثیرگذار خواهد بود.
در سالهای اخیر، بازار ساخت و ساز در ایران با افت قابل توجهی مواجه شده است. این کاهش، که به ظاهر ناشی از رکود و کمبود ساخت و ساز است، اما واقعیت پیچیدهتر و پرچالشی را در دل خود دارد. مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با «نبض بازار» ضمن تشریح ابعاد این پدیده، به بررسی دقیق دلایل سقوط ساخت و ساز و وضعیت نابسامان بازار مسکن پرداخت.
آمارهای ساخت و ساز؛ تناقضی آشکار
گودرزی تاکید میکند که آمار رسمی ساخت و ساز در کشور کامل و دقیق نیست و بخش قابل توجهی از ساخت و سازها بهویژه در حاشیه و خارج از بافتهای شهری، غیرمجاز و خارج از آمارهای رسمی انجام میشود. او میگوید: «اگرچه گفته میشود ساخت و ساز کم شده، اما در واقع بخش بزرگی از ساخت و سازها در اطراف شهرها در حال انجام است که در آمارها دیده نمیشود.»
این موضوع باعث شده است تا تحلیلگران بهطور کامل نتوانند وضعیت واقعی بازار را ارزیابی کنند. با این حال، واقعیت آن است که بخش رسمی و قانونی ساخت و ساز با مشکلات اساسی مواجه شده است.
قیمتگذاری بیضابطه؛ مانع اصلی جذب سرمایه
یکی از بزرگترین موانع رشد ساخت و ساز، قیمتگذاری غیرشفاف و بیضابطه مسکن عنوان میشود که منجر به کاهش تمایل سرمایهگذاران برای ورود به این بازار شده است. به گفته گودرزی، «سرمایهها به دلیل آشفتگی قیمتها و سیاستهای ناهماهنگ جذب بازار نمیشوند و این باعث کاهش چشمگیر سرمایهگذاری در پروژههای ساختمانی شده است.»
همچنین وی به مشکلات شهرداریها در حمایت از سازندگان اشاره کرد و افزود: «به جای تسهیل و حمایت، شهرداریها موانع زیادی بر سر راه سازندگان ایجاد میکنند که این امر روند ساخت و ساز را پیچیدهتر میکند.»
عرضه مسکن بیش از نیاز؛ بحران کمبود زمین عمدی است
گودرزی برخلاف تصور عمومی که از کمبود مسکن صحبت میکند، اعلام کرد که کشور با مازاد واحدهای مسکونی مواجه است. وی با اشاره به اسکان حدود هشت میلیون اتباع بیگانه در ایران گفت: «با وجود این حجم از اسکان، نمیتوان ادعا کرد کمبود مسکن وجود دارد.»
او تاکید کرد که مشکل اصلی نه در عرضه، بلکه در جوسازیهای رسانهای و آگهیهای کاذب است که به ایجاد التهاب کاذب در بازار منجر شدهاند. این تبلیغات غلط باعث شده سرمایههای مردم صرف ساخت خانههایی شود که هماکنون بسیاری از آنها خالی ماندهاند و مشتری ندارند.
کاهش سرمایهگذاری؛ رکود بیسابقه در ساخت و ساز
بر اساس آمارهای رسمی، حجم سرمایهگذاری واقعی در مرحله تکمیل ساختمانهای در حال احداث طی سالهای اخیر به شدت کاهش یافته است. گودرزی این وضعیت را ناشی از کاهش تقاضا، تورم بالا و بیثباتی بازار مسکن میداند. وی گفت: «تقاضای واقعی به سمت صفر میل کرده و حتی بخش مصرفی نیز قادر به خرید نیست.»
وی همچنین اشاره کرد که دوره انتظار برای خانهدار شدن به بیش از ۱۰۰ سال افزایش یافته است که این وضعیت، تقاضا را به شدت آسیب زده است. علاوه بر این، تورم افسارگسیخته باعث شده پیشفروش واحدهای مسکونی دیگر برای سازندگان صرفه اقتصادی نداشته باشد و بسیاری از پروژهها نیمهکاره باقی بمانند.
تورم و جهش قیمتی؛ تخریب صنعت ساختمان
یکی دیگر از مشکلات جدی بازار ساخت و ساز، جهش شدید قیمتها در بخش مسکن طی سالهای گذشته است. گودرزی با اشاره به افزایش ۷۲۵ درصدی قیمت مسکن در دولت پیشین، این افزایش را «تخریب واقعی» صنعت ساختمان توصیف کرد و گفت: «قیمت مسکن بیش از ۴۷۷ درصد بیشتر از تورم عمومی رشد کرده و همین موضوع باعث شده خانهها از دسترس مردم خارج شود.»
او تاکید کرد که سهم زمین در بهای تمام شده مسکن به بیش از ۶۰ درصد رسیده است که این موضوع نشان از بحران کمبود زمین ندارد و بیشتر ناشی از سیاستهای عمدی در حوزه زمین است. به گفته وی، کشور دارای پهنه وسیع زمین است و اگر حتی یک درصد زمینهای ایران به ساخت و ساز اختصاص یابد، به هر ایرانی نزدیک به ۱۹۴ متر زمین خواهد رسید.
بازار مسکن در شرایط قفل شده
با افزایش شدید قیمت زمین، مصالح و دستمزد نیروی کار، ساخت و ساز در وضعیت قفل قرار گرفته است. گودرزی گفت: «در این بازار نه فروشندهای حاضر به عرضه است و نه خریدار تمایلی به خرید نشان میدهد. این وضعیت به طور طبیعی منجر به کاهش ساخت و ساز میشود.»
او به رقابت بازارهای موازی سرمایهگذاری هم اشاره کرد که سود بسیار بالاتری نسبت به مسکن داشتهاند و این عامل نیز باعث جذب سرمایهها به سمت این بازارها شده است.
به چشمانداز بازار ساخت و ساز؛ امیدی نیست
در پایان، کارشناس مسکن تاکید کرد که در شرایط فعلی امیدی به بازگشت رونق به بازار ساخت و ساز وجود ندارد مگر آنکه اصلاحات اساسی در قیمتگذاری، تامین زمین و حمایت از سازندگان انجام شود. وی گفت: «اقتصاد علم دقیقی است و بازار مسکن در وضعیت فعلی به کاهش ۳۰ درصدی تقاضا رسیده است، در حالی که باید این رقم به بازه ۱۵ تا ۲۵ سال برسد.»
او افزود که بدون دخالت دولت و اصلاح سیاستها، قشرهای ضعیف جامعه حتی در طول عمر خود قادر به خانهدار شدن نیستند و این وضعیت ادامه خواهد داشت.
نیازمند اصلاحات فوری در سیاستهای ساخت و ساز
گودرزی خواستار ورود جدی دولت به ساماندهی قیمتگذاری منطقهای، شناسایی و کنترل آگهیهای مسکن و اختصاص زمین رایگان به مردم شد تا بتوان گامی موثر در بهبود وضعیت ساخت و ساز برداشت. وی تاکید کرد که رهاشدگی بازار و کمکاری دولت در اجرای تکالیف برنامههای پنجساله باعث شده بحران عمیقتر شود و ذینفعان اصلی بازار مسکن همگی در ضرر باشند.