نوسازی جنوب تهران؛ بازار، شهرداری و بانک در یک میدان + اینفوگرافی
به گزارش نبض بازار ، منطقه ۱۸ تهران و بهویژه محدوده یافتآباد، یکی از نمونههای شاخص بافت فرسوده و کمبرخوردار جنوبغرب پایتخت است؛ محدودهای با تراکم جمعیتی بالا، قیمت پایینتر مسکن نسبت به میانگین تهران و سهم قابلتوجه املاک اوقافی. مجموعه این عوامل، در کنار افزایش هزینههای ساخت، نوسازی این بخش از شهر را با چالشی جدی مواجه کرده است؛ چالشی که در آن، مدلهای سنتی سرمایهگذاری دیگر الزاماً پاسخگوی اقتصاد ساختوساز نیستند.
وقتی ساختوساز در جنوب صرفه اقتصادی ندارد
اقتصاد ساختوساز در مناطق مختلف تهران از شرایط یکسانی برخوردار نیست. در بخشهایی از نیمه شمالی شهر، ارزش بالای زمین همچنان امکان ایجاد حاشیه سود برای سازندگان را فراهم میکند، اما در مناطق جنوبی، محدودیت قدرت خرید خانوارها باعث شده فاصله میان هزینه ساخت و توان بازار برای خرید واحدهای نوساز افزایش پیدا کند.
افزایش قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار، عوارض و سایر هزینههای ساخت نیز فشار بیشتری بر سازندگان وارد کرده است. در چنین شرایطی، سود مورد انتظار پروژههای خصوصی در مناطقی مانند یافتآباد کاهش مییابد و انگیزه سرمایهگذاری نیز تحت تأثیر قرار میگیرد.
نتیجه این وضعیت، تنها کاهش ساختوساز جدید نیست؛ بلکه استمرار فرسودگی ساختمانها و عمیقتر شدن شکاف میان مناطق مختلف تهران از نظر دسترسی به واحدهای ایمن و نوساز است. به همین دلیل، نوسازی در جنوب پایتخت را نمیتوان صرفاً یک مسئله ساختمانی دانست؛ این موضوع با اقتصاد شهری و قدرت خرید ساکنان نیز ارتباط مستقیم دارد.
شهرداری و مدل «کلید به کلید»
در شرایطی که بازار خصوصی با محدودیت اقتصادی برای ورود به برخی مناطق مواجه است، شهرداری تهران تلاش کرده از مدلهای دیگری برای نوسازی استفاده کند.
یکی از این روشها، مدل «کلید به کلید» است که در پروژههایی مانند اسلامآباد دنبال میشود. در این مدل، مالکان واحدهای فرسوده بهجای دریافت تسهیلات یا مشارکت مستقیم در ساخت، واحد نوساز دریافت میکنند و ملک فرسوده آنها در فرآیند نوسازی قرار میگیرد. پروژه اسلامآباد با پیشبینی حدود هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی نمونهای از این رویکرد است.
سازمان نوسازی شهر تهران همزمان در برخی مناطق دیگر، روشهایی مانند تجمیع بلوکمحور، ساماندهی اجتماعی بافت و بازآفرینی راستههای تجاری فرسوده را دنبال میکند. این رویکرد نشان میدهد که نوسازی بافتهای فرسوده الزاماً یک نسخه واحد ندارد و بسته به ویژگیهای هر محدوده، میتواند از مدلهای متفاوتی استفاده کند.
الغدیر؛ مدل سوم نوسازی در یافتآباد
پروژه مسکونی الغدیر در یافتآباد جنوبی را میتوان در همین چارچوب، نمونهای متفاوت از مداخله در بازار مسکن جنوب تهران دانست. این پروژه با حمایت گروه مالی گردشگری و بانک گردشگری و در قالب طرح اقدام ملی مسکن و مدل خودمالکی در زمینی با مساحت بیش از ۲۰ هزار مترمربع در حال اجراست.
الغدیر شامل ۶ بلوک ۱۴طبقه و ۹۴۶ واحد مسکونی با متراژ ۶۰ تا ۱۱۵ مترمربع است و زیربنای ناخالص آن به حدود ۱۳۵ هزار مترمربع میرسد. همین مقیاس، پروژه را از طرحهای کوچک و نقطهای نوسازی متمایز میکند و آن را به مدلهای تجمیع و توسعه بلوکمحور نزدیکتر میسازد؛ با این تفاوت که در اینجا، نقش اصلی تأمین مالی و پشتیبانی پروژه بر عهده یک مجموعه بانکی است.
از این منظر، الغدیر نه بر منطق حاشیه سود ساختوساز خصوصی استوار است و نه مانند مدل «کلید به کلید» بر مبادله مستقیم ملک فرسوده و واحد نوساز تکیه دارد؛ بلکه تلاش میکند با اتکا به تأمین مالی نهادی و استفاده از زمین بزرگمقیاس، امکان اجرای یک پروژه مسکونی نسبتاً گسترده را در منطقهای با محدودیتهای اقتصادی فراهم کند.
پروژهای که سرعت اجرا را به آزمون گذاشته است
عملیات اجرایی الغدیر از ۲۵ بهمنماه ۱۴۰۴ آغاز شده و براساس اطلاعات ارائهشده از سوی مسئولان پروژه، تاکنون حدود ۲۱ هزار و ۵۰۰ مترمکعب بتنریزی در آن انجام شده است. همچنین حدود ۳۵۰ نفر در فرآیند اجرایی پروژه فعالیت دارند.
مسئولان پروژه اعلام کردهاند که روند اجرا از برنامه زمانبندی جلوتر است و ظرفیت بتنریزی هفتگی به حدود هزار مترمکعب رسیده است. هدفگذاری انجامشده نیز کاهش حدود یکساله زمان ساخت و تحویل واحدها در نیمه دوم سال ۱۴۰۷ است.
البته ارزیابی نهایی عملکرد پروژه به زمان تکمیل و تحویل واحدها وابسته است؛ با این حال، سرعت اجرای فعلی نشان میدهد که تأمین مالی متمرکز و مدیریت پروژه در مقیاس بزرگ میتواند یکی از گزینههای قابل بررسی برای اجرای پروژههای مسکونی در مناطق کمبرخوردار باشد.
سه مدل برای یک مسئله واحد
بررسی شرایط یافتآباد و مناطق پیرامونی نشان میدهد که نوسازی جنوبغرب تهران در حال تجربه همزمان چند مدل متفاوت است.
در یک سو، بازار خصوصی قرار دارد که به دلیل محدودیت قدرت خرید و کاهش حاشیه سود، انگیزه کمتری برای ورود به برخی پروژههای جنوب تهران دارد. در سوی دیگر، مدل «کلید به کلید» شهرداری قرار گرفته که با جایگزینی واحد نوساز بهجای ملک فرسوده، تلاش میکند بدون اتکا به الگوی سنتی سرمایهگذاری، فرآیند نوسازی را پیش ببرد.
در میان این دو، مدل تأمین مالی نهادی نیز قرار دارد که پروژه الغدیر نمونهای از آن است؛ مدلی که با تجمیع زمین و استفاده از منابع یک نهاد مالی، امکان اجرای پروژهای با مقیاس بزرگتر را دنبال میکند.
هیچیک از این روشها بهتنهایی نمیتواند مسئله فرسودگی بافت جنوب تهران را حل کند. با این حال، کنار هم قرار گرفتن آنها نشان میدهد که نوسازی در مناطقی مانند یافتآباد بیش از آنکه صرفاً به ساخت ساختمانهای جدید وابسته باشد، به یافتن مدلی اقتصادی برای اتصال زمین، سرمایه، قدرت خرید و مدیریت شهری نیاز دارد؛ معادلهای که همچنان یکی از چالشهای اصلی بازآفرینی شهری در پایتخت محسوب میشود.