آریا زیگورات و نگین گردشگری؛ بازوهای توسعه پروژههای اقامتی و چندمنظوره + اینفوگرافی
به گزارش نبض بازار ، در صنعت گردشگری ایران، بررسی چهار الگوی سرمایهگذاری نشان میدهد که در کنار انبوهسازان و شرکتهای توسعه عمران بانکمحور، مدلهایی در حال شکلگیری است که توسعه پروژه، مالکیت دارایی و بهرهبرداری بلندمدت را در یک زنجیره به هم متصل میکنند. در این میان، آریا زیگورات و توسعه پارس گستر نگین گردشگری، دو نمونه از ظرفیت توسعه پروژههای اقامتی، رفاهی و چندمنظوره در گروه مالی گردشگری هستند.
الگوی اول، انبوهسازان و توسعهدهندگان مسکن؛ ساخت برای فروش
بخش بزرگی از بازار ساختوساز ایران در اختیار شرکتهایی است که مدل کسبوکار آنها بر تولید و عرضه واحدهای مسکونی استوار شده است. این شرکتها معمولاً زمین را به پروژه ساختمانی تبدیل کرده و پس از تکمیل، واحدها را به بازار عرضه میکنند. در این مدل، شاخص اصلی موفقیت، سرعت اجرای پروژه، کنترل هزینه ساخت، میزان فروش و نقدشوندگی واحدهای ایجادشده است.
این رویکرد برای بازار مسکن کارآمد است، اما زمانی که موضوع به پروژههای گردشگری و اقامتی میرسد، منطق اقتصادی متفاوت میشود. هتل، مجموعه تفریحی یا پروژه چندمنظوره صرفاً یک ساختمان نیست که پس از ساخت به فروش برسد؛ ارزش اقتصادی آن به میزان مراجعه مشتری، نرخ اشغال، کیفیت خدمات، برند، مدیریت و استمرار جریان درآمد وابسته است.
به همین دلیل، توسعه پروژههای گردشگری نیازمند نگاه متفاوتی نسبت به ساختوساز معمولی است. در این مدل، تصمیم درباره کاربری، موقعیت، طراحی و امکانات باید از ابتدا با مدل بهرهبرداری آینده هماهنگ شود؛ زیرا بخش مهمی از ارزش دارایی پس از پایان عملیات ساختمانی و در مرحله بهرهبرداری ایجاد میشود.
الگوی دوم، شرکتهای توسعه عمران بانکمحور؛ تبدیل سرمایه به دارایی ملکی
گروه دیگری از بازیگران بازار، شرکتهای توسعه عمران و ساختمانی وابسته به بانکها و مجموعههای مالی هستند. این شرکتها طی سالهای گذشته بخش قابلتوجهی از سرمایه خود را به پروژههای تجاری، اداری و ملکی اختصاص دادهاند و در بسیاری از موارد، ساخت مجتمعهای بزرگ تجاری و چندمنظوره را در دستور کار قرار دادهاند.
مزیت این مدل، دسترسی به منابع مالی و امکان اجرای پروژههای بزرگمقیاس است؛ اما چالش اصلی زمانی شکل میگیرد که پروژه از مرحله ساخت عبور کرده و نیازمند بهرهبرداری حرفهای باشد. یک مجتمع تجاری یا گردشگری برای ایجاد درآمد مستمر، علاوه بر ساختمان، به ترکیب مناسبی از مستأجران، خدمات، سرگرمی، مدیریت مشتری و برنامه عملیاتی نیاز دارد.
در چنین شرایطی، تفاوت میان «مالکیت یک ساختمان» و «مالکیت یک کسبوکار فعال» اهمیت پیدا میکند. هرچه پروژه از منطق صرفاً ملکی فاصله گرفته و به سمت گردشگری، اقامت و خدمات حرکت کند، نقش بهرهبردار حرفهای نیز پررنگتر میشود.
الگوی سوم، توسعه گردشگری آریا زیگورات؛ اتصال سرمایهگذاری به بهرهبرداری
شرکت توسعه گردشگری آریا زیگورات که زیرمجموعه شرکت گروه سرمایهگذاری میراث فرهنگی و گردشگری ایران، سمگا، است، در حوزه مشارکت، احداث و بهرهبرداری از پروژههای هتلی و خدمات رفاهی فعالیت دارد.
از جمله داراییهای عملیاتی معرفیشده برای این شرکت، هتلهای فرودگاهی رکسان و رمیس در مجاورت فرودگاه بینالمللی امام خمینی هستند. اهمیت این مجموعهها تنها به موقعیت فیزیکی آنها محدود نمیشود؛ هتل فرودگاهی یک دارایی تخصصی است که بازار مشخصی از مسافران ترانزیتی، مسافران کوتاهمدت، کارکنان شرکتهای هواپیمایی، هیئتهای تجاری و سایر مخاطبان مرتبط با فرودگاه را هدف قرار میدهد.
در چنین مدلی، درآمدزایی پروژه تنها از محل فروش یک دارایی حاصل نمیشود، بلکه استمرار فعالیت هتل و مدیریت ظرفیت اقامتی، کیفیت خدمات و ایجاد تقاضای پایدار، بخش اصلی ارزش اقتصادی آن را شکل میدهد.
همین موضوع، تفاوت آریا زیگورات با یک شرکت ساختمانی صرف را برجسته میکند. در مدل توسعه گردشگری، پروژه از زمان شکلگیری باید با نیازهای بهرهبرداری آینده هماهنگ شود. البته ارزیابی دقیق عملکرد اقتصادی این شرکت نیازمند دسترسی به شاخصهایی مانند نرخ اشغال، درآمد عملیاتی، میزان سرمایهگذاری و بازده داراییهاست؛ اطلاعاتی که درباره همه پروژهها بهصورت عمومی منتشر نمیشود.
الگوی چهارم، توسعه پارس گستر نگین گردشگری؛ توسعه پروژههای چندمنظوره
شرکت توسعه پارس گستر نگین گردشگری از سال ۱۳۸۹ فعالیت خود را در حوزه توسعه پروژههای گردشگری، رفاهی، شهری و بینراهی آغاز کرده است. ماهیت فعالیت این شرکت را میتوان در امتداد مدلی قرار داد که پروژه گردشگری را صرفاً یک فضای اقامتی نمیبیند و ترکیبی از خدمات، تفریح، اقامت و فعالیتهای تجاری را در نظر میگیرد.
این رویکرد در پروژههای چندمنظوره اهمیت بیشتری پیدا میکند؛ زیرا ترکیب چند کاربری میتواند منابع درآمدی پروژه را متنوع کرده و وابستگی آن به یک فعالیت واحد را کاهش دهد. برای نمونه، یک مجموعهای که همزمان خدمات اقامتی، رفاهی، تفریحی و تجاری ارائه میدهد، میتواند گروههای مختلفی از مشتریان را جذب کند و زمان حضور آنها در مجموعه را افزایش دهد.
توسعه چنین پروژههایی البته پیچیدگی بیشتری نسبت به ساخت یک ساختمان معمولی دارد. هماهنگی میان کاربریهای مختلف، مدیریت سرمایهگذاری، طراحی متناسب با بازار هدف و در نهایت انتخاب بهرهبردار مناسب، همگی بر عملکرد اقتصادی پروژه اثر میگذارند.
از این منظر، توسعه پارس گستر نگین گردشگری را میتوان یکی از ظرفیتهای توسعه پروژههای چندمنظوره در ساختار گردشگری گروه مالی گردشگری دانست؛ مدلی که در صورت اجرای موفق، میتواند میان سرمایهگذاری ملکی و اقتصاد خدمات گردشگری پیوند ایجاد کند.
چهار الگو، چهار منطق متفاوت
مقایسه این چهار الگو نشان میدهد که بازار ساختوساز و گردشگری ایران تنها با یک مدل سرمایهگذاری مواجه نیست.
انبوهسازان عمدتاً به دنبال ساخت و فروش هستند؛ شرکتهای توسعه عمران بانکمحور، سرمایه را به داراییهای ملکی، تجاری و اداری تبدیل میکنند؛ در حالی که شرکتهایی مانند آریا زیگورات و توسعه پارس گستر نگین گردشگری، در حوزهای فعالیت میکنند که ارزش نهایی پروژه تا حد زیادی به بهرهبرداری و استمرار فعالیت وابسته است.
در این میان، مزیت مدل توسعه گردشگری در این است که دارایی پس از ساخت از چرخه اقتصادی خارج نمیشود و میتواند به یک منبع درآمد مستمر تبدیل شود. البته این مزیت زمانی محقق میشود که پروژه از ابتدا با مطالعات بازار، مدل مالی، استانداردهای بهرهبرداری و برنامه مشخص برای جذب مشتری طراحی شده باشد.
نقش زنجیرهای در گروه مالی گردشگری
یکی از ویژگیهای قابل توجه در ساختار گروه مالی گردشگری، تفکیک نسبی نقش میان شرکتهای مختلف است. در این ساختار، یک شرکت میتواند در جایگاه سرمایهگذار و توسعهدهنده پروژه قرار گیرد و شرکت دیگری مسئولیت بهرهبرداری تخصصی از دارایی را بر عهده بگیرد.
نمونه روشن این رویکرد را میتوان در ارتباط میان سمگا، آریا زیگورات و گروه هتلهای بینالمللی رکسان مشاهده کرد؛ مدلی که در آن توسعه زیرساخت و مدیریت هتلداری میتوانند بهعنوان دو فعالیت تخصصی، اما مکمل دنبال شوند.
این تفکیک نقش از منظر اقتصادی اهمیت دارد، زیرا ساخت یک پروژه و اداره حرفهای آن دو مهارت متفاوت هستند. توسعهدهنده باید بتواند سرمایه، زمین، طراحی و عملیات ساخت را مدیریت کند؛ در حالی که اپراتور باید روی فروش، خدمات، منابع انسانی، برند و رضایت مشتری تمرکز داشته باشد.
چشمانداز
آینده صنعت گردشگری ایران تنها به افزایش تعداد هتلها و پروژههای ساختمانی وابسته نیست؛ مسئله مهمتر، کیفیت سرمایهگذاری و توانایی تبدیل دارایی فیزیکی به کسبوکار پایدار است.
در چنین فضایی، آریا زیگورات و توسعه پارس گستر نگین گردشگری را میتوان بخشی از مدلی دانست که تلاش میکند میان توسعه ملک، زیرساخت گردشگری و بهرهبرداری بلندمدت ارتباط ایجاد کند. با این حال، قضاوت درباره موفقیت اقتصادی این مدل باید بر پایه شاخصهای عملیاتی و مالی پروژهها انجام شود، نه صرفاً تعداد پروژهها یا حجم سرمایهگذاری.
در نهایت، رقابت آینده در صنعت گردشگری ایران احتمالاً میان «سازندگان بیشتر» شکل نخواهد گرفت؛ بلکه میان توسعهدهندگانی خواهد بود که بتوانند یک دارایی ملکی را به یک مقصد فعال، درآمدزا و ماندگار تبدیل کنند.