تورم ساخت، فرمول مشارکت را تغییر داد؛ سازندگان سهم بیشتری میخواهند
به گزارش نبض بازار ، بازار ساختوساز مسکن در سالهای اخیر تنها با رکود معاملات و کاهش قدرت خرید متقاضیان روبهرو نبوده، بلکه در سمت عرضه نیز با افزایش شدید هزینههای تولید مواجه شده است. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار، بالا رفتن عوارض شهرداری و هزینه انشعابات، معادلات اقتصادی پروژههای ساختمانی را تغییر داده و بسیاری از سازندگان را ناچار کرده است برای حفظ سودآوری، شرایط تازهای را در قراردادهای مشارکت با مالکان پیشنهاد دهند. نتیجه این تغییرات، شکلگیری فرمولهای جدید مشارکت در برخی مناطق تهران و کاهش فاصله سهم سازنده و مالک در پروژههای ساختمانی است.
فرمول سنتی مشارکت در حال تغییر است
سالهاست که قراردادهای مشارکت در ساخت در تهران بر پایه یک الگوی نسبتاً ثابت منعقد میشود؛ الگویی که در آن حدود ۶۰ درصد از منافع پروژه به مالک زمین و ۴۰ درصد به سازنده اختصاص مییابد. این نسبت در بسیاری از مناطق شهر به یک عرف تبدیل شده بود و طرفین قرارداد نیز بر همان اساس وارد مذاکره میشدند.
اما بررسی وضعیت بازار در ماههای اخیر نشان میدهد این فرمول دیگر پاسخگوی شرایط جدید اقتصادی نیست. افزایش مداوم هزینههای ساخت باعث شده بسیاری از سازندگان ادامه فعالیت با سهم ۴۰ درصدی را فاقد توجیه اقتصادی بدانند و در مذاکرات جدید، خواهان افزایش سهم خود از پروژه شوند. به همین دلیل، در برخی پروژهها بهویژه در زمینهای بزرگمقیاس، توافقهای ۵۰-۵۰ جایگزین الگوی سنتی شده است.
تورم ساخت، حاشیه سود را کوچک کرد
اصلیترین عامل این تغییر را باید در رشد هزینههای تولید مسکن جستوجو کرد. طی ماههای گذشته قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی افزایش چشمگیری داشته و در برخی اقلام حتی رشد بیش از ۱۰۰ درصدی نیز ثبت شده است. در کنار آن، افزایش هزینه خرید انشعابات، رشد عوارض ساختمانی و بالا رفتن دستمزد نیروی کار، هزینه تمامشده ساخت هر مترمربع ساختمان را به شکل محسوسی افزایش داده است.
این روند موجب شده حاشیه سود سازندگان نسبت به سالهای گذشته کاهش پیدا کند. در چنین شرایطی، اجرای پروژه با همان نسبتهای قدیمی مشارکت، بهویژه در پروژههای بزرگ و سرمایهبر، دیگر از نگاه بسیاری از سازندگان صرفه اقتصادی ندارد و آنان تلاش میکنند بخشی از افزایش هزینهها را از طریق اصلاح سهم مشارکت جبران کنند.
چرا سهم سازنده افزایش یافته است؟
بررسی بازار املاک کلنگی نشان میدهد این تغییر بیش از همه در پروژههای بزرگمقیاس و زمینهای بالای ۱۵۰۰ مترمربع مشاهده میشود. چنین پروژههایی به دلیل تعداد بیشتر واحدها، زیربنای گستردهتر و استفاده از تجهیزات ساختمانی گرانقیمت، سرمایه اولیه بسیار بالاتری نیاز دارند و سازندگان با ریسک مالی بیشتری روبهرو هستند.
از سوی دیگر، سهم تجهیزات وارداتی در پروژههای لوکس نسبت به ساختمانهای متعارف بیشتر است و همین موضوع باعث شده نوسانات نرخ ارز نیز فشار مضاعفی بر هزینههای ساخت وارد کند. در نتیجه، بسیاری از سازندگان معتقدند بدون اصلاح نسبت مشارکت، اجرای این پروژهها دیگر توجیه اقتصادی نخواهد داشت.
تغییر فرمول در همه مناطق یکسان نیست
اگرچه تغییر نسبت مشارکت در ساخت به یکی از مهمترین تحولات بازار املاک کلنگی تبدیل شده، اما این روند در همه مناطق تهران با سرعت و شدت یکسانی رخ نداده است. بررسیهای میدانی نشان میدهد در بسیاری از مناطق شمالی پایتخت و پروژههای بزرگمقیاس، توافقهای ۵۰-۵۰ یا نسبتهای نزدیک به آن در حال گسترش است، اما در بخشهایی از مناطق میانی و غربی تهران همچنان فرمول سنتی ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده مبنای مذاکرات قرار دارد.
در مقابل، در برخی محلههای جنوبی و شرقی تهران نیز شرایط متفاوتی دیده میشود. در این مناطق حتی برای زمینهای کوچکمتراژ نیز سازندگان موفق شدهاند سهم برابر با مالکان دریافت کنند. این تفاوتها نشان میدهد نرخ مشارکت بیش از گذشته به ویژگیهای هر پروژه، موقعیت جغرافیایی، ارزش زمین و هزینه ساخت وابسته شده و دیگر نمیتوان یک فرمول واحد را برای همه مناطق شهر در نظر گرفت.
تراکم بیشتر؛ فرصتی برای جبران هزینهها
همزمان با افزایش هزینههای ساخت، سیاست جدید شهرداری تهران در زمینه اعطای یک تا دو طبقه تراکم اضافه نیز معادلات اقتصادی پروژهها را تا حدی تغییر داده است. افزایش تراکم ساختمانی به معنای افزایش زیربنای قابل فروش است و میتواند بخشی از رشد هزینههای تولید را برای سازندگان جبران کند. به همین دلیل، برخی فعالان صنعت ساختمان این تصمیم را عاملی برای بهبود سودآوری پروژهها میدانند.
با این حال، اثر این سیاست در همه مناطق یکسان نیست. هزینه خرید تراکم در مناطق مختلف تهران تفاوت قابل توجهی دارد و همین موضوع باعث شده سود ناشی از افزایش طبقات نیز از محلهای به محله دیگر متفاوت باشد. در برخی مناطق، تراکم اضافه میتواند بخشی از فشار هزینهها را کاهش دهد، اما در پروژههای دیگر تأثیر آن محدود خواهد بود و همچنان افزایش سهم سازنده در قراردادهای مشارکت، اصلیترین راهکار حفظ سودآوری محسوب میشود.
زمین هم در آستانه تغییر مسیر قیمتی است
یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر آینده مشارکت در ساخت، روند قیمت املاک کلنگی است. طی یک سال گذشته، رشد قیمت زمین از افزایش قیمت واحدهای مسکونی و هزینههای ساخت عقب مانده و همین مسئله زمینه را برای افزایش سهم سازندگان فراهم کرده است. اما فعالان بازار معتقدند بازار زمین معمولاً با تأخیر نسبت به بازار مسکن واکنش نشان میدهد و احتمال دارد در ماههای آینده شاهد رشد سریعتر قیمت املاک کلنگی باشیم.
اگر چنین سناریویی محقق شود، مالکان بار دیگر قدرت چانهزنی بیشتری پیدا خواهند کرد و ممکن است روند افزایش سهم سازندگان متوقف شود. در این صورت، معادلات مشارکت دوباره تغییر خواهد کرد و رسیدن به توافق میان دو طرف دشوارتر از شرایط فعلی خواهد شد. از این رو، بسیاری از فعالان بازار آینده فرمول مشارکت را وابسته به رفتار بازار زمین در ماههای پیشرو میدانند.
افزایش ریسک، سازندگان خرد را عقب میراند
افزایش هزینههای ساخت و نوسانات مداوم قیمتها، فشار بیشتری بر سازندگان حقیقی و پروژههای کوچک وارد کرده است. برخلاف شرکتهای بزرگ ساختمانی که از توان مالی و مدیریتی بیشتری برخوردارند، سازندگان خرد معمولاً سرمایه محدودتری دارند و افزایش زمان اجرای پروژه یا رشد ناگهانی هزینهها میتواند سودآوری آنها را به طور کامل از بین ببرد.
از سوی دیگر، طولانی بودن فرآیند دریافت مجوزهای ساختمانی نیز این فشار را تشدید کرده است. هرچه زمان آغاز عملیات اجرایی طولانیتر شود، پروژه بیشتر در معرض افزایش قیمت مصالح، دستمزد و سایر هزینهها قرار میگیرد. همین موضوع باعث شده بسیاری از سازندگان شخصی نسبت به ورود به پروژههای جدید محتاطتر شوند و احتمال خروج بخشی از آنها از بازار ساختوساز افزایش یابد.
بازار مشارکت در نقطه تغییر
تحولات اخیر نشان میدهد بازار مشارکت در ساخت در حال عبور از یکی از مهمترین تغییرات سالهای اخیر است. جهش هزینههای تولید، کاهش حاشیه سود سازندگان، تغییر رفتار مالکان و افزایش ریسکهای اقتصادی، همگی موجب شدهاند فرمول سنتی مشارکت دیگر پاسخگوی شرایط جدید نباشد. به همین دلیل، در بخشی از پروژههای تهران سهم سازندگان افزایش یافته و قراردادهای جدید با نسبتهای متفاوتی نسبت به گذشته منعقد میشود.
با این حال، آینده این روند به متغیرهایی مانند تورم ساخت، قیمت زمین، سیاستهای شهرداری و وضعیت بازار مسکن وابسته خواهد بود. اگر هزینههای تولید همچنان با سرعت بیشتری نسبت به ارزش زمین افزایش یابد، احتمال گسترش فرمولهای جدید مشارکت وجود دارد. اما در صورت رشد دوباره قیمت املاک کلنگی یا کاهش فشار هزینههای ساخت، ممکن است بازار بار دیگر به سمت الگوهای سنتی حرکت کند. آنچه مسلم است، بازار مشارکت در ساخت دیگر وارد دورهای شده که در آن انعطاف در قراردادها و بازنگری در نسبت سهم مالک و سازنده به یکی از مهمترین شروط آغاز پروژههای جدید تبدیل شده است.