مصرفیها و سرمایهگذاران در بنبست مسکن/ خانه بخریم یا صبر کنیم؟
به گزارش نبض بازار ، بازار مسکن ایران در شرایطی قرار دارد که رکود عمیق آن نه تنها خرید و فروش را به حداقل رسانده، بلکه دسترسی مردم به خانههای مناسب را نیز با چالشهای جدی مواجه کرده است. کارشناسان معتقدند رهاشدگی قیمتگذاری، سیاستگذاریهای ناکارآمد دولت و جذابیت بالای بازارهای موازی باعث شده که قدرت خرید مردم کاهش یابد و مستاجران و خانهاولیها بیشترین فشار را تحمل کنند. شرایطی که حتی باعث شده دوره انتظار برای خانهدار شدن به اعدادی غیرواقعی برسد و رویای صاحبخانه شدن برای جوانان تقریباً دستنیافتنی شود.
در کنار این مسائل، مدیریت نادرست بازار، تخطی از قوانین بالادستی و فقدان ضمانت اجرایی، موجب شده خانههای خالی و ظرفیتهای موجود مسکن بلااستفاده باقی بمانند و رونق واقعی به این بازار بازنگردد. کارشناسان بر این باورند که تا زمانی که قیمتها به سطح تعادلی باز نگردند و سیاستگذاریها اصلاح نشود، سرمایهگذاری در مسکن صرفاً با زیان همراه خواهد بود و بازارهای موازی همچون طلا، ارز و بورس همچنان جذابیت بیشتری برای سرمایهگذاران خواهند داشت.
رهاشدگی قیمتگذاری و حذف تقاضا
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با «نبض بازار» ریشه رکود فعلی را در رهاشدگی بخش قیمتگذاری دانست و توضیح داد: «انتظار داشتیم بر اساس ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، دولت قیمتگذاری را در اختیار بگیرد و آن را از دست دلالان خارج کند، اما این اتفاق نیفتاد. قیمتگذاریهای خودسرانه و بدون منطق باعث شد هم تقاضای سرمایهای و هم تقاضای مصرفی بازار مسکن کاملاً حذف شود.»
وی افزود که در طول دولتهای یازدهم و دوازدهم، افزایش قیمت مسکن به شکل خیرهکنندهای ادامه داشت و طی هشت سال، قیمت مسکن ۷۲۵ درصد رشد کرد؛ رقمی که ۴۷۷ درصد بیشتر از تورم عمومی بود. «در واقع بازار مسکن پیشخور تورم را انجام داد و به سطحی از عدم تعادل رسید که تقاضا تقریباً به صفر نزدیک شد»، گودرزی تصریح کرد.
تأثیر خروج اتباع و جو روانی رسانهها
این کارشناس به خروج اتباع خارجی و نقش رسانهها در ایجاد جذابیت کاذب بازار اشاره کرد و گفت: «خانههای خالی زیادی وجود دارد که دولت قادر یا مایل به شناسایی آنها نیست. اگر این خانهها شناسایی و قیمتها به سطح تعادلی بازگردد، میتوان رونق را به بازار بازگرداند. در غیر این صورت، انتظار جهش یا رونق در شرایط فعلی بیمعناست.»
او توضیح داد که اقدامات رسانهها برای ایجاد جذابیت کاذب در بازار، همراه با تبلیغات نادرست، موجب شده خریداران واقعی از بازار خارج شوند و خانههای خالی افزایش یابند.
بازارهای موازی جذابتر از مسکن
گودرزی معتقد است جذابیت بالای بازارهای موازی، مسکن را به حاشیه رانده است: «بازارهای طلا، ارز و حتی بورس، نسبت به مسکن جذابیت بیشتری پیدا کردهاند. سرمایهگذاران تلاش میکنند از هزینههای فرصت استفاده کنند و منابع خود را از بازار مسکن خارج کنند، چرا که مسکن نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی.»
او تاکید کرد که بسیاری از معاملهگران گرفتار ضررهای سنگین شدهاند و حتی با تخفیفهای قابل توجه، قادر به فروش دارایی خود نیستند.
سرکوب تقاضا و کاهش قدرت خرید مردم
کاهش قدرت خرید مردم و دستمزدهای پایین، یکی دیگر از عوامل اصلی رکود مسکن است. گودرزی توضیح داد: «سرکوب تقاضا به طرز بیسابقهای رخ داده و بازار مسکن به دلیل سیاستگذاریهای غلط دولت، از دسترس مصرفکنندگان واقعی خارج شده است. دوره انتظار برای خانهدار شدن برای قشر متوسط به بالای ۱۰۰ سال رسیده است.»
وی افزود که سیاستهای منفعتطلبانه دولتها و عدم اجرای قوانین مرتبط با واگذاری زمین، افزایش حریم شهرها و ارائه وامهای مؤثر، باعث شده مستاجران و خریداران واقعی توان مالی برای ورود به بازار را نداشته باشند.
آسیب به مستاجران و خانهاولیها
گودرزی بر اثرات اجتماعی رکود مسکن نیز تاکید کرد: «هزینههای اجاره به حدی بالا رفته که مستاجران عملاً پساندازی ندارند و بیشترین آسیب را خانهاولیها و جوانانی که در شرف ازدواج هستند، متحمل میشوند. بستههای حمایتی ارائه شده از سوی دولت، پوچ و نمایشی بوده و نتوانسته راهحلی واقعی ارائه دهد.»
وی افزود که این وضعیت منجر به کاهش ازدواج، کاهش فرزندآوری و قفل شدن بازار مسکن شده است.
ظرفیتهای خالی مسکن و نیاز به ساماندهی
این کارشناس بازار مسکن، به ظرفیتهای خالی در کشور اشاره کرد: «ظرفیت مسکن در ایران بیش از نیاز واقعی است و حتی میتوان ۸ میلیون اتباع خارجی را در خانههای خالی جای داد. مشکل اصلی، قیمتهای غیرتعادلی و مدیریت نادرست دولت است. تا زمانی که قیمتها به سطح تعادلی بازنگردند، رونق به بازار بازنخواهد گشت.»
وی اضافه کرد: «نیاز به ساخت جدید یا بودجههای کلان برای طرحهای ملی مسکن کمتر از ساماندهی قیمتها و بازگرداندن آنها به تعادل است. بسیاری از خانههای موجود خالی هستند و بخش قابل توجهی در حال فرسوده شدن است.»
ناکارآمدی سیاستگذاری و نقش دولت و مجلس
گودرزی تاکید کرد که دولت و مجلس باید اقدامات قانونی و سیاستگذاری مؤثر برای شکستن قفل بازار را در دستور کار قرار دهند: «دولت بیشترین ترک فعلها را در بخش مسکن داشته و قوانین بالادستی نیز بدون ضمانت اجرایی ماندهاند. نمایندگان مجلس وظیفه دارند بازار را باز کنند و به فعالان و متقاضیان کمک کنند.»
وی افزود: «تا زمانی که دولت و مجلس سیاستگذاری صحیح نداشته باشند و قیمتها اصلاح نشوند، بازار مسکن نمیتواند رونق واقعی پیدا کند و خرید خانه با قیمتهای فعلی عمدتاً زیانده است.»
بازار بورس و سایر بازارها
گودرزی همچنین به بازار بورس و سایر بازارهای سرمایه اشاره کرد و گفت: «بازار بورس ظرفیتهای خوبی دارد، اما مدیریت آن ناکارآمد است و اعتماد مردم از دست رفته است. با توجه به ارزش واقعی سهام و تورم، سرمایهگذاری بدون مدیریت شفاف و قاطع میتواند زیانآور باشد.»
وی خاطرنشان کرد که بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی جذابیت کمتری دارد و سرمایهگذاران به دلیل نقدشوندگی پایین و ریسک بالا، خرید مسکن را به حداقل رساندهاند.
آینده سرمایهگذاری در بازار مسکن
این کارشناس پیشبینی کرد که رونق سرمایهای در بازار مسکن به شکل گذشته باز نخواهد گشت: «بازار مسکن دچار حباب بزرگی است و با توجه به افزایش هزینه مصالح و مواد ساختمانی، فاصله زیادی بین هزینه ساخت و قیمت پیشنهادی وجود دارد. تا زمانی که قیمتها اصلاح نشود، سرمایهگذاری در مسکن صرفاً با حداقلها باید در نظر گرفته شود.»
وی تاکید کرد که بازار مسکن نیازمند مدیریت صحیح، قیمتگذاری تعادلی و سیاستگذاری مؤثر دولت و مجلس است تا بخش مولد اقتصاد بتواند با بازارهای موازی رقابت کند و وضعیت خرید خانه برای مردم قابل دسترس شود.