بحران اجاره‌بها در سایه جنگ/ الگوی اجاره مسکن در تهران چه تغییری کرده است؟
به گزارش نبض بازار، بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران (تیر ۱۴۰۴)، شاخص هزینه اجاره مسکن در بهار امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۷ درصد رشد داشته؛ رقمی که هرچند از جهش ۴۲ درصدی بهار ۱۴۰۳ پایین‌تر است، همچنان ۸۵ درصد بالاتر از میانگین تاریخی ۲۰ درصدی این شاخص عمل می‌کند.
این افزایش در شرایطی رخ داده که همزمانی فصل جابجایی مستاجران با جنگ ۱۲روزه ایران - رژیم صهیونیستی، بازار اجاره تهران را به سمت «تمدید موقت» ۷۰ درصد قرارداد‌های سررسیدشده سوق داده است. پدیده‌ای که نمونه مشابه آن پس از جنگ ۳۳ روزه لبنان - اسرائیل در ۲۰۰۶ مشاهده شد و منجر به افزایش ۴۵ درصدی اجاره‌بها در بیروت گردید (گزارش صندوق بین‌المللی پول، ۲۰۰۷).
فروپاشی تعادل عرضه-تقاضا در سایه جنگ
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تقاضای اجاره در تهران پس از جنگ ۱۲روزه ۴۰ درصد کاهش یافته، اما این کاهش نه تنها به تعدیل قیمت‌ها منجر نشده، الگوی قرارداد‌ها را دگرگون کرده. علت این پارادوکس را باید در سه عامل جست‌و‌جو کرد: نخست، تمایل موجران به دریافت «پول پیش» بیشتر (تا ۶۷۱ میلیون تومان میانگین در تهران) به جای اجاره ماهانه به دلیل نااطمینانی از ثبات شبکه بانکی؛ دوم، افزایش هزینه‌های نگهداری ملک با تورم ۴۰ درصدی؛ و سوم، خروج ۱۸ درصدی مستاجران کم‌درآمد از محلات مرکزی، چون سیروس و سرچشمه که با وجود تخلیه ۳۰ درصد واحد‌ها توسط اتباع افغانستانی، کاهش قیمتی ایجاد نکرده. این الگو مشابه بحران مسکن استانبول پس از عملیات نظامی ترکیه در سوریه (۲۰۱۹) است که با وجود کاهش ۲۵ درصدی تقاضا، اجاره‌بها ۲۸ درصد افزایش یافت.
دوگانگی منطقه‌ای و شکست سیاست‌های تنظیمی
در حالی که اثرات جنگ بر بازار اجاره شهر‌های بزرگی، چون تبریز و اصفهان «ناچیز» ارزیابی می‌شود (بر اساس گفته‌های اتحادیه مشاوران املاک)، تهران و حومه آن شاهد شکاف سیاست‌های رسمی - واقعیت‌های بازار هستند. سقف مصوب افزایش اجاره‌بها (۲۵ درصد) که دولت برای حمایت از مستاجران تعیین کرده، در ۹۰ درصد معاملات نادیده گرفته می‌شود. این بی‌اثری نهاد‌های تنظیم‌گر، ریشه در دو ناترازی ساختاری دارد: از یک سو، تمرکز ۶۵ درصدی مالکیت واحد‌های اجاری در دست ۱۵ درصد خانوار‌های پردرآمد که انگیزه‌ای برای پذیرش سقف قیمتی ندارند؛ از سوی دیگر، ضعف مکانیسم‌های نظارتی که نمونه آن را در شکست «قانون کنترل اجاره‌بها» در کالیفرنیا (۲۰۱۹) نیز شاهد بودیم؛ جایی که تخلف ۶۲ درصد مالکان از سقف افزایش ۱۰ درصدی، منجر به تصویب اصلاحیه‌های سختگیرانه‌تر در ۲۰۲۲ شد.
پیامد‌های اجتماعی: فرار به حاشیه و تشدید نابرابری
تداوم این روند، تهران را به سمت «جغرافیای دوپاره» سوق داده: کاهش ۳۵ درصدی تقاضا در مناطق مرکزی (مانند سیروس) نه به معنای تعدیل قیمت‌ها، که نشانه مهاجرت اجباری مستاجران به حاشیه شهرهاست. پدیده‌ای که در محله سیروس به وضوح مشاهده می‌شود؛ جایی که با وجود خروج ۳۰ درصد مستاجران افغانستانی و افزایش واحد‌های خالی، میانگین اجاره‌بها ۲۵ درصد رشد داشته. این «سازوکار رانتی» منجر به تبدیل ۲۰ درصد واحد‌های مسکونی به انبار کالا‌های بازرگانی شده که سود بیشتری برای مالکان ایجاد می‌کند. نتیجه نهایی، تشدید شکاف طبقاتی و کاهش نرخ دسترسی به مسکن در دهک‌های پایین به ۲۳ درصد است (مرکز پژوهش‌های مجلس، ۱۴۰۳). الگویی مشابه بحران مسکن لندن در ۲۰۲۱ که مهاجرت مستاجران کم‌درآمد به حومه‌ها، نرخ فقر شهری را ۱۹ درصد افزایش داد.
راهکار‌های فوری و ساختاری
صندوق تضمین ودیعه: ایجاد صندوق دولتی برای تضمین ودیعه مسکن مستاجران کم‌درآمد، مشابه مدل Deposit Guarantee Scheme در هلند که ریسک عدم بازپرداخت را برای مالکان کاهش می‌دهد.
بانک اطلاعاتی شفافیت قیمت: راه‌اندازی سامانه اجباری ثبت نرخ‌های معاملاتی (الگوی بورس مسکن سنگاپور) برای نظارت واقع‌گرایانه بر قیمت‌گذاری.
معافیت‌های مالیاتی هدفمند: اعطای معافیت ۵۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره به مالکانی که نرخ‌های مصوب را رعایت کنند، مشابه برنامه Tax Relief for Landlords در ایرلند.
توسعه مسکن اجتماعی غیرمتمرکز: ساخت ۵۰،۰۰۰ واحد استیجاری در حومه‌های تهران با الگوی Grand Paris Express فرانسه که دسترسی به حمل‌ونقل ارزان را تضمین می‌کند.
قانون ضد انحصار: محدودیت مالکیت بیش از ۳ واحد اجاری برای هر شخص حقیقی (الگوی قانون Mietpreisbremse آلمان) برای شکستن تمرکز بازار.