سرنوشت بانکها در گرو کیفیت داراییها
به گزارش نبض بازار ، بررسی وضعیت نظام بانکی نشان میدهد ارزیابی داراییهای ملکی تنها با اتکا به ارزش یا حجم آنها، تصویر دقیقی از وضعیت مالی بانکها ارائه نمیدهد. موقعیت مکانی، امکان فروش، وضعیت حقوقی املاک و میزان انجماد منابع، عواملی هستند که نقش تعیینکنندهای در کارایی این داراییها دارند. در همین حال، تجربه برخی بانکها ثابت کرده است تمرکز بیش از حد بر داراییهای غیرمنقول، علاوه بر کاهش قدرت تسهیلاتدهی، میتواند ریسک ناترازی را افزایش دهد؛ در مقابل، مدیریت فعال داراییها و حفظ تعادل میان سرمایهگذاری و نقدشوندگی، یکی از مهمترین الزامات پایداری و ثبات بانکها به شمار میرود.
یوسف کاووسی، کارشناس اقتصادی، در گفتوگو با نبض بازار با اشاره به اهمیت ارزیابی داراییهای ملکی بانکها اظهار کرد: در بررسی داراییها، بهویژه داراییهای ملکی، کیفیت دارایی از اهمیت بیشتری نسبت به صرف حجم آن برخوردار است. به گفته وی، موقعیت مکانی، ارزش ملک و مهمتر از همه میزان نقدشوندگی، مهمترین معیارهای ارزیابی این داراییها هستند.
وی افزود: برخی بانکها داراییهای ملکی قابل توجهی در اختیار دارند، اما این املاک به دلایل مختلف از جمله وجود معارض، مستأجر، مشکلات مربوط به سرقفلی یا سایر موانع حقوقی، از نقدشوندگی مناسبی برخوردار نیستند و همین موضوع ارزش واقعی آنها را تحت تأثیر قرار میدهد.
کاووسی ادامه داد: حتی در مواردی که چنین مشکلاتی وجود ندارد، گاهی ارزش بالای ملک موجب میشود خریدار مناسبی برای آن پیدا نشود. برخی بانکها نیز این املاک را به صورت اقساطی واگذار میکنند، اما با وجود نرخهای اعلامی، سودهای بالایی از این معاملات دریافت کرده و تا زمان تسویه کامل قرارداد نیز سند را به نام خریدار منتقل نمیکنند.
تفاوت املاک سرمایهگذاری با املاک تملیکی
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه همه داراییهای ملکی بانکها ارزش یکسانی ندارند، گفت: میان املاکی که بانک در نتیجه نکول تسهیلات و به عنوان وثیقه تملک کرده با املاکی که خود بانک به صورت هدفمند خریداری کرده، تفاوت اساسی وجود دارد.
وی توضیح داد: ممکن است ملکی در مناطق کمبرخوردار یا با ارزش پایین به دلیل عدم بازپرداخت وام در اختیار بانک قرار گرفته باشد، اما این وضعیت با ملکی که بانک در یک موقعیت مناسب خریداری کرده و حتی موجب افزایش ارزش مناطق اطراف شده است، قابل مقایسه نیست.
کاووسی تأکید کرد: صرف داشتن املاک را نمیتوان مزیتی برای سهامداران دانست، زیرا این داراییها از یک سو نقدشوندگی پایینی دارند و از سوی دیگر سرمایه بانک را منجمد میکنند؛ موضوعی که توان بانک برای پرداخت تسهیلات را کاهش میدهد و حتی تأمین مالی شرکتها و کارخانههای زیرمجموعه خود بانک را نیز با محدودیت مواجه میکند.
وی افزود: بازار مسکن معمولاً دورههای رکود سه تا پنج ساله را تجربه میکند و پس از یک دوره کوتاه رونق، این املاک نیز وارد رکود میشوند. اگرچه ممکن است ارزش اسمی یک ملک به دلیل تورم افزایش یابد، اما از منظر بانکداری چنین رویکردی قابل قبول نیست.
بانک باید از محل عملیات بانکی درآمد کسب کند
این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: وظیفه بانک، انجام فعالیتهای بانکی و کسب درآمد از محل خدمات بانکی است، نه خرید و نگهداری ملک با هدف افزایش قیمت آن. به گفته وی، اگر بانک به دنبال کسب سود از محل خرید و فروش املاک باشد، عملاً به بنگاه معاملات املاک تبدیل میشود.
وی ادامه داد: بانکها باید مسیر ارائه خدمات را برای مشتریان تسهیل کنند و از طریق توسعه خدمات و دریافت کارمزد، درآمد خود را افزایش دهند، زیرا این شیوه با مأموریت اصلی نظام بانکی همخوانی بیشتری دارد.
لوکیشن و رعایت نسبتهای قانونی تعیینکننده است
کاووسی با اشاره به تأثیر وضعیت ترازنامه بانکها بر ارزش داراییهای ملکی گفت: حتی اگر دو بانک دارایی ملکی مشابهی داشته باشند، بانکی که ترازنامه بهتری دارد و املاک آن در موقعیت مناسبتری قرار گرفتهاند، وضعیت مطلوبتری خواهد داشت.
وی افزود: بانکها تنها تا سقف مشخصی مجاز به نگهداری داراییهای ثابت هستند و اگر میزان املاک از حد مجاز فراتر رود، علاوه بر تخلف، مشمول جرایم مالیاتی و سایر جریمههای قانونی خواهند شد؛ بنابراین نمیتوان این وضعیت را یک مزیت تلقی کرد.
این کارشناس اقتصادی اظهار کرد: در برخی موارد بانکها وارد پروژههای بزرگی مانند هتلها یا مراکز تجاری میشوند که بخش خصوصی توان اجرای آنها را ندارد. همچنین در گذشته نیز پروژههایی مانند احداث بزرگراه قزوین - زنجان از طریق سرمایهگذاری مستقیم بانک انجام شد و پس از بازگشت سرمایه، به دولت واگذار شد، اما این شیوه، روال معمول فعالیت بانکها نیست و بانکها نیز علاقهای به گسترش چنین سرمایهگذاریهایی ندارند.
املاک مازاد جای سرمایه بانکی را نمیگیرند
کاووسی با تأکید بر اینکه داراییهای ملکی نمیتوانند مشکلات سرمایه بانکها را برطرف کنند، گفت: سرمایه بانک باید از قابلیت نقدشوندگی برخوردار باشد تا امکان انجام عملیات بانکی و پرداخت تسهیلات را فراهم کند. در غیر این صورت، حتی افزایش ارزش داراییهای ملکی نیز نمیتواند نقش سرمایه مؤثر بانکی را ایفا کند.
وی افزود: بانک مرکزی و قوانین مصوب مجلس برای اموال مازاد بانکها محدودیتهایی تعیین کردهاند و بانکهایی که این املاک را در مهلت مقرر واگذار نکنند، با جرایم مالیاتی سنگینی، حتی بیش از ۳۰ درصد ارزش ملک، روبهرو خواهند شد.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: البته فروش این املاک نیز همواره امکانپذیر نیست، زیرا در شرایط رکود بازار مسکن، نقدشوندگی کاهش مییابد و سرمایههای بزرگی در این بازار قفل میشوند. به همین دلیل نیز اختلافات متعددی میان بانکها و سازمان امور مالیاتی درباره جریمه اموال مازاد شکل گرفته است.
کاووسی در پایان خاطرنشان کرد: مهمترین ویژگی یک پرتفوی ملکی، نقدشوندگی، موقعیت مکانی و ارزش واقعی آن است. همچنین میزان تأثیرگذاری یک پروژه بر توسعه منطقه و افزایش یا کاهش اعتماد عمومی به بانک نیز از عواملی است که در ارزیابی کیفیت داراییهای ملکی باید مورد توجه قرار گیرد.
داراییها چگونه سرنوشت بانکها را تغییر میدهند؟
سرنوشت برخی بانکها در سالهای اخیر نشان داده است که ارزش بالای داراییها، بهتنهایی تضمینی برای ثبات مالی نیست. آنچه در زمان بروز بحران اهمیت پیدا میکند، کیفیت داراییها و امکان تبدیل سریع آنها به نقدینگی است؛ موضوعی که بسیاری از کارشناسان از آن بهعنوان یکی از مهمترین شاخصهای سلامت نظام بانکی یاد میکنند. در این میان، مقایسه رویکرد بانکها در مدیریت داراییها، از جمله بانک گردشگری، تصویری روشن از اهمیت این موضوع ارائه میدهد.
وقتی املاک به نقطه ضعف تبدیل میشوند
تجربه بانک آینده را میتوان نمونهای از پیامدهای انباشت داراییهای کمنقدشونده دانست. این بانک پس از سالها ناترازی مالی و مشکلات ساختاری، در آبانماه ۱۴۰۴ تعیینتکلیف شد و سپردههای آن به بانک ملی ایران انتقال یافت. بررسیها نشان میدهد بخش قابل توجهی از منابع این بانک در پروژههای بزرگ ساختمانی و املاک متمرکز شده بود؛ داراییهایی که اگرچه ارزش اسمی بالایی داشتند، اما فروش آنها در زمان نیاز به نقدینگی با دشواری همراه بود و همین موضوع فشار بر ترازنامه را افزایش داد.
این تجربه بار دیگر نشان داد داراییهای غیرمنقول، هرچند در ظاهر ارزشمند باشند، در صورت نداشتن نقدشوندگی مناسب نمیتوانند پاسخگوی تعهدات بانکی باشند. به همین دلیل، بسیاری از تحلیلگران بر فاصله گرفتن بانکها از بنگاهداری و حرکت به سمت مدیریت فعال داراییها تأکید دارند؛ مسیری که بانک گردشگری نیز در سالهای اخیر تلاش کرده با تمرکز بر داراییهای عملیاتی و ابزارهای مالی نقدشونده دنبال کند.
مدیریت دارایی، عامل تعیینکننده ثبات
بررسی عملکرد برخی بانکها نشان میدهد مدیریت دارایی، صرفاً به معنای افزایش حجم املاک و سرمایهگذاریهای غیرمنقول نیست، بلکه ترکیب مناسب داراییها و حفظ قدرت نقدشوندگی اهمیت بیشتری دارد. در همین چارچوب، بانک گردشگری تلاش کرده است بخشی از سیاستهای خود را بر استفاده از ابزارهای مالی شفاف، مدیریت داراییهای عملیاتی و پرهیز از انباشت داراییهای منجمد استوار کند؛ رویکردی که میتواند انعطاف بیشتری در مدیریت منابع و ایفای تعهدات ایجاد کند.
کیفیت دارایی، معیار واقعی ثبات
واقعیت این است که سلامت یک بانک بیش از آنکه به حجم داراییهای ثبتشده در ترازنامه وابسته باشد، به کیفیت و نقدشوندگی آن داراییها بستگی دارد. داراییهایی که امکان تبدیل سریع به وجه نقد را نداشته باشند، در شرایط بحرانی نهتنها کمکی به ایفای تعهدات نمیکنند، بلکه میتوانند ناترازی را تشدید کنند.
تجربه سالهای اخیر نشان میدهد انضباط در مدیریت داراییها، پرهیز از انجماد منابع و حفظ تعادل میان سرمایهگذاری و نقدشوندگی، از مهمترین الزامات ثبات نظام بانکی است؛ موضوعی که میتواند مسیر پایدارتری را برای بانکها در مواجهه با ریسکهای مالی فراهم کند.