۵۰ درصد تقاضا در بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌ای و غیرمصرفی است
محمد مالکی، کارشناس و تحلیلگر بخش مسکن در گفتگو با نبض بازار اظهار کرد: براساس آمار‌های خرید و فروش مسکن در سال‌های اخیر، حدود ۵۰ درصد از معاملات مسکن و تقاضایی که در این بازار وجود دارد تقاضای سرمایه‌ای است نه مصرفی و شرایط حاکم بر بخش کلان اقتصادی سبب شده است برخی از دیگر کالا‌های مصرفی نیز مانند مسکن وارد حوزه کالا‌های سرمایه‌ای شود.
قیمت‌های کاذب در بخش مسکن با پررنگ‌تر‌شدن نگاه سرمایه‌ای
وی ادامه داد: اکنون برخی از کالا‌های مصرفی حتی در حوزه صنایع غذایی وارد حوزه سرمایه‌ای شده است و حتی انگیزه خرید از آن‌ها بالارفتن قیمت و سود بیشتر از سرمایه است. در چنین شرایطی طبیعی است که مسکن که از گذشته‌ها به عنوان یک کالای مصرفی و سرمایه‌ای بوده است در حوزه سرمایه‌گذاری پررنگ‌تر شود و افرادی باشند که بخشی از سرمایه خود را وارد بازار مسکن کنند که طبیعی است به افزایش قیمت‌های کاذب در این حوزه دامن می‌زند.
توقف سرمایه یا بلوکه‌شدن سرمایه‌ها به افزایش قیمت مسکن دامن زده است
کارشناس بخش مسکن عنوان کرد: تقاضای سرمایه‌ای که در گذشته منجر به خرید شده است در شرایط افزایش تقاضای کاذب قفل شده و با وضعیت رکودی این سرمایه وارد بازار خرید و فروش نمی‌شود. بخشی از افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته به دلیل توقف سرمایه یا بلوکه‌شدن آن بوده است.
طی ده سال سالانه ۶۰۰ هزار واحد کمبود ساخت مسکن در کشور وجود داشته است
وی درباره کمبود ساخت مسکن یا به نوعی تقاضای عقب‌نگه‌داشته شده در بخش مسکن نیز اظهار کرد: آمار‌هایی که دولت اخیر از کمبود سالانه یک میلیون واحدی مسکن ارایه داده است، اماری درست از نیاز به ساخت سالانه مسکن در کشور است. از ابتدای دهه ۹۰ این نیاز در بازار وجود داشته است و به استثناء یک یا دو سال در ۱۰ سال اخیر هیچ‌گاه به این آمار نزدیک نشده‌ایم. در سال‌های دیگر حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکن طی سال ساخته شده است و سالانه حدود ۶۰۰ هزار واحد تقاضا یا نیاز مصرفی در این بازار انباشته شده است.
قیمت مسکن با قدرت خرید بسیاری از خانوار‌ها فاصله دارد
مالکی اظهار کرد: البته تقاضا یا نیاز مصرفی ممکن است به تقاضای موثر نزدیک نشود به این دلیل که قیمت مسکن از قدرت خرید بسیاری از خانوار‌ها فاصله دارد، اما سالانه حدود ۶۰۰ هزار واحد طی ۱۰ سال اخیر نیاز انباشته دراین بازار وجود داشته است.
تشریح دو رویکرد متفاوت در حوزه ساخت مسکن در کشور
کارشناس بخش مسکن در پاسخ به این پرسش که بخش خصوصی بیشترین نقش را در ساخت مسکن به عهده داشته است چرا سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن متناسب با تقاضا نبوده است، خاطرنشان کرد: در مورد تامین مسکن دو رویکرد وجود دارد رویکرد نخست این است که برای توسعه مسکن به ساخت و ساز با دید سرمایه‌محور نگاه می‌شود و رویکرد در این نگاه آن است که سود سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش یابد تا بخش خصوصی ترغیب به سرمایه‌گذاری بیشتر در این بخش شود.
دوره‌های رونق و رکود تورمی متاثر از سود سرمایه‌گذاری
وی ادامه داد: رویکرد غالب در ساخت مسکن طی ۳۰ سال اخیر این بوده که سود سرمایه‌گذاری در این بخش بالا باشد در سال‌هایی که عوامل موثر بر سود سرمایه بیشتر وجود داشته است، ساخت و ساز نیز رونق داشته که این شرایط منجر به دوره‌های رکود و رونق تورمی شده است.
رویکرد تقاضامحور جایگزین رویکرد سرمایه‌ای شود
مالکی تصریح کرد: همواره بخش مسکن میان دوره‌های رونق و رکود تورمی در نوسان بوده است، اما رویکرد جایگزین این است که به بخش مسکن به کالای سرمایه‌ای نگاه نشود و انگیزه برای توسعه مسکن را افزایش سود سرمایه‌گذاری قرار نداده و از سمت تقاضا به مسکن نگاه کرد و تلاش شود تا مسکن قابل استطاعت خانوار‌ها به گونه‌ای تامین شود که همه خانوار‌ها بتوانند به مسکن مورد نیاز دست یابند. معنای این شرایط آن است که به جای در نظرگرفتن سود برای سرمایه‌گذار، شرایط خانه‌دار‌شدن را با برنامه‌های حمایتی از قبیل تامین زمین، تامین واسطه مالکیتی به مدیریتی و عرضه مسکن با قیمت نزدیک به قیمت ساخت شرایط مناسب‌تر را برای خانوار‌ها تامین کرد.
وی تاکید کرد: اگر این وضعیت به وجود آید پیمانکارانی که حاضر هستند با سود معقول‌تر وارد عرصه ساخت و ساز شوند به این بخش ورود خواهند کرد.
کارشناس بخش مسکن تصریح کرد: دو رویکرد سود سرمایه‌گذاری و رویکرد ساخت مسکن برای گروه‌های هدف از جمله رویکرد‌های قابل اجرا در بخش مسکن بوده است، اما طی سال‌های اخیر، بیشتر رویکرد سود سرمایه‌گذار یا رویکرد لیبرال پیگیری شده است و نتیجه آن وضعیت بخش مسکن در حال حاضر است.
