نهضت ملی مسکن زیر ذره‌بین هزینه‌ها؛ سهم ساخت در قیمت نهایی واحدها + اینفوگرافی
به گزارش نبض بازار - افزایش هزینه ساخت‌وساز و تفاوت برآورد‌های رسمی و صنفی از قیمت تمام‌شده مسکن، ارزیابی اقتصادی پروژه‌های نهضت ملی مسکن را به یکی از موضوعات مهم بازار ساختمان تبدیل کرده است. در این میان، پروژه ۹۴۶ واحدی الغدیر، وابسته به گروه مالی گردشگری و بانک گردشگری، یکی از طرح‌های مسکونی در حال اجرا در جنوب تهران است که می‌توان ابعاد آن را با استفاده از برآورد‌های منتشرشده درباره هزینه ساخت در کشور بررسی کرد. اگرچه هزینه نهایی این پروژه به‌صورت رسمی منتشر نشده، مقایسه نرخ‌های اعلامی وزارت راه و شهرسازی، ستاد اجرایی فرمان امام و فعالان صنعت ساختمان، تصویری از دامنه احتمالی هزینه‌های ساخت ارائه می‌دهد.
پروژه الغدیر؛ ۹۴۶ واحد مسکونی در جنوب تهران
پروژه الغدیر در محدوده یافت‌آباد جنوبی تهران و در قالب شش بلوک ۱۴ طبقه تعریف شده است. این طرح شامل ۹۴۶ واحد مسکونی با متراژ اعلام‌شده ۶۰ تا ۱۱۵ مترمربع و زیربنای ناخالص مجموع حدود ۱۳۵ هزار مترمربع است. عملیات اجرایی پروژه از ۲۵ بهمن ۱۴۰۴ آغاز شده و تحویل آن برای نیمه دوم سال ۱۴۰۷ برنامه‌ریزی شده است.
با توجه به ابعاد پروژه، هزینه ساخت یکی از متغیر‌های مهم در ارزیابی اقتصادی آن به شمار می‌رود. با این حال، تا زمانی که اطلاعات رسمی درباره قرارداد ساخت، هزینه‌های اجرایی، تعدیل‌ها و سایر اجزای قیمت تمام‌شده منتشر نشود، نمی‌توان یک رقم مشخص را به‌عنوان هزینه واقعی ساخت الغدیر اعلام کرد. در نتیجه، برآورد‌های عمومی صنعت ساختمان صرفاً می‌توانند مبنایی برای سنجش حدود هزینه‌ها باشند.
چهار برآورد متفاوت از هزینه ساخت مسکن
ارقام منتشرشده درباره هزینه ساخت در طرح‌های حمایتی مسکن، اختلاف قابل‌توجهی دارند. بخشی از این تفاوت به مرجع اعلام‌کننده و شرایط پروژه‌ها مربوط است و بخشی دیگر از تفاوت در مبنای محاسبه، سطح تجهیزات و احتساب مشاعات ناشی می‌شود.
بر اساس اظهارات معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی در ۳۱ شهریور ۱۴۰۵، هزینه ناخالص ساخت با احتساب تعدیل‌ها حدود ۱۸ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع اعلام شده است. به گفته او، هزینه واحد‌هایی که در دوره قبل تحویل شده‌اند، حدود ۱۴ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده است. این ارقام بر مبنای متراژ حداقلی واحدها مطرح شده‌اند.
در برآورد دیگری، مدیرعامل توسعه‌گران عمران ستاد اجرایی فرمان امام، میانگین قیمت تمام‌شده واحد‌هایی را که قرار است تا پایان سال تکمیل شوند، حدود سه میلیارد تومان اعلام کرده است. زیربنای ناخالص این واحدها، با احتساب مشاعات، حدود ۱۳۵ مترمربع عنوان شده که تقسیم قیمت اعلام‌شده بر این متراژ، هزینه‌ای نزدیک به ۲۲ میلیون تومان برای هر مترمربع را نشان می‌دهد. این مقام همچنین تأکید کرده است که هزینه واقعی به میزان پیشرفت فیزیکی هر پروژه بستگی دارد.
در مقابل، برآورد‌های سازندگان خصوصی از سطوح بالاتری حکایت دارد. بر اساس نرخ‌های اعلام‌شده از سوی انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران در اردیبهشت ۱۴۰۵ و با لحاظ ویرایش جدید مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه ۲۸۰۰، هزینه ساخت با اسکلت بتنی حدود ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع مفید و ۳۲ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا برآورد شده است. این ارقام برخی تجهیزات و اقلام، از جمله کابینت، شیرآلات، پکیج و کولر را شامل نمی‌شود.
همچنین یکی دیگر از فعالان صنعت ساختمان، هزینه اجرای پروژه‌های اقتصادی و حمایتی را حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع اعلام کرده و از افزایش قابل‌توجه هزینه مصالح در تهران خبر داده است.
این ارقام را نمی‌توان بدون توجه به تفاوت مبانی محاسبه مستقیماً با یکدیگر مقایسه کرد. نرخ‌های اعلام‌شده از سوی نهاد‌های دولتی و ستاد اجرایی، در کنار برآورد‌های سازندگان، تصویری از دامنه هزینه‌ها ارائه می‌دهند؛ اما برای مقایسه دقیق باید مشخص شود هر نرخ چه اقلامی را پوشش می‌دهد و بر مبنای زیربنای مفید محاسبه شده یا ناخالص.
تفاوت مدل‌های اجرایی در نهضت ملی مسکن
نهضت ملی مسکن با الگو‌های اجرایی متفاوتی پیش می‌رود؛ از پروژه‌هایی که نهاد‌های عمومی به‌عنوان کارگزار وزارت راه و شهرسازی اجرا می‌کنند تا طرح‌های تحت پوشش بانک‌های عامل، سازندگان خصوصی و پروژه‌های خودمالکی.
ستاد اجرایی فرمان امام در قالب همکاری با وزارت راه و شهرسازی، اجرای ۲۷ هزار واحد را بر عهده داشته است. بر اساس اطلاعات اعلام‌شده، حدود ۱۵ هزار واحد از این مجموعه تحویل شده و ۱۲ هزار واحد دیگر در دست اجرا بوده است. این نهاد همچنین برای گروه‌های درآمدی مختلف، بسته‌های حمایتی شامل کمک بلاعوض و تسهیلات با نرخ سود چهار درصد در نظر گرفته است. در یکی از برآورد‌های اعلام‌شده، قیمت تمام‌شده هر واحد حدود سه میلیارد تومان بوده که ۸۵۰ میلیون تومان آن از محل تسهیلات تأمین می‌شود و باقی‌مانده به آورده متقاضی مربوط است.
بانک مسکن نیز به‌عنوان بزرگ‌ترین بانک عامل این طرح، نقش مهمی در تأمین مالی پروژه‌ها دارد. طبق گزارش منتشرشده از عملکرد این بانک تا ۱۰ تیر ۱۴۰۴، قرارداد ساخت ۳۸۰ هزار و ۹۵۵ واحد در ۵۷ هزار و ۳۸۴ پروژه، به ارزش حدود ۱۷۸ همت منعقد شده بود و نزدیک به ۱۳۰ همت سهم‌الشرکه پرداخت شده بود. این آمار مربوط به مقطع زمانی اعلام‌شده است و نباید به‌عنوان وضعیت فعلی عملکرد بانک تلقی شود.
در بخش خصوصی، انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران اعلام کرده است که حدود ۳۶ شرکت، در مجموع نزدیک به ۱۰ هزار واحد را به‌طور مستقیم در اختیار دارند. با این حال، این انجمن سهم فعالیت سازندگان در طرح‌های نهضت ملی مسکن را در حدود پنج درصد ظرفیت آنها عنوان کرده است.
در شهر‌های جدید نیز حدود ۱۴۱ هزار واحد در دست ساخت گزارش شده و پیشرفت فیزیکی این پروژه‌ها ۴۰٫۸ درصد اعلام شده است.
پروژه الغدیر در چارچوب خودمالکی و با پشتیبانی بانک گردشگری قرار می‌گیرد؛ مدلی که از نظر ساختار اجرا با پروژه‌های کارگزاری ستاد اجرایی فرمان امام یا فعالیت سازندگان خصوصی مستقل تفاوت دارد. البته ارزیابی دقیق اثر این مدل بر هزینه نهایی، به اطلاعات قرارداد و نحوه تأمین مالی خود پروژه نیاز دارد.
هزینه ساخت؛ متغیری تعیین‌کننده در ارزیابی پروژه‌های مسکن
اختلاف میان برآورد‌های دولتی و صنفی نشان می‌دهد که ارزیابی اقتصادی پروژه‌های نهضت ملی مسکن به یک نرخ واحد محدود نمی‌شود. در حالی که برخی برآورد‌های رسمی هزینه ساخت را در محدوده ۱۸ تا ۲۲ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار می‌دهند، نرخ‌های اعلام‌شده از سوی سازندگان به ارقام بالاتری می‌رسد؛ اختلافی که بدون یکسان‌سازی مبنای محاسبه، قابل تفسیر قطعی نیست.
برای پروژه الغدیر، ابعاد طرح، تعداد واحدها و برنامه زمان‌بندی اجرا مشخص شده است، اما اعلام هزینه رسمی ساخت و جزئیات تأمین مالی می‌تواند مبنای دقیق‌تری برای ارزیابی اقتصادی آن فراهم کند. تا آن زمان، برآورد‌های موجود تنها امکان مقایسه سناریو‌های احتمالی هزینه را فراهم می‌کنند و نمی‌توان از آنها برای تعیین قیمت نهایی واحدها یا میزان آورده متقاضیان استفاده کرد.