چالش تحویل در نهضت ملی مسکن؛ برنامه پروژه‌های مختلف چه تفاوتی دارد؟ + اینفوگرافی
به گزارش نبض بازار - تحویل به‌موقع واحد‌های مسکونی، یکی از چالش‌های اصلی نهضت ملی مسکن در سال‌های اخیر بوده است؛ چالشی که با افزایش هزینه‌های ساخت، محدودیت منابع مالی و وابستگی پرداخت تسهیلات به پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها، ابعاد پیچیده‌تری پیدا کرده است. در این میان، پروژه الغدیر در یافت‌آباد جنوبی تهران، وابسته به گروه مالی گردشگری و بانک گردشگری، با برنامه تحویل در نیمه دوم سال ۱۴۰۷، یکی از طرح‌هایی است که سرعت اجرای آن را می‌توان در مقایسه با روند کلی نهضت ملی مسکن بررسی کرد.
نهضت ملی مسکن؛ پیشرفت فیزیکی در میانه راه
بر اساس اظهارات مدیرعامل شرکت عمران شهر‌های جدید، پیشرفت فیزیکی واحد‌های نهضت ملی مسکن در شهر‌های جدید تا پایان خردادماه ۱۴۰۵ به ۴۰٫۸ درصد رسیده است؛ در حالی که این رقم در ۹ اسفندماه ۱۴۰۴ معادل ۳۷٫۶ درصد بود. به این ترتیب، پیشرفت فیزیکی طرح طی این فاصله حدود ۳٫۲ واحد درصد افزایش یافته است.
در همین اظهارات عنوان شده که در دوره جنگ، پیشرفت فیزیکی پروژه‌های مسکن حمایتی تنها یک درصد افزایش داشته است. همچنین حدود ۱۴۱ هزار واحد از مجموع ۸۵۰ هزار واحد در دست اجرا در شهر‌های جدید قرار دارند.
این آمار از ادامه اجرای طرح در کنار سرعت نامتوازن پیشرفت پروژه‌ها حکایت دارد. با این حال، تعمیم نرخ پیشرفت شهر‌های جدید به کل نهضت ملی مسکن یا برآورد زمان قطعی تکمیل طرح بر مبنای همین ارقام، بدون اطلاعات تفصیلی‌تر درباره هر پروژه، امکان‌پذیر نیست.
ستاد اجرایی فرمان امام؛ تحویل مرحله‌ای واحد‌ها
ستاد اجرایی فرمان امام اجرای ۲۷ هزار واحد نهضت ملی مسکن را بر عهده دارد. بر اساس آمار اعلام‌شده، حدود ۱۵ هزار واحد از این تعداد تحویل شده و ۱۲ هزار واحد دیگر در دست اجراست. همچنین این مجموعه از برنامه بهره‌برداری سه هزار واحد در دهه فجر امسال خبر داده است.
به گفته مدیرعامل توسعه‌گران عمران، هزینه تمام‌شده هر واحد به میزان پیشرفت فیزیکی آن بستگی دارد؛ به این معنا که پروژه‌هایی که بخش عمده عملیات اجرایی آنها در سال جاری انجام می‌شود، ممکن است با هزینه بالاتری به پایان برسند.
تجربه این مجموعه نشان می‌دهد که تحویل واحد‌ها در مقیاس چند هزار واحدی، به زمان‌بندی اجرا و تأمین منابع مورد نیاز در مراحل مختلف ساخت وابسته است.
بانک مسکن؛ پرداخت تسهیلات متناسب با پیشرفت پروژه
بانک مسکن به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی تأمین مالی نهضت ملی مسکن، پرداخت تسهیلات را به پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها پیوند داده است. همچنین فروش اقساطی واحد‌ها بر پروژه‌هایی با پیشرفت فیزیکی بیش از ۸۰ درصد متمرکز شده است.
بر اساس آمار مربوط به ۱۰ تیرماه ۱۴۰۴، در مجموع ۱۱۰ هزار و ۳۰۱ واحد در این بانک به مرحله فروش اقساطی رسیده بودند. با توجه به تاریخ این آمار، نمی‌توان آن را تصویری از وضعیت فعلی طرح دانست؛ با این حال، سازوکار اعلام‌شده نشان می‌دهد که تکمیل بخش قابل توجهی از عملیات ساخت، در فرایند پرداخت و بازپرداخت تسهیلات و واگذاری واحد‌ها اهمیت دارد.
در چنین مدلی، سرعت پیشرفت فیزیکی و زمان‌بندی تأمین منابع مالی بر یکدیگر اثر می‌گذارند و تأخیر در هر مرحله می‌تواند زمان تحویل به متقاضیان را تغییر دهد.
سازندگان خصوصی؛ فشار هزینه‌ها بر روند اجرا
بر اساس اعلام انجمن انبوه‌سازان استان تهران، حدود ۳۶ شرکت در این بخش به‌طور مستقیم اجرای نزدیک به ۱۰ هزار واحد را بر عهده دارند. با این حال، یکی از اعضای این انجمن سهم فعالیت سازندگان در طرح‌های نهضت ملی مسکن را حدود پنج درصد ظرفیت آنها اعلام کرده است.
همچنین در برآوردی از سوی یکی از اعضای انجمن، تورم مصالح ساختمانی در تهران ۱۰۶ درصد و هزینه ساخت هر مترمربع بین ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان عنوان شده است.
افزایش هزینه‌های ساخت می‌تواند ادامه پروژه‌ها را، به‌ویژه در قرارداد‌هایی که نرخ‌های اولیه آنها با شرایط جدید بازار فاصله گرفته است، دشوار کند. در چنین شرایطی، تأمین منابع مالی متناسب با هزینه‌های روز و تعیین تکلیف اختلاف میان برآورد‌های اولیه و هزینه‌های واقعی، از عوامل مؤثر بر سرعت اجرای پروژه‌هاست.
الغدیر؛ برنامه تحویل در نیمه دوم ۱۴۰۷
پروژه الغدیر در یافت‌آباد جنوبی تهران شامل ۹۴۶ واحد مسکونی در شش بلوک ۱۴ طبقه است. عملیات اجرایی این پروژه از ۲۵ بهمن‌ماه ۱۴۰۴ آغاز شده و زمان تحویل آن برای نیمه دوم سال ۱۴۰۷ برنامه‌ریزی شده است.
بر اساس اطلاعات اعلام‌شده از سوی پروژه، افزایش ظرفیت بتن‌ریزی به حدود هزار مترمکعب در هفته، با هدف کاهش مدت ساخت و تحویل به میزان یک سال دنبال می‌شود. بر این اساس، زمان تحویل پیشین نیمه دوم سال ۱۴۰۸ عنوان شده بود و برنامه جدید، تحویل در نیمه دوم سال ۱۴۰۷ را هدف قرار داده است.
همچنین تاکنون حدود ۲۱ هزار و ۵۰۰ مترمکعب بتن در پروژه مصرف شده و روزانه ۳۵۰ نفر در آن فعالیت می‌کنند. اگر ظرفیت بتن‌ریزی هفتگی هزار مترمکعب به‌طور مستمر محقق شود، حجم بتن مصرف‌شده اعلام‌شده معادل حدود ۲۱ هفته بتن‌ریزی با این ظرفیت خواهد بود. البته این محاسبه صرفاً مقایسه‌ای بر مبنای ظرفیت اعلام‌شده است و به‌تنهایی بیانگر درصد پیشرفت فیزیکی کل پروژه یا میزان باقی‌مانده عملیات اجرایی نیست.
تفاوت مسیر اجرای پروژه‌ها
مقایسه اطلاعات منتشرشده درباره مجریان مختلف نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد که هر مجموعه با شرایط اجرایی و مالی متفاوتی روبه‌روست. در شهر‌های جدید، آمار پیشرفت فیزیکی تصویری کلی از روند اجرای واحد‌ها ارائه می‌دهد؛ ستاد اجرایی فرمان امام بر تحویل مرحله‌ای پروژه‌های خود متمرکز است؛ بانک مسکن پرداخت تسهیلات و فروش اقساطی را به مراحل پیشرفت ساخت پیوند می‌دهد و سازندگان خصوصی نیز با محدودیت‌های ناشی از هزینه‌های ساخت مواجه‌اند.
در این میان، الغدیر با برنامه زمان‌بندی مشخص برای تحویل ۹۴۶ واحد، نمونه‌ای از پروژه‌هایی است که ارزیابی عملکرد آنها به بررسی پیشرفت اجرایی در کنار زمان‌بندی اعلام‌شده نیاز دارد. مقایسه مستقیم مدت اجرای این پروژه با آمار کلان شهر‌های جدید یا پروژه‌های سایر مجریان، بدون توجه به تفاوت در زمان شروع، شرایط تأمین مالی، مقیاس و وضعیت اولیه طرح‌ها، نمی‌تواند نتیجه قطعی درباره سرعت نسبی اجرا به دست دهد.
جمع‌بندی؛ معیار اصلی، تحقق برنامه تحویل است
برنامه تحویل پروژه الغدیر در نیمه دوم سال ۱۴۰۷، در شرایطی اعلام شده که روند اجرای نهضت ملی مسکن در بخش‌هایی از کشور همچنان با چالش‌های مالی و اجرایی روبه‌روست. افزایش ظرفیت بتن‌ریزی و فعالیت روزانه نیروی انسانی، بخشی از اطلاعات موجود درباره روند اجرای این پروژه را تشکیل می‌دهد؛ اما برای ارزیابی دقیق میزان تحقق برنامه زمانی، انتشار درصد پیشرفت فیزیکی کل پروژه، گزارش‌های دوره‌ای از عملیات اجرایی و اطلاعات مربوط به تأمین مالی ادامه کار ضروری است.
در نهایت، معیار اصلی ارزیابی الغدیر نه صرفاً زمان تحویل اعلام‌شده، بلکه میزان پیشرفت واقعی پروژه در دوره‌های آینده و تحقق موعد مقرر خواهد بود. بررسی این شاخص‌ها می‌تواند مشخص کند که برنامه کوتاه‌ترشده تحویل تا چه اندازه با روند عملیاتی ساخت همخوانی دارد.