جنگ، قیمت مسکن را متوقف نکرد؛ بازار در انتظار رکود پس از آتشبس
به گزارش نبض بازار ، تحولات اخیر نشان داد بازار مسکن ایران برخلاف بسیاری از تجربههای جهانی، واکنش معکوسی به شرایط جنگی داشته است. در اقتصادهایی که درگیر جنگ یا ناامنی میشوند، معمولاً کاهش قدرت خرید، افزایش ریسک سرمایهگذاری و خروج سرمایه از بخش املاک، زمینه افت قیمتها را فراهم میکند. اما در ایران، نهتنها کاهش محسوسی در نرخها مشاهده نشد، بلکه در برخی مناطق روند افزایشی قیمتها نیز ادامه یافت. این تفاوت نشان میدهد ساختار بازار مسکن ایران بیش از آنکه تابع شرایط امنیتی باشد، از متغیرهای اقتصادی داخلی اثر میپذیرد.
کارشناسان معتقدند بخش مهمی از این رفتار متفاوت به انتظارات تورمی بازمیگردد. در اقتصادی که طی سالهای گذشته با تورم بالا مواجه بوده، بسیاری از مالکان و سرمایهگذاران، ملک را نه صرفاً یک کالای مصرفی، بلکه ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تلقی میکنند. همین نگاه باعث میشود حتی در دورههایی که ریسکهای سیاسی افزایش پیدا میکند، تمایل به فروش با قیمتهای پایین شکل نگیرد و بازار از افت شدید قیمتها مصون بماند.
کمبود گزینههای سرمایهگذاری، مسکن را تقویت کرد
یکی از مهمترین دلایل مقاومت بازار مسکن را باید در محدود بودن گزینههای جایگزین برای سرمایهگذاری جستوجو کرد. در روزهای پرتنش، خرید طلای فیزیکی با ریسک نگهداری، جابهجایی و مسائل امنیتی همراه بود. از سوی دیگر، توقف موقت معاملات بورس موجب شد بخشی از سرمایهگذاران امکان فعالیت در بازار سهام را از دست بدهند و بازار رمزارزها نیز به دلیل نگرانی از اختلالات احتمالی یا ریسکهای امنیتی، جذابیت کمتری پیدا کرد.
در چنین شرایطی، بازار مسکن همچنان بهعنوان یکی از امنترین محلهای نگهداری سرمایه باقی ماند. هرچند نقدشوندگی این بازار نسبت به سایر بازارها پایینتر است، اما بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح دادند دارایی خود را در بازاری نگهداری کنند که از نگاه آنها در بلندمدت توان حفظ ارزش سرمایه را دارد. همین موضوع سبب شد بخشی از نقدینگی به سمت بازار ملک حرکت کند و مانع از کاهش قیمتها شود.
آتشبس، قیمتها را پایین نمیآورد
با مطرح شدن احتمال دستیابی به یک توافق حداقلی و برقراری آتشبس، نگاهها به آینده بازارهای دارایی تغییر کرده است. بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که اگر چنین توافقی با آزادسازی بخشی از داراییهای بلوکهشده ایران همراه شود، بازار ارز برای مدتی وارد فاز ثبات خواهد شد و نوسانات شدید دلار کاهش مییابد. در چنین شرایطی، بازار مسکن نیز احتمالاً از فضای هیجانی فاصله خواهد گرفت.
با این حال، ثبات نرخ ارز الزاماً به معنای کاهش قیمت مسکن نیست. تجربه سالهای گذشته نشان داده است که بازار ملک معمولاً با تأخیر نسبت به سایر بازارها واکنش نشان میدهد و در دورههای آرامش اقتصادی نیز بیشتر شاهد کاهش حجم معاملات است تا افت محسوس قیمتها. از این رو، بسیاری از کارشناسان معتقدند سناریوی محتمل پس از آتشبس، ورود بازار مسکن به دورهای از رکود معاملاتی خواهد بود، نه کاهش گسترده قیمتها.
بازار مسکن در انتظار تعیین تکلیف مذاکرات
سرنوشت بازار مسکن در ماههای آینده تا حد زیادی به روند تحولات سیاسی و اقتصادی وابسته خواهد بود. اگر مذاکرات ادامه پیدا کند و فضای تنشهای سیاسی کاهش یابد، احتمال تثبیت نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی وجود دارد. در چنین شرایطی، انگیزه خریدهای سرمایهای در بازار مسکن نیز کاهش خواهد یافت و بخشی از تقاضایی که با هدف حفظ ارزش پول وارد این بازار شده بود، از آن خارج میشود.
البته این موضوع به معنای ریزش قیمتها نیست. کارشناسان معتقدند تا زمانی که نرخ تورم عمومی در اقتصاد بالا باشد، هزینه ساختوساز، قیمت زمین و سایر نهادههای تولید مسکن نیز روندی افزایشی خواهند داشت؛ بنابراین حتی اگر تقاضای سرمایهای کاهش پیدا کند، عوامل بنیادی بازار اجازه افت شدید قیمتها را نخواهند داد و بازار بیشتر در فاز انتظار و کاهش معاملات باقی خواهد ماند.
رکود؛ محتملترین سناریوی پیشروی بازار
مجموعه متغیرهای اقتصادی نشان میدهد محتملترین سناریو برای بازار مسکن در کوتاهمدت، ورود به دورهای از رکود معاملاتی است. ثبات نسبی نرخ ارز، کاهش هیجانات ناشی از تحولات سیاسی و انتظار فعالان بازار برای مشخص شدن نتیجه مذاکرات، همگی میتوانند موجب کاهش تعداد خرید و فروشها شوند. در چنین فضایی، فروشندگان از کاهش قیمت خودداری میکنند و خریداران نیز برای تصمیمگیری عجلهای نخواهند داشت.
این وضعیت میتواند چندین ماه ادامه پیدا کند و بازار را در شرایطی قرار دهد که حجم معاملات در پایینترین سطوح باقی بماند، اما قیمتها تغییر محسوسی نداشته باشند. تجربه دورههای گذشته نیز نشان داده است که بازار مسکن در ایران معمولاً پس از شوکهای سیاسی و اقتصادی، ابتدا وارد رکود میشود و سپس با مشخص شدن مسیر اقتصاد، روند جدید خود را آغاز میکند.
بازار مسکن همچنان پناهگاه سرمایه؟
رفتار بازار مسکن در جریان تنشهای اخیر نشان داد این بازار همچنان برای بسیاری از سرمایهگذاران نقش یک پناهگاه امن را ایفا میکند. محدود بودن گزینههای جایگزین، تداوم تورم و انتظارات ناشی از کاهش ارزش پول ملی باعث شد برخلاف الگوهای رایج جهانی، بازار مسکن کاهش قیمت محسوسی را تجربه نکند. با این حال، ادامه این روند به تحولات سیاسی، مسیر مذاکرات، وضعیت بازار ارز و سیاستهای اقتصادی دولت وابسته خواهد بود.
در صورت تحقق یک توافق حداقلی و ایجاد ثبات در بازارهای مالی، احتمال کاهش شتاب رشد قیمت مسکن بیش از هر زمان دیگری وجود دارد، اما انتظار کاهش گسترده قیمتها چندان واقعبینانه به نظر نمیرسد. آنچه بیش از همه احتمال وقوع دارد، تداوم رکود معاملاتی، کاهش خریدهای سرمایهای و انتظار فعالان بازار برای روشن شدن چشمانداز اقتصاد است؛ شرایطی که میتواند بازار مسکن را برای مدتی در وضعیت ثبات نسبی قیمت و کاهش حجم معاملات نگه دارد.