بازار مسکن در جنگ ۱۲ روزه به کدام سمت رفت؟
به گزارش نبض بازار، در حالی که جنگ ۱۲ روزه فضای اقتصادی کشور را در وضعیت اضطراری قرار داد، بازار مسکن نیز بی‌نصیب نماند و نشانه‌های رکود، توقف ساخت‌وساز و افزایش فشار بر اقشار متوسط و ضعیف، بیش از پیش نمایان شد. هرچند انتظار می‌رفت التهاب‌های ناشی از جنگ به افزایش یا کاهش چشمگیر قیمت‌ها منجر شود، اما آنچه در عمل رخ داد، ورود بازار به مرحله‌ای از سکون و بی‌اعتمادی بود؛ بازاری که نه رونق دارد، نه ریزش واقعی. کارشناسان معتقدند در نبود سیاست‌های مؤثر، نه کاهش قیمت‌ها به خانه‌دار شدن مردم منتهی می‌شود و نه رکود فعلی منجر به اصلاح ساختار خواهد شد.
بازار مسکن پس از بحران؛ کاهش قیمت، بدون افزایش دسترسی
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با «نبض بازار» با اشاره به تأثیر بحران‌های جنگی بر بازار مسکن گفت:«در اغلب کشورها، بحران‌های جنگی موجب کاهش قیمت‌ها می‌شود، اما در ایران مسکن به معنای واقعی، بازار نیست. حتی در بحران‌های شدید، کاهش قیمت‌ها معمولاً چشمگیر و پایدار نیست. دلیل آن هم ماهیت سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است که در قانون اساسی و سیاست‌های کلی، آن را از یک بازار آزاد و کامل جدا کرده‌ایم.»
وی با تأکید بر فاصله میان متقاضیان واقعی و آنچه در بازار خرید و فروش اتفاق می‌افتد، افزود:«کاهش قیمت یا افت معاملات لزوماً به معنای خانه‌دار شدن مردم نیست. در واقع، دو شاخص متفاوت داریم؛ یکی وضعیت بازار، دیگری توان دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط و پایین که اغلب بهبود نمی‌یابد.»
این کارشناس اقتصاد مسکن، با بیان اینکه حتی پیش از بحران نیز رکود و رکود تورمی در بازار وجود داشت، اظهار کرد:«ما در سال‌های اخیر قله‌های قیمتی را تجربه کرده‌ایم اما جهش پساجنگی یا رشد معاملات دیده نشده است. یکی از دلایل این وضعیت، انتشار دیرهنگام و ناقص آمارهای رسمی است. در حال حاضر نیز اگرچه برخی مالکان اقدام به فروش می‌کنند، اما بیشتر به دلایل معیشتی یا برای تأمین هزینه‌های دیگر زندگی است، نه خروج از بازار یا انتقال سرمایه به بازار جایگزین.»
فروغمند اعرابی همچنین درباره مناطق آسیب‌دیده از جنگ و تأثیر آن بر بازار محلی مسکن گفت:«در مناطقی که مورد اصابت قرار گرفتند، قیمت‌ها با افت شدیدتری روبرو شده‌اند. اما نکته مهم این است که این مناطق تا مدت‌ها دچار برچسب بحران‌زده بودن می‌مانند و خرید و فروش در آن‌ها دشوار می‌شود.»
وی درباره چشم‌انداز بازار در نیمه دوم سال جاری هشدار داد:«با توجه به توقف صدور پروانه‌های ساخت، کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز، و شرایط اقتصادی خانوارها، احتمال رونق معاملات پایین است. از طرفی، چون هنوز مسکن در ایران کالای سرمایه‌ای تلقی می‌شود، سیاست‌گذاری اشتباه در این حوزه، شرایط را برای خانه‌دار شدن عموم مردم سخت‌تر می‌کند.»
فروغمند تأکید کرد:«تا زمانی که نگاه به مسکن صرفاً سرمایه‌محور باشد و برنامه‌ها تنها به نفع انبوه‌سازان و شرکت‌های خاص باشد، جوانان و خانوارهای متوسط و ضعیف هیچ راه واقعی برای خانه‌دار شدن نخواهند داشت. سیاست‌های تشویقی همچون وام، دادن تراکم یا واگذاری زمین، بدون اصلاح بنیادین در ساختار بازار، تنها به گسترش باتلاق فعلی منجر می‌شود.»
رکود مسکن، فرصتی برای بازتعریف سیاست‌ها
به گفته این کارشناس مسکن، قشر متوسط جامعه در تهران حتی برای اجاره‌نشینی هم با دشواری جدی مواجه هستند، چه برسد به خانه‌دار شدن. او ادامه می‌دهد:«رکودی که امروز در بازار مسکن شاهد آن هستیم، برخلاف برخی تصورات، الزاماً منجر به افزایش قیمت نخواهد شد. سرمایه‌گذاران به تدریج متوجه می‌شوند که دیگر خرید و نگهداری ملک صرفاً به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به‌صرفه نیست.»
دکتر اعرابی با انتقاد از نبود قوانین مؤثر در کنترل بازار افزود:«هنوز اقدامی جدی در جهت اخذ مالیات از خانه‌های خالی صورت نگرفته. ما نیاز به قوانین تنبیهی برای دارندگان چندین واحد مسکونی داریم، به‌ویژه در تهران که با بحران مسکن روبه‌رو است. در عین حال، باید سیاست‌هایی طراحی شود که عموم مردم حداقل بتوانند به اجاره مناسب و ایمن دست پیدا کنند، حتی اگر توان خرید نداشته باشند.»
او در پاسخ به پرسشی درباره وضعیت بازسازی واحدهای آسیب‌دیده در شهرهایی مانند تهران گفت:«برنامه‌های دولت هنوز شفاف و قابل ارزیابی نیست. البته طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن یا بازسازی اضطراری در دستور کار قرار گرفته، اما کافی نبوده‌اند. باید درنظر گرفت که شهرهای بزرگ نیازمند طراحی برای بدترین سناریوها هستند، اتفاقی که تاکنون به‌خوبی انجام نشده است.»
دکتر اعرابی با اشاره به یکی از راهکارهای فوری گفت:«می‌توان برای خانه‌های خالی، مهلت تعیین کرد و در صورت فروش ندادن، دولت از ابزار مالیاتی یا اجبار قانونی استفاده کند. درآمد حاصل از آن هم می‌تواند به حساب خانوارهای نیازمند واریز شود. این اقدام فوری و مؤثر خواهد بود.»
وی درباره نحوه مشارکت دولت در بازسازی تأکید کرد:«دولت باید از بازسازی مستقیم املاک پرهیز کند، چون نه توان نظارت کامل دارد و نه در همه مناطق امکان اجرای سریع وجود دارد. بهتر است تنها مبلغ مشخصی به مالکان پرداخت شود و آن‌ها با پیمانکاران وارد قرارداد شوند. این روش هم اقتصادی‌تر است و هم می‌تواند با مشارکت مهندسان و شرکت‌های فنی بومی، ساختار نظام مهندسی را تقویت کند.»
او در پایان با تأکید بر رعایت حقوق مهندسین و شفاف بودن فرآیندها گفت:«در این شرایط نباید ساختار حرفه‌ای مهندسان تضعیف شود. حفظ نظام مهندسی، کیفیت ساخت‌وساز و احترام به تخصص، باید جزو اصول اصلی برنامه‌های بازسازی باشد. نباید اجازه بدهیم بی‌برنامگی، این رکن مهم را از بین ببرد.»