خرید مسکن حتی در رویا هم نمی‌گنجد!
به گزارش نبض بازار، در ماه‌های اخیر، بازار مسکن تهران شاهد افزایش چشمگیری در قیمت‌ها بوده است. با این حال، بانک مرکزی از تیرماه امسال تا کنون آمارهای مربوط به بخش مسکن پایتخت را به‌روز نکرده است. مشاهدات میدانی و بررسی آگهی‌های منتشر شده در وب‌سایت‌ها نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق تهران از ۱۰۳ میلیون تومان فراتر رفته است. از اوایل دهه ۸۰ به بعد، فعالان بازار مسکن برای تعیین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی از فرمول ثابتی استفاده می‌کردند که به طور خلاصه بیان می‌کند: هر مترمربع خانه معادل هزار دلار است. این رقم به عنوان قیمتی استاندارد برای تهران، به عنوان پایتخت، در نظر گرفته می‌شود و هنوز هم با کمی نوسان مورد استفاده قرار می‌گیرد. بازار مسکن پایتخت به نوعی به عنوان «پیشران» برای دیگر شهرها عمل می‌کند و متوسط قیمت مسکن در شهرهای کوچک و بزرگ دیگر بر اساس نرخ‌های ملک در تهران تعیین می‌شود.
هرچند در خود شهرستان‌ها و استان‌های مختلف، معیارهای دیگری نیز برای تعیین قیمت مسکن وجود دارد. با توجه به داده‌های متوسط قیمت مسکن در پایتخت که آخرین بار در مرداد ماه منتشر شد، طی یک‌سال منتهی به مردادماه ۱۴۰۳ به‌طور میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران بین ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ فقره بوده است.اما براساس داده‌های ملک‌رادار (موتور جست‌وجوی املاک ایران)، میانگین قیمت مسکن تهران در آگهی‌های درج شده پلتفرم‌های مسکن از حدود ۹۵ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۳ به ۹۹ میلیون تومان تا آذرماه، به ۱۰۱ میلیون تومان تا دی و به ۱۰۳ میلیون تومان در بهمن‌ماه رسیده است. این اعداد با توجه به فرمول‌های تعیین نرخ یک مترمربع مسکن در پایتخت، نزدیک به نرخ دلار در بازار آزاد است و می‌توان آن را به عنوان یک پایه قیمتی جدید برای قیمت مسکن در تهران در نظر گرفت. عددی که با قدرت خرید ساکنان تهران به شدت در تضاد است.
اما چه عواملی بر افزایش قیمت مسکن اثرگذار بوده است؟
تورم بالا و نوسانات نرخ ارز در ماه‌های اخیر به عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن شناخته می‌شود. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و ساز نیز بر این موضوع دامن زده است. کاهش ساخت و سازهای جدید در سال‌های اخیر به دلیل مشکلات اقتصادی و افزایش هزینه‌ها، منجر به کاهش عرضه مسکن شده است. این کاهش عرضه در کنار تقاضای نسبتا ثابت، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کرده است. سودآوری بازار مسکن در شرایطی که بازارهای موازی مانند بورس و ارز با نوسانات زیادی همراه هستند، بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازار مسکن منتقل کنند. این موضوع باعث افزایش تقاضای سوداگرانه و در نتیجه افزایش قیمت‌ها شده است. سیاست‌های اقتصادی دولت برخی سیاست‌های اقتصادی دولت، مانند افزایش نرخ سود بانکی یا تغییرات در قوانین مالیاتی، نیز بر بازار مسکن تاثیر گذاشته‌اند. این سیاست‌ها گاهی باعث کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش تولید و افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده‌اند.
تاثیرات اجتماعی و اقتصادی
گودرزی خاطرنشان کرد: آنچه به عنوان آمار رسمی ارایه می‌شود، در واقع ارقام پیشنهادی هستند که تطابق چندانی با معاملات واقعی ندارند. در این میان، قیمت‌هایی که در پلتفرم‌های داخلی اعلام می‌شوند نیز فاقد مبنای قانونی‌اند و نمی‌توان آنها را معیار قیمت‌گذاری دانست. انتشار این‌گونه آمارها، نه‌تنها کمکی به شفافیت بازار نمی‌کند، بلکه به التهاب آن نیز می‌افزاید. او ادامه داد: بارها درخواست شده است که نهادهای نظارتی و نمایندگان مجلس به موضوع گرانی مسکن ورود کرده تا نظارت دقیقی بر صحت آمارهای منتشر شده داشته باشند، اما به دلیل فقدان داده‌های قابل اتکا، حتی تصمیم‌گیران کشور نیز با چالش‌های جدی مواجه شده‌اند و سیاستگذاری‌های کلان اقتصادی دچار آشفتگی شده است.
الزام بر تکمیل سامانه املاک
این کارشناس حوزه مسکن گفت: یکی از راهکارهایی که امید می‌رود بتواند این آشفتگی را سامان بخشد، تکمیل سامانه املاک است. این سامانه در صورتی که با اطلاعات واقعی از سوی مردم، معامله‌گران و فعالان اقتصادی تغذیه شود، می‌تواند به مرجعی قابل استناد برای تحلیل وضعیت بازار بدل شود. اما تا زمانی که چنین اتفاقی رخ نداده، اتکای صرف به آمارهای فعلی، نمی‌تواند تصویری دقیق از وضعیت مسکن ارایه دهد. او ادامه داد: در شرایط کنونی، برخی بر این باورند که ممکن است کاهش قیمت در بازار مسکن رخ دهد؛ چراکه بانک‌ها در حال واگذاری املاک مازاد خود هستند. اما پرسش اساسی اینجاست که این فرضیه تا چه میزان با واقعیت همخوانی دارد؟ واقعیت آن است که بخش عمده‌ای از سرمایه بانک‌ها و سرمایه‌گذاران، در بازار مسکن حبس شده و این در حالی است که بازارهای موازی در ماه‌های اخیر رشد چشمگیری داشته‌اند.
ترجیح سرمایه‌گذاران بازارهای دیگری غیر از مسکن شده است
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی‌های خود را از این بازار خارج کرده و در حوزه‌هایی که نقدشوندگی بیشتری دارد، سرمایه‌گذاری کنند. از سوی دیگر، نه خریداران مصرفی و نه سرمایه‌گذاران، رغبتی برای ورود به این بازار ندارند، چراکه علاوه بر نبود ارزندگی، نقدشوندگی نیز در آن پایین است. او افزود: در سال‌های ۹۸ و ۹۹، جهش‌های بی‌رویه قیمتی، بسیاری از سرمایه‌ها را در بازار مسکن به دام انداخت و بازدهی این بازار را منفی کرد. حال، بسیاری از کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده بودند، با زیان مواجه شده‌اند. افزون بر این، قیمت‌گذاری‌های نادرست و افزایش‌های نامعقول، صنعت ساختمان را نیز با بحران روبه‌رو ساخته است.
گودرزی تصریح کرد: در این میان، دولت نه‌تنها در مسیر تنظیم‌گری قدمی برنداشته، بلکه صرفا در جایگاه نظاره‌گر باقی مانده است. این در حالی است که طبق قانون، دولت می‌تواند در بازار زمین، مسکن و اجاره مداخله کند، به‌ویژه آنکه تورم بالای ۳۰ درصد، این اجازه را به دولت داده است.او افزود: آمارهای رسمی که منتشر می‌شوند، اغلب در زمانی ارایه می‌شوند که بازار در مسیر کاهش قیمت است، اما به‌طور شگفت‌آوری، ارقام بالاتری اعلام می‌شود که به بحران‌زایی بیشتر دامن می‌زند. این روند نه‌تنها بازار مسکن، بلکه کلیت صنعت ساختمان را دچار آسیب کرده و نیازمند چاره‌اندیشی جدی است. گودرزی خاطرنشان کرد: وضعیت کنونی بازار مسکن، حاصل سال‌ها سیاستگذاری‌های نادرست و نبود شفافیت در ارایه اطلاعات است و تا زمانی که سامانه‌ای جامع و مبتنی بر داده‌های واقعی ایجاد نشود و دولت در مسیر تنظیم‌گری گام بر ندارد، نمی‌توان انتظار داشت که این آشفتگی پایان یابد. امید است که با اصلاح رویکردها، شاهد بازاری متعادل‌تر و در دسترس‌تر برای مردم باشیم.
منبع: خبرآنلاین
