بحران پنهان در بازار مسکن تهران با تحلیل کاهش نسبت قیمت به اجاره و علل واقعی رکود
به گزارش نبض بازار،در ماه‌های اخیر، نماگر سنجش رونق یا رکود مسکن در تهران تغییرات قابل توجهی را نشان داده است. نسبت قیمت به اجاره (P به R) که یکی از معیارهای مهم برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن به شمار می‌رود، در حال حاضر به عدد ۲۰ رسیده است.
این در حالی است که این عدد در سال گذشته بیش از ۲۱ و در دوره‌های بحرانی حتی بالاتر از ۳۰ نیز بوده است. بسیاری از تحلیلگران معتقدند که کاهش این نسبت به معنای نزدیک شدن بازار به شرایط نرمال است و ممکن است به بازگشت رونق در بازار مسکن منجر شود.
با این حال، آیا این تغییرات سطحی هستند یا واقعاً نشان‌دهنده تحول عمیق‌تری در بازار است؟ برای پاسخ به این سوال، باید نگاهی دقیق‌تر به عوامل مؤثر در این تغییرات و تأثیرات آن بر بازار مسکن تهران داشته باشیم.
بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر تغییراتی را تجربه کرده که از جمله آنها می‌توان به کاهش نسبت قیمت به اجاره (P به R) اشاره کرد. این نسبت که در سال گذشته بیش از بیست و یک و در دوره‌های جهش بازار از سال ۹۷ به بعد حتی به بیش از سی رسیده بود، اکنون به عدد بیست کاهش یافته است. این تغییر به ظاهر نشان‌دهنده خروج بازار مسکن از رکود و بازگشت رونق است. اما آیا واقعاً این کاهش نسبت P به R به معنای بهبود وضعیت بازار است؟
در گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» تحت عنوان «پیام ۱۴۰۳ دماسنج مسکن»، اشاره شده که نسبت P به R به سطح نرمال و متعارف خود که در بازه بین چهارده تا بیست و چهار است، نزدیک شده است.
این امر ممکن است به نظر برسد که شرایط بازار مسکن بهبود یافته و تقاضا به سمت خرید مسکن افزایش یابد. با این حال، تحلیل‌های عمیق‌تر نشان می‌دهد که کاهش نسبت قیمت به اجاره نمی‌تواند به تنهایی به معنای رونق بازار باشد.
در این گزارش به بررسی عوامل مؤثر بر کاهش نسبت P به R خواهیم پرداخت و به تحلیل وضعیت واقعی بازار مسکن خواهیم پرداخت. این تحلیل شامل بررسی عوامل اقتصادی، محدودیت‌های عرضه و تغییرات قیمت اجاره‌بها است که همگی نقش بسزایی در وضعیت کنونی بازار مسکن تهران دارند.
پدیده کاهش نسبت قیمت به اجاره: فریب یا واقعیت؟
نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن تهران اخیراً به عدد بیست کاهش یافته است. این کاهش می‌تواند به نظر برسد که بهبود وضعیت بازار مسکن را نشان می‌دهد. در گذشته، این نسبت در شرایطی به بیش از سی رسید که نشان‌دهنده شرایط بحرانی بازار و جهش‌های شدید قیمتی بود. اما اکنون کاهش این نسبت به عدد بیست، می‌تواند به معنای کاهش فشار قیمتی و بهبود نسبی بازار مسکن باشد.
با این حال، بررسی دقیق‌تر این موضوع نشان می‌دهد که کاهش نسبت P به R نمی‌تواند به تنهایی به معنای خروج کامل از رکود باشد. برای درک دقیق‌تر این موضوع، باید به تحلیل عوامل مؤثر بر این کاهش و تأثیرات آن بر وضعیت واقعی بازار مسکن پرداخت.
چرا نسبت قیمت به اجاره نمی‌تواند به تنهایی نشان‌دهنده رونق باشد؟
در حالی که نسبت P به R به عدد بیست کاهش یافته است، واقعیت‌های دیگری در بازار مسکن وجود دارد که نشان‌دهنده وجود مشکلات و چالش‌های عمیق‌تر است.
یکی از این مشکلات، جهش چشمگیر سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن است. این امر باعث شده که نسبت قیمت به اجاره کاهش یابد، اما در واقعیت، قیمت مسکن به سطح نرمال خود بازنگشته است.
عوامل اقتصادی مانند ضعف تاریخی قدرت خرید، کمبود عرضه جدید و تورم اجاره‌بها نقش بسزایی در رکود بازار مسکن دارند. این عوامل باعث شده‌اند که بازار مسکن با چالش‌های جدی مواجه شود و روند کاهش نسبت P به R نتواند به تنهایی به معنای رونق و بهبود وضعیت بازار باشد.
علل اصلی رکود مسکن: عرضه محدود و قدرت خرید کاهش یافته
یکی از مهم‌ترین عوامل رکود بازار مسکن، محدودیت عرضه است. در حال حاضر، کمبود عرضه ساختمان‌های جدید و کاهش چشمگیر پروانه‌های ساخت، باعث شده که بازار مسکن با مشکل کمبود عرضه مواجه شود.
این کمبود عرضه به دلیل عواملی مانند سیاست‌های دولت و مجلس، مالیات بر تولید مسکن و تورم ساخت ایجاد شده است.
در کنار کمبود عرضه، کاهش قدرت خرید مردم نیز به رکود بازار مسکن دامن زده است. افزایش قیمت‌ها و جهش در هزینه‌های ساخت و ساز باعث شده که تقاضا برای خرید ملک کاهش یابد و مردم نتوانند با قیمت‌های بالای مسکن همخوانی داشته باشند.
دولت و مجلس: نقش سیاست‌ها در کاهش عرضه و رکود بازار مسکن
سیاست‌های دولتی و قانونی نیز به رکود بازار مسکن افزوده است. محدودیت‌هایی که در دوران همه‌گیری بر بازار اجاره وضع شده و همچنان باقی است، تأثیر منفی بر عرضه مسکن داشته است.
همچنین، تغییرات در قوانین مالیاتی و سیاست‌های مربوط به مالیات بر اجاره نیز به تشدید مشکلات بازار مسکن کمک کرده است.
این سیاست‌ها باعث شده‌اند که سازندگان و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن با چالش‌های جدی مواجه شوند و به همین دلیل، تولید و عرضه مسکن به شدت کاهش یافته است. برای بهبود وضعیت بازار، نیاز به تغییر در سیاست‌ها و کاهش محدودیت‌های موجود است.
آینده بازار مسکن: آیا امیدی برای خروج از رکود وجود دارد؟
با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن، پیش‌بینی آینده این بازار پیچیده است. اگرچه کاهش نسبت قیمت به اجاره به نظر امیدوارکننده می‌آید، اما واقعیت‌های موجود نشان می‌دهد که هنوز چالش‌های زیادی وجود دارد.
برای خروج از رکود، نیاز به اقداماتی جدی از سوی دولت و تغییرات در سیاست‌های اقتصادی و اجتماعی است.
تأثیر مالیات و تورم بر رکود ساخت‌وساز و بازار مسکن
مالیات بر تولید مسکن و تورم اجاره‌بها از جمله عواملی هستند که به رکود بازار مسکن افزوده‌اند. مالیات‌های جدید و تورم در هزینه‌های ساخت و ساز باعث شده‌اند که سازندگان نتوانند به تولید و عرضه مسکن ادامه دهند. این وضعیت به رکود در ساخت‌وساز و کاهش شدید عرضه مسکن منجر شده است.
در نهایت، برای بهبود وضعیت بازار مسکن، نیاز به اقدامات اساسی در جهت بهبود شرایط اقتصادی و رفع مشکلات موجود است. تا زمانی که این مشکلات حل نشود، امیدی به رونق پایدار در بازار مسکن نخواهد بود.
