حضور هزار همتی شبکه بانکی در بازار املاک/ تبدیل بانکها به انبار ملک
به گزارش نبض بازار، وزارت اقتصاد دولت سیزدهم روز دهم اردییهشت ۱۴۰۱، بسته «راهبردها و سیاستهای بخش بانکی» را رونمایی و بر اساس آن سرمایهگذاری بانکها را در بازار املاک و مستغلات ممنوع اعلام کرد. حالا حدود سه سال و نیم از آن تاریخ گذشته، دولت جدیدی نیز در این میان بر سر کار آمده است اما دادههای بانک مرکزی نشان میدهد که داراییهای ملکی شبکه بانکی رشد شدیدی را تجربه کرده است.
آنگونه که تسنیم در این مورد گزارش داده، ارزش مجموع املاک و مستغلاتی که تحت مالکیت بانکها قرار دارند، نه تنها کاهش نیافته که به رقم بیسابقه هزار هزار میلیارد تومان (هزار همت) رسیده است.
آن هم در شرایطی که دو بانک سپه و پاسارگاد از اعلام دادههای بهروز خودداری کردهاند. آمار ارائهشده برخی بانکها نیز نادرست و غیرواقعی هستند؛ از جمله میتوان به رفاه، سرمایه، صادرات و گردشگری اشاره کرد. به عبارت دیگر، آمار واقعی حضور شبکه بانکی در بازار املاک از یک همت نیز بیشتر است.
چنین وضعیتی نشان میدهد بخش بزرگی از منابع بانکی بهجای جریان یافتن در مسیر تولید و تامین مالی بنگاهها، در قالب داراییهای غیرمولد منجمد شده است.
چرا بانکها وارد بازار املاک شدند؟
حضور بانکها در بازار املاک پدیده تازهای نیست اما دامنه و شدت آن در سالهای اخیر بهشکل بیسابقهای افزایش یافته است.
بخشی از این روند به ساختار تورمی اقتصاد بازمیگردد. در شرایطی که نرخ تورم بالا و ارزش پول ملی در حال کاهش است، بانکها همانند بسیاری از بازیگران اقتصادی ترجیح دادهاند داراییهایی را نگهداری کنند که با تورم رشد میکند.
از سوی دیگر، بخشی از املاک بانکی از مسیر تملک وثایق ناشی از بدهیهای غیرجاری به دست آمده است. بانکها در سالهای گذشته برای وصول مطالبات خود، ملکهایی را از بدهکاران تصاحب کردهاند اما بهجای تبدیل سریع آنها به نقدینگی، نتوانستند یا نخواستند آنها بفروشند و به پول تبدیل کنند.
افزون بر این، برخی کارشناسان معتقدند ساختار پیچیده شرکتهای زیرمجموعه و واسطهای که بانکها ایجاد کردهاند، راهی برای ادامه فعالیت در حوزه ساختوساز و سرمایهگذاری ملکی فراهم کرده است. به عبارت دیگر، بانکها از مسیر شرکتهای اقماری و نهادهای وابسته همچنان در این بازار املاک فعال هستند و به این ترتیب، اجرای قانون به سطحی از کاغذبازی تقلیل یافته است.
حضوری که هم به مصرفکننده ملک آسیب زد و هم به شبکه بانکی
ورود گسترده بانکها به بازار املاک طی سالهای گذشته، تاثیر مستقیمی بر بازار ملک و مسکن گذاشت؛ در واقع این بازار را از حالت مصرفی خارج و ملک را به نوعی دارایی سرمایهای تبدیل کرد.
به عبارت دیگر، حضور بانکها بهعنوان بازیگرانی بزرگ و غیرمصرفی، به مرور توانست در در روند قیمتگذاری و انتظارات تورمی نقشآفرینی کرده و قیمت ملک را از تقاضای مصرفی آن جدا کند.
از سوی دیگر، حضور شبکه بانکی در بازار املاک، آن هم در سطحی کلان و گسترده، به معنای قفل شدن بخش مهمی از منابع مالی در داراییهایی غیرمولد است.
این وضعیت در عمل، نسبت کفایت سرمایه را کاهش داده، قدرت وامدهی بانکها را محدود کرده و باعث شده است منابعی که باید به بخشهای مولد و تولیدی تزریق شود، در قالب زمین و ساختمان راکد بماند. در واقع، بانکها بهجای آنکه موتور گردش پول باشند، به انبار املاک تبدیل شدهاند.
در چنین شرایطی، ورود بازار ملک و مسکن به رکود طی سالهای اخیر، وضعیت را برای شبکه بانکی سختتر کرده است؛ برخی بانکها میگویند همین موضوع، مانع از فروش اموال راکد و تجدید ارزیابی داراییهای آنها شده است.
چرا بانکها از بازار املاک خارج نمیشوند؟
این در حالی است که وزارت اقتصاد و بانک مرکزی، در سالهای اخیر دستورهای را مبنی بر فروش اموال مازاد و خروج شبکه بانکی از بازار املاک صادر کردهاند.
در عین حال، نگاهی به گزارشهای رسانهای و اطلاعات افشاشده در کدال نشان میدهد که برخی بانکها چندین اطلاعیه را برای مزایده املاک خود برگزار کرده اما ادامه آنها را لغو کردهاند. یا میگویند خریداری نداشتهاند.
بخشی از این ناکامی ناشی از قیمتگذاری غیرواقعی است. برخی از املاک بانکی نیز با معارضات حقوقی و پروندههای طولانی درگیر هستند، اما گروهی از کارشناسان نیز مساله اصلی، را نبود اراده جدی در شبکه بانکی میدانند.
علی سعدوندی، متخصص بانکداری چندی پیش به نبض بازار گفته بود که بانکها از نگهداری املاک مازاد سود میبرند و فشار موثری هم از سوی دولت و بانک مرکزی برای واگذاری وجود ندارند.
به گفته او، برخی بانکها، قیمت بالایی را برای املاک خود تعیین میکنند و کسی خریدار آنها نمیشود. آگهیهای مزایده را نیز یا منتشر نمیکنند یا پس از انتشار آنها را لغو میکنند. اما چرا؟ مساله این است که داراییهای غیرمولد همچنان در ترازنامه بانکها باقی میمانند و ارزش آنها با افزایش تورم بیشتر میشود. در واقع، بانکها میتوانند از این طریق سود شناسایی کرده و خلق پول کنند.
در چنین شرایطی، تلاش بانکها برای خروج از بازار املاک، بیشتر به اقدامی نمایشی شباهت دارد تا سیاست واقعی برای کاهش اموال راکد.
انحراف بانکها از ماموریت اصلی و آسیب به بخش تولید
کارشناسان بر این باورند که حل معضل حضور شبکه بانکی در بازار املاک، بدون اراده سیاسی و نظارتی قوی ممکن نیست. پیش از هر چیز باید راههای دور زدن قانون بسته شود تا بانکها نتوانند از طریق شرکتهای اقماری و زیرمجموعه خود، همچنان در بازار ملک حضور داشته باشند.
همزمان باید بازار مشخص و شفافی برای فروش اموال مازاد ایجاد شود. تشکیل صندوقهای املاک و مستغلات، استفاده از نهادهای تخصصی برای قیمتگذاری و عرضه املاک و انتشار دقیق و شفاف عمومی فهرست داراییهای بانکی و ارزش آنها، میتواند شراط را بهبود بخشد.
حضور شبکه بانکی در بازار املاک، تنها یک انحراف از ماموریت اصلی بانکداری و ضربه به خود بانکها نیست بلکه کل اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار داده است. در شرایطی که اقتصاد ایران به منابع مالی برای تولید و اشتغال نیاز دارد، بخش بزرگی از این منابع در قالب داراییهای غیرمولد محبوس شده است.
ارزش بیش از هزار همتی املاک بانکی، رشد داراییهایی را نشان میدهد که هیچ نقشی در خلق ارزش افزوده ندارند. اصلاح این وضعیت مستلزم ارادهای فراتر از توصیه و دستور است؛ باید شبکه بانکی را از بازار املاک به مسیر اصلی خود یعنی تامین مالی تولید بازگرداند تا نظام مالی بتواند دوباره نقش واقعی را در رشد اقتصاد ایفا کند.
برای اطلاعات بیشتر، مطالعه سه گزارش نسبت کفایت سرمایه در ۱۵ بانک، پایینتر از حد استاندارد است، کدامیک از بانکهای بورسی کفایت سرمایه منفی دارند؟ و ۶۰ درصد تسهیلات بانک آینده، مشکوکالوصول است پیشنهاد میشود.