چرا سهم اجاره از سبد هزینه خانوار در تهران سر به فلک کشیده است؟
به گزارش نبض بازار ، افزایش افسارگسیخته هزینههای اجارهنشینی، ساختار معیشت خانوارهای مستأجر را بهطور جدی دستخوش تغییر کرده است. بررسیها نشان میدهد این گروه از خانوارها، بیش از ۷۵ درصد از کل درآمد ماهانه خود را صرف تأمین هزینههای مربوط به مسکن میکنند؛ هرچند با لحاظ سهم پولپیش در قراردادها، نسبت اجارهبهای ماهانه به حدود ۵۲ درصد میرسد، اما همچنان بخش عمدهای از دخل ماهانه خانوارها صرف اجاره میشود. فشار اقتصادی ناشی از این وضعیت، نهتنها بر الگوی مصرف، بلکه بر سبک زندگی مستأجران نیز اثرگذار بوده است.
بسیاری از مستأجران ناچار شدهاند برای جبران کسری بودجه خانوار، اقلامی، چون سفرهای کوتاهمدت، رستورانگردی و خرید خوراکیهای غیرضروری را حذف یا به شدت محدود کنند. در عین حال، خرید پوشاک و سایر اقلام سبد مصرفی زندگی نیز مستلزم صرف زمان و جستوجوی بیشتر شده، تا شاید بتوانند گزینهای ارزانتر بیابند. در چنین شرایطی، اجارهنشینی نهفقط به یک الزام اقتصادی، بلکه به یک سبک زندگی همراه با انقباض مصرفی بدل شده است.
بازار اجاره مسکن در تهران این روزها به نقطهای حساس رسیده که سهم اجارهبها در سبد هزینه خانوارها به میزان بیسابقهای افزایش یافته است. این فشار اقتصادی باعث شده خانوادهها برای تأمین هزینههای مسکن، مجبور به حذف بخشهایی از نیازهای اساسی خود شوند. فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با «نبض بازار» ضمن بررسی دلایل افزایش سهم اجاره در هزینه خانوارها، به تبعات اجتماعی و اقتصادی این روند و همچنین چشمانداز احتمالی بازار مسکن در سالهای آینده پرداخته است.
سهم بالای اجاره در سبد خانوار؛ ترکیبی از تورم و رکود درآمد
ایلاتی در آغاز صحبت خود با اشاره به دو عامل اصلی تاثیرگذار بر سهم اجاره در سبد هزینه خانوار توضیح داد: «یکی قیمت مسکن و هزینههای مرتبط با آن و دیگری کیفیت و میزان درآمد خانوارها است. ما در هر دو بخش دچار مشکل هستیم؛ از یک سو افزایشهای پیدرپی قیمت مسکن که حتی از نرخ تورم سالانه فراتر رفته و از سوی دیگر درآمدهای خانوار که با وجود تورمهای شدید، متناسب افزایش نیافته است.»
او افزود: «این نابرابری باعث شده که نسبت هزینه اجاره به درآمد خانوارها به شدت افزایش پیدا کند. اگر بخواهیم مسئله را دقیقتر بررسی کنیم، باید هم تغییرات درآمد خانوارها و هم روند افزایش قیمت مسکن را به طور همزمان مد نظر قرار دهیم.»
کارشناس مسکن تاکید کرد که بررسی صرف قیمت اجاره نسبت به قیمت کل ملک، نشان میدهد که نسبت اجاره به ارزش ملک در ایران به نسبت برخی کشورهای دیگر چندان بالا نیست، اما آنچه فشار اصلی ایجاد میکند، کاهش قدرت خرید خانوادهها و نابرابری رشد درآمد نسبت به هزینههاست.
کاهش قدرت خرید؛ حذف اقلام ضروری از سبد مصرفی
ایلاتی به تحقیقات و پژوهشهای اخیر اشاره کرد که نشان میدهد بسیاری از خانوارهای مستاجر در تهران و حومه، برای جبران هزینه بالای اجارهبها، مجبور شدهاند اقلامی مانند پوشاک، تفریحات، خوراکیهای غیرضروری و حتی هزینههای آموزش را از سبد مصرف خود حذف کنند. او درباره تبعات این وضعیت هشدار داد: «وقتی خانوادهها پروتئین و مواد غذایی مورد نیاز را حذف کنند یا در بخش آموزش و فرهنگ هزینه نکنند، این موضوع نه تنها در کوتاهمدت که در میانمدت و بلندمدت اثرات منفی فراوانی دارد. از جمله افزایش بیماریها به دلیل کاهش دریافت کالری و ویتامینهای لازم و افزایش معضلات اجتماعی.»
به گفته ایلاتی، کاهش سرمایهگذاری خانوار در سلامت، آموزش و فرهنگ میتواند به بروز مشکلات روحی، جسمی و اجتماعی گستردهای منجر شود که هزینههای زیادی را به جامعه و دولت تحمیل خواهد کرد.
راهکارهای چندوجهی؛ هم افزایش درآمد و هم کنترل قیمت
در پاسخ به این پرسش که راهحل کاهش فشار اجاره چیست، ایلاتی بر لزوم رویکرد چندجانبه تاکید کرد: «راهکار سادهای وجود ندارد، اما باید هم به سمت افزایش درآمدهای خانوار و هم کنترل قیمت اجاره حرکت کنیم. به عنوان مثال اگر درآمد خانوارها دو برابر شود و قیمت اجاره ثابت بماند، سهم اجاره در سبد هزینه به طور قابل توجهی کاهش پیدا میکند.»
او اضافه کرد: «امکان اجرای سیاستهای حمایتی مسکن، کنترل بازار اجاره و ارتقای درآمد خانوارها همزمان میتواند فشار را کاهش دهد و جامعه را به سمت پایداری بیشتر سوق دهد.»
چشمانداز پنج سال آینده؛ مهاجرت معکوس و توسعه شهرهای میانی
فرشید ایلاتی در پایان به چشمانداز بازار مسکن در سالهای پیش رو اشاره کرد: «با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی، و جریانات مهاجرتی به دلیل جنگ و سایر عوامل، پیشبینی میشود که در پنج سال آینده شاهد مهاجرت بخشی از جمعیت از کلانشهرها به شهرهای میانی و کوچکتر باشیم.»
او معتقد است این روند میتواند ضمن کاهش فشار اجاره در کلانشهرها، فرصتهای جدیدی برای توسعه شهری و بهبود شرایط مسکن در مناطق کمتر توسعه یافته ایجاد کند. «ما ظرفیتهای خوبی در قوانین و سیاستهای توسعه شهری داریم که میتواند این حرکت جمعیتی را به فرصتی برای بهبود وضعیت مسکن تبدیل کند.»