عواقب دخالت دستوری در بازار اجاره مسکن
به گزارش نبض بازار، انتظارات کاهشی ناشی از رکود فعالیت‌های اقتصادی بر بازار مسکن سایه افکنده است. کارشناسان معتقدند معمولا در چنین مواقعی مردم از خرید خانه امتناع می‌کنند تا ارزان‌تر شود و بالعکس در زمان‌های صعود قیمت وارد بازار می‌شوند.
یکی از مشاوران املاک در غرب تهران درخصوص وضعیت این روز‌های بازار مسکن گفت: تقریبا می‌توانم بگویم خرید وفروش واحد‌های بالای ۱۰۰متر کساد است، اما برای واحد‌های کوچک و متوسط مشتری وجود دارد. ما حتی بعضا با کمبود فایل ارزنده مواجهیم. یعنی مشتری برای واحد‌های فول امکانات ۵۰ تا ۶۰متری وجود دارد، اما بعضا فایل مناسب برای این گروه از مشتری‌ها نداریم.
وی اظهار کرد: کمتر کسی در این بازار رکودی، خرید‌وفروش می‌کند؛ زیرا خریدار فکر می‌کند قرار است مسکن ارزان‌تر شود. فروشنده هم با خودش می‌گوید شاید گران‌تر شود. رکود ساخت‌وساز هم باعث ایجاد فاصله‌ی قیمتی بین واحد‌های نوساز و قدیمی شده است.
همچنین تلاطمات بازار اجاره، دولت را به شناسایی عوامل رشد بیش از حد قیمت‌ها واداشته است. شهریور امسال مطابق آمار بانک مرکزی اجاره بها در تهران ۴۱ درصد و بر اساس گزارش مرکز آمار در کل کشور ۳۶ درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. در حالی که ستاد تنظیم بازار سقف مجاز افزایش اجاره در تهران را ۲۵ درصد، دیگر کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها را ۱۵ درصد اعلام کرده بود.
البته از زمان آغاز شیوع کرونا در کشور، دولت قبل نیز در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ برای اجاره بها سقف ۲۵ درصد تعیین کرد که آمار‌ها نشان می‌دهد در عمل با موفقیت همراه نبوده است.
در سال جاری نیز رشد ۲.۴ برابری اجاره بها در کل کشور نسبت به نرخ مصوب، عوامل مختلفی دارد که موضوع تورم، رکود بازار‌های رقیب، مقایسه بازدهی اجاره نسبت به سود بانکی، کسادی بازار خرید و فروش مسکن که منجر به فشار بر بازار اجاره شده، کاهش ۴۶ درصدی ساخت و ساز در تهران و ۱۳ درصدی در کل کشور، بی‌توجهی به دریافت قرارداد با کد رهگیری، جبران عقب‌ماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن و البته کم‌کاری دستگاه‌های متولی درخصوص تحقق مصوبات دولت در قرارداد‌های تمدید از جمله این عوامل است.
روز گذشته ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با بررسی موضوع افزایش غیرمجاز اجاره‌بها در تابستان امسال، دستگاه‌های مسئول در این زمینه را موظف کرد به وظایف قانونی خود عمل کنند تا از افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آینده جلوگیری شود.
از سوی دیگر کارشناسان معتقدند بازار اجاره به دلایلی همچون اثرپذیری از اقتصاد کلان و فراگیری گسترده با دستورالعمل و بخشنامه قابل کنترل نیست. همچنین هر نوع دخالت دستوری در این بازار می‌تواند به امتناع مالکان از اجاره دادن خانه‌های خود منجر شود و فشار به بازار اجاره را افزایش دهد.
اواخر خردادماه امسال، رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در نشست با نمایندگان اصناف و مشاوران املاک با اشاره به مصوبات سران قوا درخصوص ساماندهی بازار مسکن اعلام کرد که وظیفه ارایه کد رهگیری معاملات مسکن از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل می‌شود. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد هنوز سرور‌های مربوط به سامانه کد رهگیری در وزارت صمت قرار دارد؛ بنابراین یکی از مهم‌ترین ابزار‌ها برای کنترل قیمت اجاره بها با معطل ماندن وظایف بین دو وزارتخانه صمت و شهرسازی، بلاتکلیف مانده است.
بازار هر روز راکد‌تر از دیروز
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان این‌که در بخش املاک دو گروه شامل خریداران مصرفی و سرمایه‌ای وجود دارند گفت: با توجه به کسادی و ابهام موجود، هر دو گروه از بازار ملک کنار کشیده‌اند. وقتی شرایط به گونه‌ای است که تکلیف مردم با کسب‌وکارشان قطعی نیست سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. بخش مصرفی هم در زمانی می‌تواند اقدام خرید خانه کند که کسب‌وکارش رونق داشته باشد تا از طریق پس‌انداز و تسهیلات، مسکن بخرد، اما هم‌اکنون چنین شرایطی فراهم نیست.
محتشم تصریح کرد: در کشور ما فرهنگ گران خریدن جا افتاده است. تجربه دهه‌های گذشته در کشور نشان داده وقتی قیمت یک کالا مثل مسکن بالا می‌رود بسیاری از مردم آن کالا را می‌خرند تا به زعم خودشان از گرانی جا نمانند. ولی در زمان‌هایی مانند الان که قیمت‌ها متوقف شده یا کاهش یافته اقدام به خرید نمی‌کنند و می‌گویند نخریم، چون ممکن است ارزان‌ترشود. اما معمولا بعد از مدتی دوباره شاهد اوج گرفتن قیمت مسکن هستیم و افراد بسیاری از بازار جا می‌ماند؛ بنابراین توقف قیمت مسکن کمکی به اقتصاد خانواده‌ها نمی‌کند و فقط به رکود دامن می‌زند.
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های پیش رو گفت: معمولا در فصل پاییز به‌دلیل بازگشایی مدارس و شروع سرما با کاهش معاملات مسکن مواجهیم و این شرایط تا دو ماهه پایانی سال ادامه می‌یابد.
هر متر خانه در تهران ۴۳میلیون تومان
بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳میلیون و ۲۰۰هزار تومان رسید که افزایش ۱.۱درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود.
درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید وفروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵درصد به‌ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.