افزایش اجاره مسکن فقط محدود به کلان‌شهر‌ها نیست
به گزارش نبض بازار، کارشناسان بازار مسکن معتقدند؛ دولت برنامه و عزمی برای کنترل بازار اجاره ندارد و کنترل اجاره مسکن منوط به کنترل تورم عمومی در کشور است که ریشه آن در اقتصاد بیمار و ناکارآمدی‌های مدیریتی است.
بازار مسکن دستورپذیر نیست و نمی‌شود با اقدامات پلیسی جلوی رشد قیمتها را گرفت. قانون تعیین سقف ۲۵ درصد سالیانه برای افزایش اجاره‌بها با ترفند‌های مختلف از سوی مالکان مثل گرفتن چک، دور زده می‌شود. مسکن کم است، متقاضی زیاد است و قیمت بالا می‌رود. اجاره بها نیز به تبعیت از قیمت مسکن افزایش می‌یابد. خانه‌ای که قبلا ۵۰۰ میلیون تومان بوده الان پنج میلیارد تومان شده و طبیعتا اجاره بهایش هم به مرور زمان ۱۰ برابر می‌شود.
وقتی در هر بازاری با کسری مواجه می‌شویم معلوم است که قیمت آن کالا بالا می‌رود و فضای دلالی شکل می‌گیرد. پس سوداگری، معلول وضعیت بازار مسکن است، نه علت آن. اگر مسئولان می‌خواهند جلوی رشد قیمت مسکن و اجاره را بگیرند باید نقدینگی را کنترل کنند، ساختار اقتصاد را از حالت دولتی در بیاورند، به تولید رونق بدهند و میزان ساخت و ساز را بالا ببرند.
افزایش نرخ اجاره تابعی از افزایش قیمت مسکن در کشور و افزایش تورم عمومی در کشور است. طی ماه‌های گذشته نرخ تورم افزایش قابل توجهی داشته که تاثیرات آن در بخش مسکن هم در بحث فروش و هم اجاره مشهود است. نهاد‌های ارایه دهنده آمار نیز آمار واقعی ارایه نمی‌دهند و تورم عمومی واقعی در کشور بیش از آماری است که مراکزی مانند بانک مرکزی و مرکز آمار کشور ارایه می‌دهند.
خرید مسکن برای مستاجران به رویا بدل شده است
از فروردین ۱۴۰۱ نیز قیمت مسکن با رشد قابل توجهی مواجه شده و اکنون خرید مسکن برای خانوار‌های فاقد مسکن تبدیل به رویا شده است از آن سو به دلیل تاثیراتی که قیمت مسکن بر روی بازار اجاره دارد پرداخت اجاره نیز به معضلی مهم برای برخی از خانوار‌ها بدل شده است.
افزایش غیرقابل توجیه اجاره محدود به کلان‌شهر‌ها نیست و در شهر‌های کوچکتر نیز اجاره بهای یک آپارتمان ۱۳۰ متری در محدوده ۲۰۰ میلیون پیش‌پرداخت و بیش از ۱۰ میلیون اجاره است. قیمت مسکن نیز در فروردین ۱۴۰۰ در شهر‌های کوچک در محدوده ۲۲ میلیون بود که اکنون به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است و این شرایطی است که سیاستگذار را مکلف می‌کند که چه در بخش اجاره و چه در بخش ساخت و تولید مسکن سیاست‌هایی متفاوت از آنچه تاکنون دنبال شده است را در دستور کار قرار دهد.
افزایش اجاره از افزایش قیمت مسکن جامانده است
از سوی دیگر افزایش اجاره بها از افزایش تورم عمومی و قیمت مسکن عقب مانده به این دلیل که توان اقتصادی لازم در مستاجران وجود ندارد و مالکان اگر هم چنین ارقامی را تقاضا کنند مستاجران قادر به پرداخت آن نیستند.
مالک یک آپارتمان ۳ میلیاردی اگر آن را در بانک هم سپرده کند ماهانه حدود ۵۰ میلیون تومان سود می‌تواند دریافت کند در حالی که در شرایط اجاره نمی‌تواند این ارقام را از مستاجرانی که توان اجاره یا حقوق‌های محدود دارند دریافت کند.
تورم مسکن افزایش قابل توجهی داشته و ریشه آن در اقتصاد بیمار کشور است که از ناکارآمدی مدیران در فضای قدرت و ثروت به وجود آمده است.
ساخت مسکن استیجاری نیازمند طراحی مناسب است
بحث‌هایی در رابطه با ساخت مسکن استیجاری مطرح است، اما این طرح نیازمند طراحی مناسب است تا ساخت‌وساز مسکن استیجاری از بافت اجتماعی برخوردار باشد که امکان اقامت و ماندگاری بالای ساکنان را فراهم کند در غیر این صورت ساکنان آن را تخلیه می‌کنند و تجربه آن حتی در کشوری مانند انگلستان نیز وجود داشته که در نهایت مجبور به تخریب ساختمان‌های چندطبقه شده‌اند به این دلیل که مرکز سکونت افراد ناباب شده بود.
در کنار مسکن استیجاری باید مکان‌های تجاری، مراکز آموزشی و تفریحی لازم وجود داشته باشد تا امکان سکونت مناسب را برای آن‌ها فراهم کرده و بافت اجتماعی سالمی در آن شکل گیرد. جانمایی برای مسکن استیجاری یا نهضت ملی مسکن بسیار حائز اهمیت است. اکنون در شهر گرگان برای ساخت ۲ هزار واحد مسکونی زمین‌های کشاورزی را در نظر گرفته‌اند که از نظر منطقه‌ای مناسب ساخت این حجم از مسکن نیست.
فساد، قاچاق در کنار ناکارآمدی موجب افزایش سطح عمومی قیمتها و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن و سطح اجاره‌بها شده است؛ شرایطی که بسیاری را در ناامیدی مطلق نگه داشته است. بخشی از مشکلات نیز به دولت‌های قبل ربط داده می‌شود در حالی که ناکارآمدی‌های کنونی نیز به مشکلات افزوده است.
در بازار سرمایه ایران طی سال‌های اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط، کالایی، جسورانه و … بوده‌ایم.
به نظر می‌رسد در آینده‌ای بسیار نزدیک، اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد. این اولین رابطه بازار سرمایه با بازار مسکن نیست و پیش از این نیز صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان (صندوق‌های ویژه ساخت و ساز مسکن) و همچنین بورس املاک و مستغلات توانسته بودند از شورای عالی بورس مجوز بگیرند.
با این حال با توجه به مشکلات گسترده‌ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی‌ها وجود دارد، صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند در زمینه کنترل اجاره بها، راه حل خوبی باشد.