تسهیلات بانکی، پاشنه آشیل نهضت ملی مسکن است
به گزارش نبض بازار با تلاطم بازار‌ها در ایران، بحران مسکن وارد فاز تازهای شده است. در فراسوی این بحران دو نیروی اجتماعی رویاروی یکدیگر ایستادهاند. یکی، گروه کمشماری که از بحرانها و تلاطمهای بازار سود‌های افسانهای حاصل می‌کنند و اگرهم خواستار تخفیف بحران باشند، مهار همیشگی آن را در جهت منافع خود نمییابند. دیگر، اکثریت اقشار اجتماعی که ناامید از آینده، نظارهگر نیستشدگی داشتههای خود هستند.
اگر بازار‌ها در ایران بهگونهای عمل کرده‌اند که مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای بدل کنند دیگر نیاز واقعی افراد به مسکن تنها مؤلفه تعیین‌کننده نیست. سوداگران و واسطهها به بازیگران اصلی بازار تبدیل شده است و سفته‌بازی و احتکار نیاز واقعی را سرکوب کرده است.
در همه دنیا مسکن یک کالای گران‌قیمت به‌حساب می‌آید که معمولاً با درآمد‌های معمولی به‌راحتی قابل خریدن نیست. به همین منظور دولت‌ها برای ایجاد رفاه عمومی، انواع روش‌های تأمین مالی ساخت یا خرید مسکن را فراهم می‌کنند تا افراد جامعه بتوانند به این کالای اساسی دست پیدا کنند. به‌عنوان‌مثال بخش مسکن و مستغلات در آمریکا بیش از ۴۰ درصد، در سوئیس حدود ۵۰ درصد و آلمان حدود ۲۰ درصد از مانده کل تسهیلات را به خود اختصاص می‌دهد.
در کشورمان، اما اوضاع کاملاً متفاوت است. برخی برآورد‌های کارشناسی نشان می‌دهد تسهیلات بخش مسکن چیزی حدود ۳ درصد از کل تسهیلات بانکی را شامل می‌شود، البته برخی مدیران بانکی می‌گویند این رقم در سال ۱۴۰۰ به حدود ۵.۵ درصد رسیده است. این در حالی است که بخشی مثل بازرگانی که در برخی موارد خودش عامل نوسانات بازار‌ها و تورم بوده در برخی دوره‌ها بیش از ۴۰ درصد تسهیلات را دریافت نموده است.
عقب‌گرد در تسهیلات مسکن
در شرایطی که باید برنامه‌ریزی‌ها به سمت حمایت از تولید مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی و یکی از مهم‌ترین معیار‌های امنیت اقتصادی و روانی جامعه باشد، سهم این بخش از کل تسهیلات در سال‌های اخیر کاهش محسوسی داشته است. سهم مسکن از تسهیلات بانکی در حالی به حدود ۵ درصد رسیده که پیش از آن تقریباً ۲۰ درصد از کل تسهیلات را دریافت می‌کرد.
به همین علت بود که مجلس شورای اسلامی در مردادماه ۱۴۰۰ قانون جهش تولید مسکن را تصویب کرد که بر اساس آن باید سالانه ۲۰ درصد تسهیلات به بخش مسکن تعلق بگیرد. براین‌اساس باید در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان از تسهیلات بانکی به بخش مسکن می‌رسید که چنین اتفاقی نیفتاد. در سال ۱۴۰۱ هم برآورد می‌شود بانک‌ها در مجموع ۲ هزار هزار میلیارد تومان تسهیلات بدهند، یعنی سهم بخش مسکن از این مقدار، ۴۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود.
اما متأسفانه آمار‌های موجود چنین چیزی را نشان نمی‌دهد و با پایان فصل بهار، همچنان بانک‌ها پای کار این قانون نیامده‌اند و به جر بانک مسکن که چیزی حدود ۹ هزار میلیارد تومان به طرح‌های ساخت مسکن اختصاص داده، سایر بانک‌ها عملاً در این حوزه گامی برنداشته‌اند.
نیاز به اراده مدیران نظام بانکی
نظام بانکی در شرایطی در برابر ارائه تسهیلات به بخش مسکن مقاومت می‌کند که می‌توان با همین منابع موجود سهم ۲۰ درصدی این بخش را پرداخت کرد.
محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن در این زمینه به ایبِنا می‌گوید: علت اینکه امروز قیمت‌های بالای مسکن را شاهد هستیم این است که سهم بخش مسکن از تسهیلات را به آن اختصاص نداده‌ایم. بر اساس بررسی‌های کارشناسی صورت‌گرفته، برای رسیدن به نقطه تعادل در بخش مسکن، باید سهم تسهیلات این بخش به ۲۰ درصد برسد.
وی با تأکید بر اینکه این کار شدنی است، می‌افزاید: نیازی نیست که خلق پول جدیدی صورت بگیرد و از پول پرقدرت بانک مرکزی استفاده شود، بلکه باید سیاست‌های اعتباری که هرساله توسط هیئت‌مدیره‌های شبکه بانکی تدوین و ابلاغ می‌شود، سهم بخش‌ها جابه‌جا شود، یعنی مقداری از سهم سایر بخش‌ها را کاهش دهند و سهم بخش مسکن را به آن برگردانند.
آثار ضد تورمی تسهیلات ساخت
تولید مسکن برکات زیادی دارد که یکی از آن ماهیت‌ها ضد تورمی بودن است. علی نادری‌شاهی؛ کارشناس حوزه پول و بانک در تشریح این موضوع به خبرنگار ما می‌گوید: مزایای مختلفی برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن می‌توان برشمرد؛ اولاً تسهیلات بخش مسکن خود می‌تواند از عوامل کاهنده تورم باشد. طبق آمار بانک مرکزی تا بهمن‌ماه ۱۴۰۰ بانک‌ها ۲۵۴۰ هزار میلیارد تومان به بخش‌ها مختلف تسهیلات پرداخته‌اند، ولی در مجموع سهم بخش مسکن از این تسهیلات حدود ۵ درصد بوده است. این میزان تسهیلات که نسبت به سال ۱۳۹۹ حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است، وارد هر بازاری شود می‌تواند تغییرات و نوسانات بزرگی در آن ایجاد کند. اگر تنها بخشی از این تسهیلات وارد بخش ساخت مسکن شود علاوه بر اینکه افراد خانه‌دار شده و رفاه اجتماعی ایجاد می‌کند، مزایای اقتصادی مانند کاهش تورم را هم در پی دارد.
این کارشناس معتقد است: هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن ازآنجاکه یک دارایی به اقتصاد عرضه می‌کند، با ثبات سایر شرایط می‌تواند بر اساس رابطه مقداری پول، به کاهش تورم بیانجامد.
تخصیص تسهیلات بخش‌های نامولد به ساخت مسکن
به گفته نادری‌شاهی، باید از مجموع تسهیلاتی که هم اکنون پرداخت می‌شود بخشی که در اختیار بخش‌های نامولد و کم اولویت است کاسته شود و به بخش مسکن داده شود. در ۱۰ سال گذشته سهم تسهیلات بخش مسکن از حدود ۱۷.۵ درصد به حدود ۵ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است که نشان می‌دهد بخش‌های دیگر سهم بخش مسکن را دریافت کرده‌اند و یکی از دلایل عقب‌ماندگی ما در بخش مسکن به همین عامل بازمی‌گردد. به‌عنوان‌مثال سهم بخش خدمات و بازرگانی از حدود ۴۲ درصد به حدود ۵۶ درصد رسیده است که باید دقت کرد بسیاری از تسهیلاتی که ذیل این بخش داده می‌شود به همین بخش نمی‌رسد و عملاً سر از بازار‌های سفته‌بازی مانند سفته‌بازی در طلا و ارز و ملک در می‌آورد. در نهایت باتوجه‌به اهمیت مسکن در رفاه عمومی و از منظر اقتصادی و اولویت بالای آن، باید تسهیلات از بخش‌هایی که اولویت ندارند به بخش مسکن هدایت شود حتی اگر منجر به رکود در آن بخش‌ها شود.
مقدمات جهش مسکن
خوشبختانه مقدمات جهش تولد مسکن هم‌اکنون فراهم شده است. نخستین پیش‌نیاز، اراده سیاسی است که با وعده دولت سیزدهم برای ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال در قالب نهضت ملی مسکن، این اراده مشاهده می‌گردد و برعکس دولت قبل که وزیر راه و شهرسازی‌اش اعتقادی به این موضوع نداشت، مانع سیاسی وجود ندارد. همچنین جلسه شورای‌عالی مسکن پس از مدت‌ها در این دولت با حضور رئیس‌جمهور برگزار گردید و سید ابراهیم رئیسی در ۶ماهه دوم سال ۱۴۰۰ دو بار این شورا را تشکیل داد و در سال جاری هم برای سومین بار در این جلسه شرکت کرد که نشان از اهمیت موضوع مسکن در دولت سیزدهم دارد.
بستر قانونی موردنیاز برای تولید مسکن هم با تصویب قانون جهش تولید مسکن مهیا شده است و امکان مطالبه از دستگاه‌های مختلف وجود دارد.
بحث تأمین زمین هم تا حدود زیادی مرتفع شده است. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی تاکنون حدود یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد در ادارات کل راه و شهرسازی و حدود ۱۹۱ هزار واحد نیز در شهر‌های جدید تأمین زمین شده است و این رقم با الحاقات و تغییر کاربری‌ها به حدود دو میلیون و ۸۰۰ هزار واحد می‌رسد. علاوه بر این وزیر راه و شهرسازی دستور داده است اراضی ۴ میلیون واحد مسکونی طرح نهضت ملی مسکن تا پایان مردادماه تأمین شود.
یک مسئله دیگر، موضوع تقاضا است. تازه‌ترین آمار وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد حدود ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر متقاضی در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که مراحل نهایی پالایش را در ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها و همچنین شهر‌های جدید می‌گذرانند. دراین‌بین افراد تأیید شده تا کنون بیش از ۸ هزار میلیارد تومان آورده اولیه نیز داشته‌اند که بیش از رقم تسهیلات تخصیص‌یافته بوده است؛ بنابراین بحث تقاضا هم از قبل حل شده است.
اما تنها عامل باقی‌مانده، موضوع اساسی تسهیلات بانکی است که اگر برای آن فکر جدی نشود می‌تواند به پاشنه آشیل طرح بدل گردد. به گفته مدیرعامل بانک مسکن و بسیاری دیگر از کارشناسان، این مشکل با اراده مدیران نظام بانکی و جدیت دولت در هدایت اعتبارات بانکی از بخش‌های نامولد به سمت تولید مسکن قابل حل است. دولت که تا اینجا همه توان و حتی حیثیت خود را پای کار آورده، نباید اجازه دهد این موضوع کل طرح را زمین بزند و هر چه زودتر باید برای آن فکری کند.