واکاوی موانع ساخت ۴ میلیون مسکن/ بانیان وضع موجود چطور سدی مقابل نهضت ملی شدند
به گزارش نبض بازار، در سومین جلسه شورای عالی مسکن رئیس جمهور به یک نکته مهم پیرامون نهضت ملی مسکن و وعده ساخت یک میلیون مسکن در یک سال اشاره کرد و گفت: «کسانی باید مسئول عمل به این وعده شوند که از روحیه انقلابی و جهادی برخوردار باشند؛ کسانی که به هر دلیل نمی‌توانند یا خدای ناکرده نمی‌خواهند این برنامه عملیاتی شود، قطعا برای اجرای این برنامه مضر بوده و باید کنار گذاشته شوند.»
پس از اظهارات رئیس جمهور، ذهن‌ها به سمت این رفت که مخاطب صحبت‌های آیت‌الله رئیسی چه کسی است؟ اما نکته مهم آن است که چه عملکردی در وزارت راه و شهرسازی اتفاق افتاده است که رئیس‌‍جمهور آن عمل را مضر تلقی کرده و خواستار برکناری عوامل دست اندرکار آن شده است.
بر همین اساس در این گزارش قصد داریم، عملکرد کلی وزارت راه و شهرسازی در حوزه ساخت یک میلیون مسکن را بررسی کنیم و محور‌هایی که زمینه زمین‌گیری نهضت ملی مسکن را مهیا کرده را مرور کنیم.
اهمال در ابلاغ مصوبات جلسه شورای عالی مسکن
اولین محور عملکرد نامطلوب وزارت راه و شهرسازی در همان جلسه شورای عالی مسکن قابل جستجو است. در همین راستا با وجود اینکه جلسه دوم شورای عالی مسکن ۲۵ آبان ماه سال گذشته برگزار شد، اما هنوز مصوبات این جلسه به نهاد‌های ذی‌ربط ابلاغ نشده است.
اهمال در پیگیری و ابلاغ مصوبات جلسه شورای عالی مسکن توسط معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سبب شده تا مشکلات فراوانی در مسیر اجرای نهضت ملی مسکن به وجود بیاید.
برای مثال با وجود اینکه تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی با سود ۵ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله در جلسه شورای عالی مسکن تصویب شده، اما ابلاغ نشدن این مصوبات توسط دبیرخانه این شورا و پیگیر نشدن معاونت مسکن و ساختمان سبب شده تا روند پرداخت تسهیلات مسکن روستایی به طور کامل متوقف شده و زمینه ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکن برای روستاییان با مخاطره جدی مواجه شود.
مشکلات قراردادی بزرگ بر سر راه وعده مسکنی رئیس جمهور
مسئله بعدی که زمینه کندی جدی در پروژه نهضت ملی مسکن را فراهم کرد است، موضوع قرارداد‌های ساخت مسکن به حساب می‌آید. پیشتر پروژه‌های مسکن مهر در قالب تفاهم‌های سه جانبه پیگیری می‌شد که با دقت قابل توجهی نوشته شده بود و کارفرمای مشخص به عنوان واگذارنده وجود نداشت، همین موضوع سبب شده بود تا هزینه‌های مرتبط با بیمه تامین اجتماعی از هزینه ساخت کم شده و زمینه ارزان‌سازی مهیا شود.
در دولت قبل برای طرح اقدام ملی مسکن این تفاهم‌نامه‌های سه جانبه توسط تیمی که هم اکنون در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی دچار تغییر شده و به قرارداد‌های دو جانبه بدل شد. همین موضوع موجب شد که هزینه بیمه تامین اجتماعی که برای هر واحد مسکونی متناسب با شرایط ساخت بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان اضافه شود، بدون اینکه هیچ خدماتی از سمت سازمان تامین اجتماعی دریافت شود.
از سوی دیگر به دلیل استقرار وزارت راه و شهرسازی به عنوان پیمانکار در پروژه‌های طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن مشکلات این وزارتخانه را درگیری مشکلات عدیده حقوقی با ادعای پیمانکاران مختلف مواجه کرده و عملا جلوی پیشرفت طرح را بگیرد.
تکرار اشتباه طرح اقدام ملی در نهضت ملی توسط بانیان وضع موجود
سومین محور که زمینه ایجاد مشکلات گسترده برای وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن را به وجود آورده، مسئله تعیین آورده اولیه برای متقاضیان است. به دلیل مشکلات ایجاد شده در مسیر طرح‌های تولید انبوه مسکن در دولت قبل، اعتماد مردم به دولت به منظور ساخت مسکن به حداقل رسیده است. در این شرایط تعیین آورده‌های اولیه نسبتا سنگین برای متقاضی که حتی موقعیت زمین واحد مسکونی خود را در ابتدای کار نمی‌داند، به این بی‌اعتمادی دامن می‌زند.
در این شرایط با وجود اینکه انتظار می‌رفت، معاونت مسکن و ساختمان در گام اول با برنامه‌ریزی مناسب از تجربه خود در طرح اقدام ملی درس گرفته و به جای اخذ آورده اولیه سنگین، به وصول تسهیلات از منابع داخلی بانکی بپردازد، اما بار دیگر اشتباه طرح اقدام ملی در دولت سیزدهم تکرار شده و آورده سنگین برای متقاضیان در نظر گرفته شد.
به استناد آخرین آمار موجود از بانک مسکن، تعیین آورده اولیه سنگین سبب شده تا ۴۰ درصد از متقاضیان واحد شرایط معرفی شده به بانک، نسبت به تشکیل پرونده اقدام نکرده و به نوعی عطای نهضت ملی مسکن را به لقایش ببخشند.
زمین لازم برای ساخت یک میلیون مسکن تامین نشده است
محور چهارم انتقاد به فعالیت وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن معطوف به مسئله زمین است، تامین زمین نیز از گلوگاه‌های مهم نهضت ملی مسکن تلقی می‌شود، از این رو زمین مورد نیاز تولید انبوه مسکن به شیوه یاد شده برای زیربنای هر واحد مسکونی با در نظر گرفتن الزامات معماری و شهرسازی ۵۰ متر برای هر نفر بوده و با در نظر گرفتن بعد خانوار ۳.۳ به طور میانگین در کشور زیربنای هر واحد مسکونی باید ۱۶۵ متر در نظر گرفته شود.
با توجه به اینکه نسبت مجاز زیربنا به کل زمین هر واجد مسکونی مطابق قانون باید ۶۰ درصد در نظر گرفته شود، لذا بر این مبنا هر واحد مسکونی یک طبقه با متراژ متناسب با بعد خانوار در کشور باید ۲۷۵ متر زمین در نظر گرفته شود.
با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار ۵۰۰ هکتار است. لازم به ذکر است، میزان زمین مذکور به طور خالص برای ساخت مسکن مورد نیاز است و نسبت مساحت معابر و مکان‌های عمومی مطابق با ضوابط شهرسازی باید به میزان زمین تامین شده اضافه شود.
در همین راستا با نگاه حداقلی نسبت مساحت واحد‌های مسکونی به معابر باید معادل ۴۰ تا ۵۵ درصد در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف‌گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد.
با وجود این نیاز به زمین برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، متاسفانه معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی همواره از ارائه آمار تامین زمین بر اساس واحد هکتار خودداری کرده و دقت نظری در این حوزه نشان نمی‌دهد.
در همین رابطه به استناد آمار غیر رسمی رسیده به خبرگزاری فارس، کل زمین‌های تامین شده برای نهضت ملی مسکن ۱۵ هزار هکتار بوده که ۳۰ درصد از واحد‌های مسکونی نهضت ملی را پوشش می‌دهد.
به عبارت دیگر با وجود اینکه بانیان وضع موجود حاضر در معاونت مسکن و ساختمان ادعا می‌کنند مسئله زمین را حل کرده‌اند، اما به نظر می‌رسد، عدم تدقیق آمار توسط این افراد خبر از محقق نشدن زمین مورد نیاز برای این طرح است.
بانیان وضع موجود ناتوان در اخذ تسیهلات از نظام بانکی
محور پنجم ضعف عملکرد در پروژه نهضت ملی مسکن مرتبط با مسئله پرداخت تسهیلات است. در همین راستا، با وجود شروع فعالیت تامین مالی واحد‌های مسکونی تاکنون به غیر از بانک مسکن، هیچ بانکی به پروژه‌های نهضت ملی مسکن آورده واریز نکرده است.
بر اساس شرایط موجود به نظر می‌رسد، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با وجود ظرفیت قانونی جهش تولید مسکن و قانون بودجه نتوانسته است، به خوبی شرایط را برای معرفی متقاضیان به نظام بانکی ایجاد کند.
بر مبنای اطلاعات به‌دست آمده از سامانه TEM، به غیر از بانک مسکن، وزارت راه و شهرسازی تاکنون متقاضی را به سایر بانک‌های کشور معرفی نکرده است.
از سوی دیگر برخی از متقاضیان خودمالکی مدعی هستند، سازوکار‌های معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به هیچ عنوان تسهیل‌گر دریافت تسهیلات از سوی نظام بانکی نیست و اتفاقا همین تناقضات و اختلافات قانونی عامل جلوگیری از دریافت تسهیلات مسکن شده است.
در همین رابطه، برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند: «معاونت مسکن و ساختمان شاید خود به مانع نهضت ملی مسکن تبدیل شده است، دستورالعمل فرم جیم با توجه به اینکه متقاضیان خودمالکی از زمین و تسهیلات یارانه‌ای استفاده نمی‌کنند، لغو شده بود، اما مجددا از این متقاضیان فرم جیم طلب می‌کنند و کار را بندِ یک مسئله کرده‌اند که پیشتر لغو شده بود.»
در این شرایط به نظر می‌رسد، عملکرد معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در معرفی متقاضیان نهضت ملی مسکن به بانک، مطابق قانون نبوده و همین مسئله یکی از دلایل ایجاد مشکلات برای مردم است.
سطحی‌ترین برنامه‌ریزی در معاونت مسکن و ساختمان وجود ندارد
فارغ از مشکلات بیان شده در محور‌های پنجگانه، جزئی‌ترین فعالیت‌ها در نهضت ملی مسکن نظیر مراجعه متقاضیان واحد شرایط به محل‌های تعیین شده برای تشکیل پرونده بدون هیچ برنامه‌ریزی در جریان است.
در همین راستا به استناد گزارشات متعدد مخاطبان فارس در سامانه سوت‌زنی و سامانه فارس من خبرگزاری فارس، پیامکی برای مراجعه حضوری به متقاضیان ارسال می‌شود که در آن با اشاره به ساعتی خاص مثلا ۱۰:۳۲ دقیقه صبح از مردم خواسته می‌شود تا به شعبه در نظر گرفته شده برای تشکیل پرونده مراجعه کنند. همزمان با مراجعه متقاضی متوجه می‌شود که آن ساعت خاص برای همه مردم در پیامک قید شده که همین مسئله زمینه بروز تنش و از بین رفتن عزت مردم در صف‌های طولانی تشکیل پرونده را ایجاد می‌کند.
مسئله‌ای که با یک هماهنگی و دستورالعمل ساده در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی قابل حل است، اما در این سطح نیز شاهد عدم برنامه‌ریزی مشخص هستیم.
عوامل ناکارآمد برجای مانده از دولت قبل کنار گذاشته شوند
به گزارش فارس فارغ از محور‌های بیان شده پیرامون مشکلات بزرگ سر راه نهضت ملی مسکن، مشکلات دیگری نظیر ارائه آمار متعدد غلط، تشکیل نشدن سامانه‌های لازم برای پایش اطلاعات نظیر سامانه ملی املاک و اسکان در کنار ناتوانی در پیشبرد پروژه از دیگر مواردی است که برای وعده مسکنی رئیس جمهور مضر تلقی می‌شود.
در این شرایط به نظر می‌رسد، شناسایی عامل‌هایی که نمی‌خواهند طرح مسکنی رئیس جمهور به سرانجام برسد، هرچه سریع‌تر باید توسط رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، شناسایی شده و کنار گذاشته شوند. مسئله‌ای که می‌تواند نهضت ملی مسکن را از بانیان وضع موجود و عوامل ناکارآمد برجای مانده از دولت قبل خلاص کرده و زمینه بهبود بازار مسکن در شرایط دشوار کنونی را فراهم کند.