تورم بالا باعث سوداگری در بازار مسکن می‌شود / به‌زور نباید بازار‌ها را کنترل کرد

مهدی سلطان‌محمدی تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با نبض بازار،  در پاسخ به این سوال، در حال حاضر دولت افزایش یارانه‌ها را در برنامه خودش گذاشته و فرمان آن را نیز صادر کرده است. با توجه به افزایش یارانه‌ها افزایش تورم نیز خواهیم داشت و قطع به یقین افزایش قیمت مسکن هم داریم، دولت برای مدیریت این بازارها باید چه اقدامی را انجام بدهد گفت: اینکه تورم تداوم خواهد داشت باید بگویم بله! تورم ۵۰ سال است که در این مملکت دیده می شود و با این سیاست‌ها همچنان نیز ادامه خواهد داشت.

وی ادامه داد: هدف طرح باز توزیع یارانه‌ها اولا افزایش یارانه‌ها نیست بلکه توزیع یارانه‌ها است. یعنی قبلا یک یارانه‌ای داده می‌شد که این یارانه به وارد کننده داده می‌شد تا وارد کننده به جای اینکه با دلار ۲۱ هزار و ۵۰۰ تومان یا ارز نیمایی وارد کند با ارز ۴۲۰۰ کالای خود را وارد می کرد، ولی در عمل دیده شد که وقتی با ارز ۴۲۰۰ وارد می‌شود به مردم با آن قیمت نمی‌دهند. بنابراین، آن یارانه را از وارد کننده گرفته‌اند و به مصرف کننده داده‌اند، یعنی مصرف کننده خودش یارانه را بگیرد و خریدش را انجام دهد و وارد کننده با همان دلار ۲۱ هزار و ۵۰۰ تومان وارد کند. آیا این روی تورم اثر می‌گذارد؟ روی تورم مواد غذایی و دارو قطعا اثر می‌گذارد که اثر آن با همین یارانه‌ای که می‌دهند خنثی می‌شود که طبقات بالاتر ضرر می‌کنند.

مسکن در مقابل تورم مقاومت بیشتری دارد

وی ادامه داد: وقتی تورم وجود داشته باشد قیمت مسکن هم بالا می‌رود. قیمت نهاده‌های مسکن بالا می‌رود، مثلا وقتی قیمت مصالح ساختمانی بالا می‌رود و به دستمزد کارگر ۵۸ درصد اضافه می‌شود و وقتی قیمت سایر نهاده‌ها افزایش پیدا می‌کند طبیعتا هزینه ساخت هم افزایش پیدا می‌کند پس قیمت مسکن هم بالا می‌رود. از طرفی وقتی شرایط تورمی می‌شود افرادی که سرمایه بیشتری دارند تا بتوانند سرمایه‌های خود را در مقابل تورم محافظت کنند تا این سرمایه‌ها بر اثر تورم از بین نرود، این را برروی کالا‌هایی سرمایه گذاری می‌کنند که در برابر تورم مقاوم است و مردم به تجربه دیده‌اند که مسکن در مقابل تورم مقاومت بیشتری نشان می‌دهد و معمولا هم پای تورم و حتی شاید بیشتر از آن رشد قیمت دارد.

این کارشناس تصریح کرد: بنابراین، خیلی از سرمایه گذاران منابع خود را در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌کنند و برای همین تقاضای سرمایه گذاری در بخش مسکن بالا می‌رود که طبیتعا قیمت را در بخش مسکن بالا می‌برد و از آن طرف عرضه را هم کم می‌کند. به دلیل اینکه تولید کننده می‌بیند، همان میزان مسکن قبلی را تولید کند نیاز به سرمایه بیشتری دارد. مثلا اگر یک تولید کننده ۵ سال پیش با فلان مقدار سرمایه می‌توانست ۱۰۰ واحد تولید کند با همان سرمایه الان بعید به نظر می‌آید بتواند بیشتر از ۱۵ واحد تولید کند، چون قیمت‌ها در این فاصله ۷ برابر شده است. 

سلطان‍محمدی در پاسخ به این سوال، با توجه به سیاستی که دولت در بازار مسکن پیاده کرده، بازار سوداگران مسکن رونق بیشتری گرفته پاسخ داد: باید ببینم کدام سیاست باعث این اتفاق شده است. سوداگری مسکن به این دلیل رونق پیدا می‌کند که تورم بالا است. اگر تورم را کنترل کنند سوداگری مسکن کمتر می‌شود نه اینکه به صفر برسد، ولی کمتر می‌شود، چون سوداگری مسکن در همه جای دنیا حتی جا‌هایی که تورم بالایی نداشتند هم وجود دارد و در طول ۱۰ سال گذشته قیمت مسکن در خیلی از مناطق دنیا رشد شدیدی داشته و چند برابر نیز شده است.

وی براین باور است: این یک روند جهانی است و خیلی ربطی به سیاست‌های دولت ندارد، منتهی مردم انتظار دارند که دولت قیمت مسکن را پایین آورد و دولت هم اقداماتی می‌کند که بگوید من دارم تلاش می‌کنم این قیمت را پایین آوردم، ولی نه آن اقدامات، اقداماتی است که در کاهش قیمت مسکن مؤثر است و نه این انتظار، انتظار واقع بینانه‌ای است. به دلیل اینکه تورم بالای ۴۰ درصد است. در این شرایط تورمی نه فقط قیمت مسکن بلکه قیمت خودرو و لوازم خانگی و مواد غذایی و ... هم بالا می‌رود.

افزایش قیمتی که در مواد غذایی داریم در مسکن نیز دیده می‌شود

او اظهار کرد: نمی‌شود در بازاری که همه قیمت‌ها رو به افزایش است مسکن را جدا کنید، همان اتفاقی برای مسکن می‌افتد که برای مواد غذایی می‌افتد، حالا دولت می‌گفت من می‌توانم قیمت مواد غذایی را از طریق واردات کنترل کنم که دیدید آن سیاست هم قابل تداوم نبود. افراد همین دولت در دولت قبل می‌گفتند که باید این قیمت‌ها حفظ شود و قیمت ارز نباید تغییر کند، ولی همین‌ افراد هم در عمل به بن بست رسیدند و به ناچار مجبور شدند از آن سیاست دست بردارند.

نرخ گذاری دستوری جواب نمی‌دهد

سلطان‌محمدی در پایان خاطرنشان کرد: به زور نمی‌شود بازار‌ها را کنترل کرد. یعنی سیاست‌های نرخ گذاری دستوری جواب نمی‌دهد. در واقع باید ساختار اقتصادی و ساختار بازار به نحوی باشد که اولا تورم کنترل شود و ثانیا اجازه دهند که عرضه و تقاضا خودش را متعادل کند. این مدل سیاست‌ها بیشتر به عرضه ضربه می‌زند و تقاضا را افزایش می‌دهد و دوباره عدم تعادل ایجاد می‌کند. وقتی دولت می‌خواهد خارج از نرخ‌های تعادلی یک نرخ دیگری برقرار کند احتیاج به منابع زیادی دارد که دولت ندارد. دوما اگر بخواهد آن منابع را تزریق کند مثل همین مواد غذایی که این چند سال تزریق می‌کند نتیجه‌اش این می‌شود که عرضه و تقاضا افزایش پیدا می‌کند و عدم تعادل به مرور بیشتر می‌شود.