ماجرای خانه‌های خالی در تهران به کجا رسید؟
به گزارش نبض بازار، وجود خانه‌های خالی در تمام دنیا برای کنترل بازار مسکن ضروری است. مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین چهار تا شش درصد کل واحد‌های یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر حداکثر چهار تا شش درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال نرخ خانه‌های خالی در ایران بیش از۱۱ درصد و همچنین در تهران بیش از ۱۳ درصد است که این آمار در حال افزایش است باید حدود نیمی از این تعداد وارد بازار مصرف شود.
سرانجام در دی ماه سال گذشته بود که پس از ماه‌ها کشمکش بر سر نحوه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، با اعلام سازمان امور مالیاتی، نسبت به محاسبه مالیات واحد‌های مسکونی خالی اقدام و نتایج آن در درگاه الکترونیک این سازمان منتشر شد. ضمن آنکه طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، نخستین فهرست قطعی خانه‌های خالی به تعداد یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد معرفی شد و سازمان امور مالیاتی توانست حدود یک میلیارد وصول مالیات از این محل داشته باشد.
در حالی این قانون در اواخر سال گذشته اجرایی شد که قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ تصویب و برای اجرا ابلاغ شد، اما به دلایل مختلف مانند بوروکراسی اداری و موانع موجود برای اجرا، این طرح مدت‌ها درگیر فرآیند‌های اجرایی قرار گرفت و اجرا نشد. در اوایل مهرماه سال گذشته آئین‌نامه نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی توسط هیئت وزیران به وزارت اقتصاد و راه و شهرسازی ابلاغ شد که در پی آن نیز، این دستورالعمل از سوی رئیس‌کل سازمان امور مالیاتی به ادارات کل امور مالیاتی استان‌ها ابلاغ شد.
سرانجام پس از مباحث فراوان از میان یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد معرفی شده، تنها حدود ۱۲ هزار واحد از نظر سازمان امور مالیاتی، قابلیت اعمال مالیات را دارا بود. هرچند هنوز هم گفته می‌شود اخذ مالیات از خانه‌های خالی به سامانه‌ای نیاز دارد که در دست طراحی است، اما در حال حاضر با توجه به نبود سامانه مذکور و بانک جامع اطلاعاتی، گویا فرآیند اجرای این قانون آغاز شده است.
وصول حدود ۱۰ میلیارد تومان مالیات
اما سازمان امور مالیاتی کشور که یکی از متولیان اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی محسوب می‌شود در رابطه با روال اجرای این طرح چه می‌گوید؟
در سال گذشته سازمان امور مالیاتی تا دهم اسفندماه به مالکان خانه‌های خالی برای پرداخت مالیات فرصت داد، اما شواهد بیانگر آن است که از چهار هزار میلیارد تومان مالیاتی که برای خانه‌های خالی پیش بینی شده بود، تنها یک میلیارد تومان مالیات اخذ شده است.
اما جهانگیر رحیمی، مدیرکل طراحی و تحلیل فرآیند‌های مالیاتی ضمن بیان جزئیاتی از روند اخذ مالیات خانه‌های خالی، اظهار می‌کند: تاکنون از این محل حدود ۱۰ میلیارد تومان مالیات وصول شده است. آنچه که در سال گذشته اتفاق افتاد، اطلاعات نزدیک به ۵۷۰ هزار خانه خالی برای ۹ ماهه اول سال به سازمان امور مالیاتی ارسال شد که از این تعداد واحد مسکونی، یکسری در شهر‌های زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت قرار داشت که به دلیل مشمول نشدن، کنار گذاشته شدند.
وی ادامه می‌دهد: البته، عده‌ای از مشمولان نیز پذیرش را انتخاب کرده‌اند، اما نسبت به پرداخت اقدام نکرده‌اند. یکسری از این افراد اعتراض کردند و ما به‌صورت آفلاین به وزارت راه و شهرسازی اعلام کردیم و عمده این افراد به این دلیل بوده که در سامانه ملی املاک و اسکان برای ثبت یا به‌روزرسانی مراجعه نکرده‌اند.
مدیرکل طراحی و تحلیل فرآیند‌های مالیاتی با بیان اینکه تاکنون کمتر از ۱۰ میلیارد تومان مالیات از خانه‌های خالی وصول‌شده است، اظهار می‌کند: اینکه گفته می‌شود دو میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، اطلاعات آن‌ها تاکنون به سازمان امور مالیاتی ارسال نشده و اگر قرار است تا اطلاعاتی تکمیل شود، از آنجا که تکلیف قانون بودجه سال ۱۴۰۰ برای مالیات خانه‌های خالی به‌صورت کامل اجرا نشده، باید مشخص شود که این خانه‌ها در سه‌ماهه پایانی نیز خالی بوده‌اند یا خیر. همچنین، با ارسال اطلاعات تکمیلی، اطلاعات سازمان امور مالیاتی هم به‌روزرسانی خواهد شد.
اجرای طرح چه تأثیری بر بازار مسکن دارد؟
حال موضوع اصلی در ارتباط با قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تأثیر اجرای چنین طرحی بر بازار مسکن است. با توجه به اینکه افزایش عرضه در بازار مسکن مهم‌ترین انتظاری است که اغلب کارشناسان از اجرای این طرح دارند و معتقدند که اجرای این طرح سبب افزایش عرضه و در نتیجه کاهش قیمت‌ها خواهد شد، آیا بازار مسکن به واقع پس از اجرا با چنین اتفاقی روبه‌رو خواهد شد؟
البته مسئولان دولتی این میزان از خوش‌بینی را به تأثیر اجرای این قانون در بازار مسکن ندارند به‌گونه‌ای که مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی پیش‌تر در مورد تأثیر دریافت مالیات از خانه‌های خالی بر بازار مسکن گفته بود: خانه‌هایی که خالی هستند تا یک سال از شمول مالیات بر خانه‌های خالی معاف هستند؛ همچنین میزان مالیات این خانه‌ها در سال دوم معادل نیمی از میزان اجاره‌بهای این خانه‌بر اساس قیمت کارشناسی است و در سال سوم است که مالیات بر خانه‌های خالی به‌اندازه مصرح در قانون می‌رسد؛ بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی در کوتاه‌مدت تأثیری در افزایش قیمت مسکن ندارد.
اما در مقابل برخی هم به تأثیرات این طرح خوش‌بین‌تر هستند، مهرداد بائوج لاهوتی، عضو کمیسیون عمران مجلس دراین‌باره معتقد است: دریافت مالیات از واحد‌های خالی یکی از راهکار‌های کسب درآمد برای دولت و همچنین کمک به اسکان مردم است، درحالی‌که مردم از تصمیمات دولت در خصوص دریافت مالیات از مسکن خالی اطمینان حاصل کنند، شاهد احتکار مسکن و رشد قیمتی آن نخواهیم بود.
برخی هم بر این باورند که وضع مالیات بر خانه‌های خالی، حتی اگر به ایجاد جهش در بازار مسکن نینجامد، حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود. مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت‌وساز و بی‌انگیزه شدن بسازوبفروش‌ها می‌شود، چون که سازنده‌ها به امید نگهداری واحد‌ها تا زمان نامعلوم برای فروش باقیمت مناسب و مطلوب، مشغول ساخت‌وساز هستند و اگر در زمان انتظار آن‌ها، از واحد‌های ساخته‌شده آن‌ها مالیات گرفته شود، از ساخت‌وساز منصرف می‌شوند!
رکود شدیدتری بازار مسکن را می‌بلعد
حسن صانعی، فعال بازار مسکن در این باره به ایمنا اظهار می‌کند: اجرای این قانون راهکار مناسبی برای کنترل بازار اجاره‌بها نیست. احتمالاً اجرای این قانون، به رکود بیشتر این بازار هم منجر شود. زیرا انگیزه ساخت‌وساز بیشتر را کاهش می‌دهد.
به گفته وی از طرفی هم هزینه بالای شناسایی مشمولان مالیاتی و به‌صرفه نبودن راهکار‌های اجرایی، افزایش فرار مالیاتی، افزایش نرخ نهایی مسکن و به همراه داشتن نارضایتی افراد متقاضی از پیامد‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی است.
این فعال بازار مسکن تصریح می‌کند: اگر اخذ مالیات از خانه‌های خالی طرح قابل اجرایی بود قطعاً در این چند سال، طراحان و موافقان آن به یک نظر واحد می‌رسیدند و اجرای آن تاکنون به سرانجام رسیده بود، اما بر اساس آنچه اکنون از قول مسئولان شنیده می‌شود تا به حال رقمی ناچیز در راستای اجرای چنین طرحی اخذ شده که نشان دهنده ناکارآمد بودن آن است.
مشکل فراتر از راهکار‌های دستوری است
رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان نیز با بیان اینکه چنین راهکار‌ها و سیاست‌هایی حل‌کننده مشکلات بازار مسکن نیست گفت: مشکل بازار مسکن فراتر از این راهکار‌های دستوری است و لازم است با روش‌هایی دیگر آن را بهبود بخشید. تعدیل بازار مسکن امر دستوری نیست که با وضع قانون و دریافت مالیات انجام گیرد. بلکه لازم است با انجام امور حمایتی و تشویقی از سوی متولیان مربوطه، رونق به این بازار تزریق شود.
وی خاطرنشان می‌کند: با افزایش ساخت‌وساز و تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی می‌توان این بازار را به تعادل رساند. اما در طول ۱۰ سال اخیر به دلیل شرایط اقتصادی ساخت‌وساز قابل‌توجهی نشده است بنابراین بازار در برابر تقاضا با عرضه کم مسکن روبه‌رو شده که همین موضوع عامل باعث نابسامانی شده است. با این اوصاف ساخت مسکن متناسب باسلیقه و امکانات امروزی مردم از مواردی است که می‌توان سامان دهنده این بخش باشد.
حل مشکلات بخش مسکن با تدابیری دیگر
همچنین مهدی جعفرپیشه، رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان اصفهان در گفتگو با ایمنا اظهار می‌کند: برای رفع مشکلات مسکن، اقدام نخست، ساخت خانه برای افرادی است که مصرف‌کننده واقعی مسکن هستند. پس از آنکه از این مورد اطمینان حاصل شد باید به سراغ خانه‌های خالی رفت.
وی ادامه می‌دهد: خانه‌های خالی که اکنون وجود دارد متعلق به افرادی است که به‌عنوان کالای سرمایه‌ای آن‌ها را خریده‌اند و اغلب متراژ‌های بالا و بدون تناسب با نیاز عوام است؛ بنابراین با دریافت مالیات از چنین خانه‌هایی مشکل مسکن افراد رفع نخواهد شد.
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان اصفهان ادامه می‌دهد:، زیرا معمولاً خانه‌های لاکچری خالی و بدون مشتری مانده‌اند و مالک در صورت تصمیم برای فروش یا اجاره آن‌ها نرخی را تعیین می‌کند که در حد توان مالی اقشار متوسط و یا بدون مسکن نیست.
جعفرپیشه اظهار می‌کند: در برخی از کشور‌ها شرکت‌هایی خانه‌هایی ساخته‌اند و برای اجاره به افراد متقاضی ارائه می‌دهند و بر اساس تورم سالانه هم افزایش اجاره دارند و تا زمانی که مستأجر متمایل به جابه‌جایی نباشد در آن مسکن سکونت خواهد داشت.
وی ادامه می‌دهد: حال اگر طرح‌های این‌چنینی در کشور ما نیز اجرا شود شاید بخشی از مشکلات مسکن رفع شود. همچنین دولت می‌تواند زمین‌هایی را رایگان در اختیار سازندگان قرار دهد و انبوه‌ساز موظف به ساخت آن زمین و اجاره آن با نرخ مناسب باشد که این راهکار هم می‌تواند علاوه بر رفع مشکل اجاره‌بها، رونق دهنده بازار مسکن باشد وگرنه طرح‌هایی مانند دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای رونق بخشی و سامان بخشی بازار مسکن کشور پاسخگو نخواهد بود.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی تنها راهکار نیست
به اعتقاد کارشناسان، احتکار و عدم عرضه خانه‌های خالی برای اجاره و یا فروش از دلایل مهمی است که به رکود بازار مسکن دامن زده است و اکنون قرار است با اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی، با چنین چالشی مقابله شود تا شاید مرهمی بر زخم کهنه بی‌خانمان‌ها باشد. به‌این‌ترتیب طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی در دولت قبل مطرح شد و در دولت فعلی نیز پیگیری آن ادامه یافت تا آنکه سرانجام در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شد.
به عقیده اغلب کارشناسان و مسئولان، قطعاً مالیات بر خانه‌های خالی راهکاری مؤثر جهت بهبود شرایط بازار مسکن خواهد بود، اما باید به این نکته توجه داشت که باوجود مزایای اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی و باوجود آنکه چنین قانونی در بسیاری از کشور‌های دنیا هم به اجرا درآمده و از آن به‌عنوان تجربه‌ای موفق هم یاد می‌شود، اما این راهکار به‌تن‌هایی به تعادل در بازار مسکن منجر نخواهد شد.
منبع: ایمنا