ایران به چه تعداد مسکن تا ۴ سال آینده نیاز دارد؟
قانون اساسی کشور در قالب ۳ اصل ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر خانوار ایرانی تلقی کرده و بر این مبنا دولت مکلف است، زمینه تامین این نیاز را مهیا سازد.
یکی از سوالات پر تکرار پیرامون مسئله تامین مسکن، نیاز سنجی در این حوزه است. در همین رابطه مسئولان اعداد متفاوتی از ساخت سالانه ۲۰۰ هزار مسکن گرفته تا نیاز دو میلیونی به ساخت را مطرح می‌کنند.
در همین راستا براساس واقعیت‌های بازار مسکن، برآورد میزان واقعی نیاز کشور به تولید مسکن از اهمیت خاصی برخوردار است و باید بررسی شود آیا اتکا به تولید بخش خصوصی در این حوزه و ادامه روند فعلی می‌توان امیدی به تنظیم بازار مسکن و کنترل عرضه و تقاضای این بازار داشت.
بدین منظور با استفاده از داده‌های حاصل از سرشماری مسکن و نفوس در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ و همچنین با هدف رسیدن به نقطه مطلوب تا سال ۱۴۰۵ این بررسی انجام شده است.
نیاز به تولید مسکن را می‌توان ناشی از ۴ دسته عامل دانست که شامل جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور، نیاز ناشی از تقاضا‌های جدید بازار مسکن که عمدتا ناشی از ازدواج هستند، نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده شهری و روستایی و سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن می‌شود.
مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوار‌های کشور ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار گزارش شده، تعداد واحد‌های مسکونی دارای سکنه کشور ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد بوده است.
یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوار‌های کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و یا به محل زندگی آن‌ها نمی‌توان مسکن اطلاق کرد. پس برای اینکه هر خانوار یک واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با یک میلیون و ۳۷۱ هزار واحد مسکونی کمبود مواجه است.
سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن
در کشور‌ها به منظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره باید تعدادی واحد مسکونی قابل از سکنه وجود داشته باشد. همچنین با توجه به اینکه همواره ساخت وساز در مناطق شهری بزرگ از متوسط کشوری بالاتر بوده، تعداد واحد‌های مسکونی در کل کشور به صورت متوازن توزیع نیافته است.
بنابراین لازم است تعداد واحد‌های کشور بیش از تعداد خانوار‌های کشور باشد. البته به این موارد باید واحد‌هایی که برای مصارف اداری و غیرمسکونی تولید می‌شوند، نیز اضافه کرد؛ لذا به نظر می‌رسد که می‌بایست حدود ۶۰۰ هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در ده سال برنامه ریزی شود.
شاید مطرح شود که می‌توان واحد‌های مسکونی خالی که هم اکنون در کشور به تعداد قابل توجه‌ای وجود دارد، به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفته شود. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحد‌های خالی به دلیل لوکس بودن یا تفریحاتی بودن (نظیر واقع شدن در مناطق گردشگری) قابل سکونت برای عموم جامعه نیست. در واقع بخش عمده‌ای از این واحد‌ها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی می‌ماندند.
تقاضا‌های جدید بازار مسکن
بازار مسکن همواره با تقاضا‌های جدیدی مواجه است که عمده‌ترین این تقاضا‌ها ناشی از ازدواج است. برای برآورد این نیاز می‌توان دو مسیر را انتخاب کرد. یکی از این روش‌ها با استفاده از تعداد ازدواج‌های صورت گرفته در سال‌های اخیر و بدست آوردن برآوردی با استفاده از این داده هاست.
بر این اساس، از آنجایی که در ده سال اخیر، به صورت میانگین ۷۸۳ هزار ازدواج رخ داده است، می‌توان گفت بازار مسکن باید پاسخگوی این تعداد تقاضای جدید باشد.
اما این نکته قابل اهمیت است که میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده‌ها وابستگی بسیاری دارد. در این بین تامین مسکن نقش بسیار اساسی دارد؛ یعنی اگر تامین مسکن به سهولت و با هزینه‌های کمتری ممکن شود، بی شک آمار ازدواج در کشور با رشد قابل توجهی رو به رو خواهد شد؛ بنابراین یک روش دیگر برای محاسبه مسکن مورد نیاز کشور برای عرضه به تقاضا‌های ناشی از ازدواج، در نظر گرفتن تعداد ازدواج‌های ممکن در کشور است.
بر همین اساس مطابق با سرشماری ۱۳۹۵، حدود ۱۴ میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی ۱۰ سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال ۱۴۰۵ ـ با احتساب مرگ و میر ـ حدود ۱۲ میلیون نفر از آن‌ها به سن بالای ۲۰ سال خواهند رسید. تبعا برای تشکیل خانواده و نیاز به مسکن این ۱۲ میلیون نفر، می‌بایست پیش بینی‌های لازم صورت پذیرد.
نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده شهری و روستایی
مطابق با بررسی‌های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۲ برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از ۱۱.۲ میلیون نفر در ۷۶.۴ هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند.
در این صورت می‌توان گفت به صورت میانگین ۲۱ درصد از واحد‌های مسکونی کشور در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، خصوصاً زلزله‌خیز بودن ایران، این مسئله تبدیل به «تهدیدی» انسانی، اجتماعی و اقتصادی برای شهر‌ها و کلانشهر‌ها شده است.
علاوه بر این باید واحد‌هایی که خارج از بافت فرسوده قرار دارند، ولی به دلیل سن بالا و عدم استحکام مصالح به کار رفته نیاز به بازسازی و بهسازی دارند، اضافه کرد؛ بنابراین با یک برآورد حداقلی می‌توان گفت ۵ میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارد.
در روستا‌های کشور، سهم واحد‌های مسکونی غیر مقاوم نگران کننده‌تر است. مردادماه سال ۹۶ عزیزالله مهدیان، معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گفته بود: «هم اکنون بیش از سه میلیون و ۲۰۰ هزار واحد روستایی غیر مقاوم در کشور وجود دارد»؛ بنابراین در مجموع باید گفت ۸ میلیون واحد مسکونی کشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرند.
نیاز واقعی کشور، تولید ۶ میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۴
با جمع بندی موارد ذکر شده، برای حل مشکل عرضه مسکن کشور تا سال ۱۴۰۵، لازم است از سال ۱۴۰۰ تا سال ۱۴۰۴ بیش از ۶ میلیون واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه گردد؛ بنابراین میزان نیاز واقعی کشور تولید ۱.۵ میلیون واحد در سال است و ادامه روند فعلی بدون ایجاد جهش در ساخت مسکن نمی‌تواند مشکلی از مشکلات بازار مسکن کشور حل کند.
در پایان باید گفت حل مشکل کمبود تولید و عرضه واحد‌های مسکونی نیاز به توجه جدی سیاست گذران و مسئولین وزارت راه و شهرسازی دارد که در این راستا، حمایت صحیح از تولید و عرضه مسکن، افزایش میزان اعطای وام ساخت مسکن، حذف هزینه زمین از هزینه نهایی مسکن و مقابله جدی با سوداگران بازار مسکن می‌تواند راه گشا باشد.
منبع:فارس