مصائب تحقق یک رویا!
به گزارش ایسنا، امید بهبود اوضاع صنعت از طریق بخش مسکن در حالی به عنوان یک راهکار مطرح می‌شود که کارشناسان معتقدند هیچ اقتصادی در درازمدت نمی‌تواند بر پایه بخش مسکن رشد کند؛ نمونه آن بحران اقتصادی در سال ۲۰۱۱ آمریکا و ۲۰۰۹ چین است که قصد داشتند از طریق بخش مسکن به رشد اقتصادی برسند.
محمد شریعتمداری، وزیر صنعت دولت دوازدهم یکی از راهکارهای رونق ۱۲۰ رشته صنعتی را چاره اندیشی برای رکود ساخت و ساز عنوان کرده، اما ظاهرا خارج شدن همه جانبه بخش مسکن از رکود کامل تا زمانی نامعلوم در هاله ای از ابهام قرار دارد. بخش مسکن ۴.۵ است که در رکود به سر می برد. البته نشانه ورود تدریجی به دوره پیش رونق دیده شده و به نظر می رسد راه فعال شدن ساخت و ساز به بافتهای ناکارآمد، حاشیه ای و فرسوده ختم می شود. با این وجود زمان تحقق این آرمان هنوز مشخص نیست.
بخش مسکن ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد و صنعت ساختمان ۱۲ درصد اشتغال مستقیم ایجاد می‌کند. البته آنچه به این حوزه اهمیت داده ارتباط پیشین با ۷۸ و ارتباط پسین با ۵۶ بخش اقتصاد و نیز ضریب انتشار آن است؛ بدین معنا که به ازای هر یک شغل در حوزه ساخت و ساز ۱.۲ شغل غیرمستقیم ایجاد می شود.
اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر می‌شود که این کالا به عنوان یکی از اصلی‌ترین کالاها ۳۳ درصد از هزینه سبد خانواده‌های ایرانی را در بر می‌گیرد. از سوی دیگر به دلیل شرایط نه چندان مطلوب اقتصادی هم‌اکنون زمان انتظار خانه‌دار شدن ایرانی‌ها ۱۲ سال است که طرح جامع مسکن تلاش دارد در سال ۱۴۰۵ این زمان را به ۸ سال برساند اما قطعا ادامه‌ی رکود، سدی در مقابل تحقق این آرمان خواهد بود.
شاید تاثیر رکود مسکن را بتوان در رکود صنعت سیمان بیش از دیگر بخشها مشاهده کرد؛ چرا که در زمان رونق مسکن مهر، صنعت سیمان از شرایط مطلوبی در کشور برخوردار بود اما همه معادلات بعد از سال ۱۳۹۱ به هم ریخت. صنعت سیمان از یک طرف با کسادی تولید مسکن مواجه شده و از سوی دیگر با رکود پروژه های عمرانی دولتی. تعداد کارخانه ها نیز با رشد ۶۰ درصدی از ۳۷ واحد در سال ۱۳۸۳ به ۵۹ واحد افزایش یافته است، ۱۷ تا ۱۸ کارخانه نیز در حال احداث هستند که به دلیل اشباع بازار دیگر مجوز کارخانه جدید صادر نمی‌شود. همچنین بازارهای صادراتی در عراق و سوریه به دلیل جنگ از دست رفته است. به همین دلیل سال گذشته نعمت زاده وزیر سابق صنعت، معدن و تجارت یکی از راهکارهای بهبود وضعیت سیمان را استفاده از سازه های بتنی به جای فلز عنوان کرده بود.
دولت از سال ۱۳۹۴ با تجهیز طرف تقاضا تلاش‌هایی را برای رونق مسکن به کار گرفت. ابتدا وام‌های ۳۵ میلیونی خرید مسکن را به ۶۰ میلیون تومان افزایش داد، بعد وام زوجین را به ۱۶۰ میلیون تومان رساند و همین رقم را به بافتهای فرسوده نیز اختصاص داد، سپس با پرداخت تسهیلات ۱۵۰ میلیون تومانی به ساخت مسکن موافقت کرد و در ادامه به شرکت‌های لیزینگ اجازه فعالیت مشروط بر عدم استفاده از منابع بانکی را داد.
با اینکه مسوولان بانک مسکن می گویند میزان تقاضا برای سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم در سال ۱۳۹۶ به میزان ۳.۲ برابر نسبت به سال ۱۳۹۴ افزایش یافته است، کارشناسان معتقدند این ارقام نمی‌تواند گپ ایجاد شده بین عرضه مازاد و تقاضای موثر را پر کند. به عبارت دیگر با توجه به مازاد ۴.۷ میلیون واحدی عرضه مسکن در کشور به این زودی‌ها نمی‌توان منتظر مشتری برای واحدهای نوساز بود. به همین دلیل نه تنها ساخت و ساز جدید توجیه اقتصادی ندارد بلکه انتظار جهش قیمت مسکن دور از ذهن است. هرچند قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه سال جاری ۶.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است.
اما آنچه که بخش مسکن را نسبت به ورود به فاز پیش‌رونق امیدوار می‌کند امضای طلایی «برجام» در پای توافقنامه هسته‌یی است. به اذعان موسسات تحلیلی اقتصادی، ایران در شرایط پسابرجام بزرگ‌ترین بازار بکر جهان به ارزش بیش از یک تریلیون دلار را در اختیار دارد. این زمینه‌ی خوبی برای ساخت و ساز در عرصه‌های عمران و مسکن فراهم می‌کند؛ چرا که در آینده احتمالا شاهد ورود شرکت‌های تجاری، اقتصادی و گسترش گردشگری خواهیم بود و به گفته‌ی مسوولان سونامی ورود گردشگران به ایران در راه است.
بخش مسکن حدود ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد که نقشی اساسی در تولید ناخالص داخلی محسوب می‌شود. به همین جهت برای دستیابی به معیارهای توسعه پایدار در این بخش ضمن اینکه باید شاخص‌های کیفیت در آن مورد توجه قرار گیرد، تعادل‌بخشی در آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ تعادلی که بعضا در کشور رعایت نمی‌شود. به طور مثال در حالی که نیاز کشور در بخش واحدهای کوچک و میان متراژ با قیمت پایین است، عمده سرمایه گذاری در بخش واحدهای لوکس صورت گرفته که منجر به حبس سرمایه ۴.۷ میلیارد دلاری از طریق ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی شده است.
اما بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال است که می تواند ناشی از تجهیز زوجهای خانه اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. با وجودی که از دو سال قبل تا کنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می‌تواند به بازار واحدهای قدیمی ساز برسد.
در پنج ماهه ابتدای سال جاری، سهم خانه های ۱۶ تا ۲۰ سال نسبت به کل معاملات مسکن به ترتیب ۱۱.۸، ۱۲، ۱۱.۵، ۱۲.۱ و ۱۱.۷ درصد بوده که به طور میانگین با رشد ۵۰ درصد نسبت به واحدهای مشابه در سال قبل همراه شده است.
همچنین بازار واحدهای بیش از ۲۰ سال مقداری نسبت به پنج ماهه نخست سال گذشته رونق گرفته و تعداد معاملات این گروه از آپارتمانها ۲۳.۷ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش یافته است.
این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش بینی نشده بازار مسکن تهران است و می تواند افق پیش روی سرمایه گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می دهد با اینکه تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز است، حباب قیمت مسکن به عنوان عاملی بازدارنده در راه تحقق این هدف عمل می کند. با این حال انبوه سازان می توانند با تولید واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.
مشتریان خانه اولی می توانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر موفق به دریافت وام شده اند. لذا تعداد قابل توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.
بررسی فروش واحدها بر اساس متراژ نیز حاکی از آن است که برای پنجمین ماه پیاپی واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۵.۴ درصد دارای بیشترین مشتری بوده و واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ متر به ترتیب با سهم ۱۳.۷ و ۱۲.۹ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۰.۹ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری می گوید: وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور نشان می دهد که انبوه سازان تا کنون راه را اشتباه رفته اند. لذا باید از این به بعد در سرمایه‌گذاری دقت کنند. قطعا بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه گذاری است؛ زیرا مخاطبان مسکن در استطاعت در محدوده‌های بافت فرسوده زندگی می کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعا توانمند می شوند.
محمدسعید ایزدی، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود ۸ درصد در بافت فرسوده را فرصتی کم نظیر برای انبوه سازان و خریداران مسکن دانسته و بیان می کند: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه سازان فراهم می‌کند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا برای خرید این واحدها بالا می رود. انبوه سازی که می‌خواهد در این بافتها پروژه ای را شروع کند با استفاده از سرمایه‌گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می‌کند، خودش هم پولی می‌گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ ایران بی‌سابقه است.
محمد شریعتمداری، وزیر صنعت دولت دوازدهم یکی از راهکارهای رونق ۱۲۰ رشته صنعتی را چاره اندیشی برای رکود ساخت و ساز عنوان کرده، اما ظاهرا خارج شدن همه جانبه بخش مسکن از رکود کامل تا زمانی نامعلوم در هاله ای از ابهام قرار دارد. بخش مسکن ۴.۵ است که در رکود به سر می برد. البته نشانه ورود تدریجی به دوره پیش رونق دیده شده و به نظر می رسد راه فعال شدن ساخت و ساز به بافتهای ناکارآمد، حاشیه ای و فرسوده ختم می شود. با این وجود زمان تحقق این آرمان هنوز مشخص نیست.
بخش مسکن ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد و صنعت ساختمان ۱۲ درصد اشتغال مستقیم ایجاد می‌کند. البته آنچه به این حوزه اهمیت داده ارتباط پیشین با ۷۸ و ارتباط پسین با ۵۶ بخش اقتصاد و نیز ضریب انتشار آن است؛ بدین معنا که به ازای هر یک شغل در حوزه ساخت و ساز ۱.۲ شغل غیرمستقیم ایجاد می شود.
اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر می‌شود که این کالا به عنوان یکی از اصلی‌ترین کالاها ۳۳ درصد از هزینه سبد خانواده‌های ایرانی را در بر می‌گیرد. از سوی دیگر به دلیل شرایط نه چندان مطلوب اقتصادی هم‌اکنون زمان انتظار خانه‌دار شدن ایرانی‌ها ۱۲ سال است که طرح جامع مسکن تلاش دارد در سال ۱۴۰۵ این زمان را به ۸ سال برساند اما قطعا ادامه‌ی رکود، سدی در مقابل تحقق این آرمان خواهد بود.
شاید تاثیر رکود مسکن را بتوان در رکود صنعت سیمان بیش از دیگر بخشها مشاهده کرد؛ چرا که در زمان رونق مسکن مهر، صنعت سیمان از شرایط مطلوبی در کشور برخوردار بود اما همه معادلات بعد از سال ۱۳۹۱ به هم ریخت. صنعت سیمان از یک طرف با کسادی تولید مسکن مواجه شده و از سوی دیگر با رکود پروژه های عمرانی دولتی. تعداد کارخانه ها نیز با رشد ۶۰ درصدی از ۳۷ واحد در سال ۱۳۸۳ به ۵۹ واحد افزایش یافته است، ۱۷ تا ۱۸ کارخانه نیز در حال احداث هستند که به دلیل اشباع بازار دیگر مجوز کارخانه جدید صادر نمی‌شود. همچنین بازارهای صادراتی در عراق و سوریه به دلیل جنگ از دست رفته است. به همین دلیل سال گذشته نعمت زاده وزیر سابق صنعت، معدن و تجارت یکی از راهکارهای بهبود وضعیت سیمان را استفاده از سازه های بتنی به جای فلز عنوان کرده بود.
دولت از سال ۱۳۹۴ با تجهیز طرف تقاضا تلاش‌هایی را برای رونق مسکن به کار گرفت. ابتدا وام‌های ۳۵ میلیونی خرید مسکن را به ۶۰ میلیون تومان افزایش داد، بعد وام زوجین را به ۱۶۰ میلیون تومان رساند و همین رقم را به بافتهای فرسوده نیز اختصاص داد، سپس با پرداخت تسهیلات ۱۵۰ میلیون تومانی به ساخت مسکن موافقت کرد و در ادامه به شرکت‌های لیزینگ اجازه فعالیت مشروط بر عدم استفاده از منابع بانکی را داد.
با اینکه مسوولان بانک مسکن می گویند میزان تقاضا برای سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم در سال ۱۳۹۶ به میزان ۳.۲ برابر نسبت به سال ۱۳۹۴ افزایش یافته است، کارشناسان معتقدند این ارقام نمی‌تواند گپ ایجاد شده بین عرضه مازاد و تقاضای موثر را پر کند. به عبارت دیگر با توجه به مازاد ۴.۷ میلیون واحدی عرضه مسکن در کشور به این زودی‌ها نمی‌توان منتظر مشتری برای واحدهای نوساز بود. به همین دلیل نه تنها ساخت و ساز جدید توجیه اقتصادی ندارد بلکه انتظار جهش قیمت مسکن دور از ذهن است. هرچند قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه سال جاری ۶.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است.
اما آنچه که بخش مسکن را نسبت به ورود به فاز پیش‌رونق امیدوار می‌کند امضای طلایی «برجام» در پای توافقنامه هسته‌یی است. به اذعان موسسات تحلیلی اقتصادی، ایران در شرایط پسابرجام بزرگ‌ترین بازار بکر جهان به ارزش بیش از یک تریلیون دلار را در اختیار دارد. این زمینه‌ی خوبی برای ساخت و ساز در عرصه‌های عمران و مسکن فراهم می‌کند؛ چرا که در آینده احتمالا شاهد ورود شرکت‌های تجاری، اقتصادی و گسترش گردشگری خواهیم بود و به گفته‌ی مسوولان سونامی ورود گردشگران به ایران در راه است.
بخش مسکن حدود ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد که نقشی اساسی در تولید ناخالص داخلی محسوب می‌شود. به همین جهت برای دستیابی به معیارهای توسعه پایدار در این بخش ضمن اینکه باید شاخص‌های کیفیت در آن مورد توجه قرار گیرد، تعادل‌بخشی در آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ تعادلی که بعضا در کشور رعایت نمی‌شود. به طور مثال در حالی که نیاز کشور در بخش واحدهای کوچک و میان متراژ با قیمت پایین است، عمده سرمایه گذاری در بخش واحدهای لوکس صورت گرفته که منجر به حبس سرمایه ۴.۷ میلیارد دلاری از طریق ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی شده است.
اما بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال است که می تواند ناشی از تجهیز زوجهای خانه اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. با وجودی که از دو سال قبل تا کنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می‌تواند به بازار واحدهای قدیمی ساز برسد.
در پنج ماهه ابتدای سال جاری، سهم خانه های ۱۶ تا ۲۰ سال نسبت به کل معاملات مسکن به ترتیب ۱۱.۸، ۱۲، ۱۱.۵، ۱۲.۱ و ۱۱.۷ درصد بوده که به طور میانگین با رشد ۵۰ درصد نسبت به واحدهای مشابه در سال قبل همراه شده است.
همچنین بازار واحدهای بیش از ۲۰ سال مقداری نسبت به پنج ماهه نخست سال گذشته رونق گرفته و تعداد معاملات این گروه از آپارتمانها ۲۳.۷ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش یافته است.
این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش بینی نشده بازار مسکن تهران است و می تواند افق پیش روی سرمایه گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می دهد با اینکه تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز است، حباب قیمت مسکن به عنوان عاملی بازدارنده در راه تحقق این هدف عمل می کند. با این حال انبوه سازان می توانند با تولید واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.
مشتریان خانه اولی می توانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر موفق به دریافت وام شده اند. لذا تعداد قابل توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.
بررسی فروش واحدها بر اساس متراژ نیز حاکی از آن است که برای پنجمین ماه پیاپی واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۵.۴ درصد دارای بیشترین مشتری بوده و واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ متر به ترتیب با سهم ۱۳.۷ و ۱۲.۹ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۰.۹ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری می گوید: وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور نشان می دهد که انبوه سازان تا کنون راه را اشتباه رفته اند. لذا باید از این به بعد در سرمایه‌گذاری دقت کنند. قطعا بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه گذاری است؛ زیرا مخاطبان مسکن در استطاعت در محدوده‌های بافت فرسوده زندگی می کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعا توانمند می شوند.
محمدسعید ایزدی، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود ۸ درصد در بافت فرسوده را فرصتی کم نظیر برای انبوه سازان و خریداران مسکن دانسته و بیان می کند: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه سازان فراهم می‌کند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا برای خرید این واحدها بالا می رود. انبوه سازی که می‌خواهد در این بافتها پروژه ای را شروع کند با استفاده از سرمایه‌گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می‌کند، خودش هم پولی می‌گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ ایران بی‌سابقه است.