بالاخره دفاتر املاک ساماندهی شدند؟ + روش شکایت از بنگاه های متخلف

به گزارش نبض بازار، اتحادیه املاک امروز یکی از مهمترین و تاثیر گذار ترین ساطمان های خصوصی  و حقوقی به شمار می آید.

این سازمان تاثیر زیادی در مدیریت جامعه دارد، به همین دلیل بیش از نیمی از مشکلات جماعه و مردم به علت تخلفات و قردادهای ملکی است که باعث آسیب دیدن مردم و افراد مشغول در این صنف، بنگاه داران و دفاتر فروش املاک میباشد.

در ادامه به وظایف و تخلفات این صنف به صورت کامل و شفاف می پردازیم:

هر مسئولی وقتی تکیه بر صندلی ریاست میزند باید وظایف خود را بداند و در راستای بهتر شدن اوضاع در حیطه وظایف خود و حل مشکلات مردم و افراد مشغول در آن صنف تلاش کند.

امروزه به دلیل عدم تعادل اقتصادی در جامعه بسیاری از موارد مانند: اختلاف مالی در عقد قرارداد بین خریدار و فروشنده و مشاورین املاک باعث مشکلاتی میشود که مردم آسان ترین راه یعنی شکایت از آن دفتر املاک را انتخاب میکنند که کم هزینه ترین راه و تقریبا هیچ هزینه ای ندارد ولی باید بدانیم مشکل باید ریشه ای حل شود.

بیشتر علت این شکایات ندشاتن برنامه دقیق و منظم و کم کاری اتحادیه در مدیریت صحیح مشاورین املاک است.

در ادامه به چند بی برنامگی این سازمان پرداخته ایم:

اولین مشکل این سازمان آموزش صحیح و تخصصی و شرح وظایف به مشاورین املاک و آگاه سازی مردم است.

دومین مشکل به بخش های نظارتی و بازرسی مستمر از دفتار املاک بر میگردد.

در واقع نسبت به شواهد به دست آمده نظارتی کمی برای استخدام بازرسین وجود دارد. یعنی هر یک از کارکنان املاک اراده کندکارت بازرسی دریافت میکند و این کارت بیشتر درجهات دیگری استفاده میشود تا نظارت.

مثلا بازرسان یک خیابان در وسط شهر که دسترسی آسانی هم دارد مداوم بازرسی میکنند ولی مناطق دورتر را کسی گردن نمیگیرد.

سومین مشکل سازمان کم کاری در رسیدگی به شکایات مردمی است، البته ناگفته نماند بسیاری از مردم از قوانین املاک و تخلفات آنها بی خبرند چون اطلاع رسانی جامعی از این تخلفات به صورتی که عموم مردم از آن باخبر شوند نشده است، مانند اطلاع رسانی در برنامه های تلوزیونی بصورت مستمر و زیاد که مردم از هر سن و قشر و میزان تحصیلاتی به آن دسترسی دارند و مطالب قابل فهم برای همه اقشار ارائه داده نشده است.

در این صورت مردم حتی شکایت هم کنند چون تخصصی در این باره ندارند شکایت آنها به جایی نمی رسد و مشاورین متخلف به کار خود ادامه میدهند.

برای آگاهی بیشتر توضیحات مختصری از تخلفات املاکی ها و علت هایی که شهروندان میتوانند بخاطر آنها شکایت کنند را در ادامه آورده ایم:

اولین علت که میتوانید شکایت کنید حق کمیسیون بالا و گزافی است که برخی مشاورین املاک دریافت میکنند.

دومین، امتناع مشاورین از پس دادن مبلغ بیانه، متن قرارداد و عدم احراز هویت است.

سومین مورد به عدم کد رهگیری و ثبت قرارداد معاملات برمیگردد.

در صورت مشاهده هر یک تخلفات ذکر شده میتوانید از دفاتر و مشاور املاک شکایت کنید.

در این بخش یک نمونه از فرم شکایت برای شما قرار داده ایم

در این بین اتحادیه املاک در مقابل دفاتر املاک وظایفی دارند. طبق ماده ۲۰ قانون این سازمان غیردولتی با وظایف قانونی باید این موارد را رعایت کند:

۱-    صدور پروانه کسب برای واحدهای صنفی مشاورین املاک

۲-    ارائه پیشنهاد به مجمع امور صنفی برای مشخص نمودن نرخ خدمات مشاورین املاک

۳-    آموزش به مشاورین املاک و فعالین در این صنف با ارائه تسهیلات و امکانات

۴-    اجرایی کردن بخش نامه هایی که از هیئات عالی نظارت صادر شده است.

۵-    دریافت مالیات و عوارض از دفاتر مشغول در این صنف

۶-    نظارت بر مشاورین املاک و مشغولین در این بازار و ابطال پروانه کسب متخلفین این صنف

۷-    ارائه پیشنهاد به مجمع صنفی برای تنظیم قوانین جدید

۸-    رسیدگی و حل مشکلات و شکایات بین مشاورین املاک

آخرین آمار به دست آمده از فعالیت بنگاه های املاک غیر مجاز در استان تهران

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تعداد بنگاه‌های املاک غیرمجاز در استان تهران، خبر داد: طبق آمار اتحادیه در زمان حاضر دو هزار و ۵۰۳ واحد غیرمجاز در تهران فعالیت می‌کنند که آنها را به اماکن معرفی کردیم و حدود ۱۱۷۵۰ واحد املاک مجاز در تهران داریم.

کیانوش گودرزی  با اشاره به این موضوع که امروزه  دوره خانه دار شدن برای قشر کارمند و کارگر به حدود ۸۰ سال رسیده است درباره اتباع بیگانه و تأثیرگذاری آنها بر بازار اجاره گفت: بازار مسکن تابع عرصه و تقاضاست؛ وقتی عرضه در بازار کمتر از تقاضاست، قطعاً روی نرخ اجاره مسکن تأثیرگذار خواهد بود. فقط با اتباع بیگانه که کارت ورود به کشور دارند و مدت زمان حضور آنها مشخص است امکان تنظیم قرارداد اجاره مسکن وجود دارد.

گودرزی همچنین گفت: مشاوران املاک از مالیات بسیار رنج می‌برند و در صنف مشاوران املاک هیچ متر و معیاری برای دریافت مالیات وجود ندارد.

در خردادماه ماه سال جاری ۱۴۰۳ اداره مشاورین املاک به وزارت شهر سازی واگذار شد

داود بیگی ، در پی این موضوع بیان کرد که تاثیر گذارترین برنامه در هر بخش، مشاوران املاک هستند که هم خریدار و هم فروشنده مستقیم با آن‌ها در ارتباط هستند و اثر گذاری دقیقی بر روی بازار مسکن دارند.

نژاد  نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت که ساماندهی و صدور مجوز مشاوران املاک که پیش از در اختیار وزارت صمت بود به وزارت راه و شهرسازی واگذار شد.

طبق گفته های بیگی نژاد  با توجه به تغییر رفتار در حوزه نظارتی مشاوران املاک باید اقدامات لازم در این بخش صورت گیرد چرا که پیش از این مشاوران املاک زیر نظر وزارت صمت بودند، اما در حال حاضر تمامی متولان مشاوران املاک وزارت راه و شهرسازی است به طوری که هم نهادهای بازرسی و هم بررسی‌ها از این طریق صورت می‌گیرد.

همچین در سال خردادماه سال جاری دولت سیزدهم با توجه به شناختی که از جامعه مشاوران غیرمجاز حاصل شد ،  گشت مشترک ساماندهی مشاوران املاک را راه اندازی کرد که این طرح منجر  به کشف ۲۵۰۰ بنگاه غیرمجاز در تهران شد.

این اقدام که همچنان با قوت ادامه دارد، تاکنون منجر به کشف ۲ هزار و ۵۰۰ مشاور و بنگاه املاک غیرمجاز در سطح تهران شده است، هرچند نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است این رقم با مشاهدات واقعی در سطح تهران در تناقض است و آمار بنگاه‌های غیرمجاز باید بیشتر از این ارقام باشد.

«داود بیگی‌نژاد نژاد اظهار کرد که متخلفین باعث ضایع شدن حق دیگر مشغولین در این صنف میشوند و پروانه متخلفین باطل خواهد شد.

نزدیک‌به ۱۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز در کشور فعالیت دارند که از این تعداد ۱۱ هزار بنگاه مربوط به شهر تهران است.

به گفته مسئولان، مهمترین تخلفی که منجر به پلمب واحدها می‌شود، نداشتن مجوز فعالیت صنفی و تخلفات در گرفتن کمیسیون و حق مشاور املاکی است.

دست گل جدید رو شده بنگاهی ها

دستمالچیان  در مردادماه امسال (۱۴۰۳ )  با اشاره به بازار فروش امتیار واحدهای نهضت ملی مسکن اظهار داشت: ۱۰هزار نفر را شناسایی کردیم که قطعه‌ای کاغذ در دست دارند در حالی ارزش این کاغذ با پرداخت هزینه کپی آن ۲ هزار تومان است این افراد آن را بیش از ۲ میلیارد تومان خریداری و خریداران گمان کردند که امتیاز واحدی را خریداری کردند.

یاسر دستمالچیان درباره قیمت‌سازی‌ها در بازار مسکن اظهار داشت: ‌بخشی از قیمت‌سازی‌ها در بازار مسکن با معاملات تهاتری انجام می‌شود. معامله مسکن و انعقاد قرارداد با تهاتر بلامانع است اما به این شرط که برای هر کدام قراردادی منعقد شود و بیع در عوض معلوم است و کاملا مشخص شود که چه چیزی در مقابل چه چیز دیگری معامله و تهاتر می‌شود. طبق قانون تملیک عین باید به عوض معلوم باشد

وی ادامه داد: این امکان وجود ندارد که برای مثال باغی در شمال کشور که جزییات متراژ و قیمت کارشناسی آن مشخص نباشد با ملکی در تهران معامله شود و قطعا عوض بیع باید معلوم باشد. اما شاهد آن هستیم که در قراردادها به اشتباه می‌نویسند ثمن قرارداد یک باغ است و این باغ در قرارداد هیچ مشخصاتی ندارد.

 دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات با بیان اینکه در واقع این معاملات صوری و قیمت‌سازی هستند و اساسا در این قراردادها باغی هم برای تهاتر وجود ندارد، گفت: پس از اجرا شدن مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر عایدی سرمایه قراردادهای تهاتر رواج گرفت و شدت پیدا کرد.

دستمالچیان افزود: در حال حاضر، در بازار مسکن شاهد آن هستیم که برای افزایش قیمت یک واحد آن را با واحد دیگر تهاتر می‌کنند بدون آنکه قیمت مشخصی داشته باشند و در معاملات بعدی مجددا بدون آنکه خریدار و فروشنده پولی جابه‌جا کنند به طور اسمی قیمت‌ها را افزایش می‌دادند. برخی از مشاوران املاک با همین معاملات می‌توانند قیمت مسکن در آن منطقه را بالا ببرند ضمن اینکه این معاملات محل درآمدزایی برای آنها هم محسوب می‌شود.

وی با اشاره به بازار فروش امتیار واحدهای نهضت ملی مسکن اظهار داشت: ۱۰هزار نفر را شناسایی کردیم که قطعه‌ای کاغذ در دست دارند در حالی ارزش این کاغذ با پرداخت هزینه کپی آن ۲ هزار تومان است این افراد آن را بیش از ۲ میلیارد تومان خریداری و خریداران گمان کردند که امتیاز واحدی را خریداری کردند.

دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات گفت: در ماده ۱۳ قانون جدید ساماندهی بازار زمین، مسکن، اجاره به رفع این مشکل اشاره شده است و ذکر شده در راستای کاهش التهابات بازار مسکن و برای جلوگیری از معاملات سفته بازی واحدهای در حال احداث طرح‌های حمایتی تامین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن که مطابق قانون جهش تولید مسکن به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌شود، متقاضیان این طرح‌ها در قرارداد واگذاری، به صورت قید قرارداد و به نحو سلب حق، ملزم می‌شوند تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور برق یا اخذ گواهی پایان کار ساختمانی حق انعقاد معاملات و اعطای وکالت مربوط به انتقال، حق انتفاع اراضی یا اعیان یا امتیاز ثبت نام را جز به اشخاص مورد تایید وزارت راه و شهرسازی نداشته باشند. همچنین ثبت رسمی معاملات و وکالت‌نامه‌ها منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رعایت شروط است.

دستمالچیان تاکید کرد: بنابراین با این قانون جلوی این سفته بازی را گرفته‌ایم و امکان فروش‌ این واحدها بر روی خاک وجود ندارد و پیشرفت فیزیکی آن باید به ۳۰ الی ۴۰ درصد رسیده باشد.

سخن پایانی:

در نهایت، وظیفه مشاورین املاک و اتحادیه املاک این است که بهترین راهنمایی و مشورت را به مشتریان ارائه دهند و از قوانین پیروی کنند.

نویسنده : یگانه تیمورپور