رشد املاکی‌ها با وجود رکود بازار/ چگونگی پایان سوداگری مشاوران املاک
به گزارش نبض بازار، بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر یکی از متلاطم‌ترین بازار‌های کشور بوده است. جهش چندباره قیمت مسکن طی سال‌های اخیر را شاید بتوان بی سابقه‌ترین التهاب در این بازار دانست به طوری که تنها به عنوان نمونه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از ۵ میلیون تومان در سال ۹۵ به بیش از ۳۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسید.
جهش چندبرابری قیمت مسکن در کشور، خرید مسکن و حتی برای اجاره نشینی، برای اکثریت متقاضیان مسکن عملا غیرممکن کرده است. بررسی آمار رشد قیمت در بازار‌های مختلف کشور نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حتی از بازار طلا نیز بیشتر بوده و حتی چند برابر رشد قیمت ارز طی دهه‌های اخیر بوده است.
دلایل متعدد و متنوعی برای رشد پرشتاب قیمت زمین و مسکن در ایران ذکر شده؛ از عوامل زمینه‌ای تورم یعنی رشد مولفه‌های پولی گرفته تا پیشی گرفتن تقاضا از عرضه به ویژه طی سال‌های اخیر. با این حال عموما نقش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری در بررسی دلایل رشد قیمت مسکن نادیده گرفته می‌شود.
مورد عجیب بازار مسکن؛ رشد املاکی‌ها با وجود رکود بازار
بازار مسکن اتفاقات شگفت انگیز زیادی به ویژه طی سال‌های اخیر به همراه داشته است. رکوردشکنی‌های پیاپی قیمت به ویژه در ۵ سال اخیر، رواج معاملات واحد‌های کهنه ساز و نقلی به سبب کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، اجاره پشت بام و ... تنها چند نمونه از شگفتی‌های بازار مسکن کشور در این چند سال بوده است. با این حال یک موضوع چند سالی است که به شکل پررنگی خودنمایی می‌کند و آن رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی در کشور و به ویژه کلانشهرهاست. این رشد تصاعدی حتی در اوج رکود بازار که ناشی از رشد قیمت‌ها و افت قدرت خرید مردم بوده ادامه داشته است. نگاهی به آمار مرکز آمار از تعداد بنگاه‌های املاکی دارای مجوز در کشور، رشد جهشی و غیرطبیعی این بنگاه‌ها را طی سی سال گذشته نشان می‌دهد.
وزارت راه و شهرسازی با هدف ساماندهی بازار مسکن و اجاره و حمایت از مستاجران بسته‌ای پیشنهادی خود را با عنوان «ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» به هیات دولت ارسال کرده است.
این بسته دارای پنج محور است که یکی از محور‌ها بحث ساماندهی حق کمیسیون مشاوران املاک است. براساس این پیشنهاد مبنای حق کمیسیون در خصوص خریدوفروش، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است که توسط کمیسیون تقویم املاک هر ساله تعیین می‌شود، خواهد بود.
«تغییر در شیوه نرخ‌گذاری خدمات مشاوران املاک» خبر مهمی بود که چند روز پیش از سوی دولت اعلام و به اذعان بسیاری از کارشناسان یکی از عوامل مخرب در بازار مسکن شناسایی و از تداوم یک شیوه غلط جلوگیری شد؛ البته تا ابلاغ نهایی و انجام فرآیند‌های قانونی، فعلاً کمیسیون مشاوران املاک با روش‌های پُر ایراد فعلی محاسبه می‌شود.
دفاتر مشاوران املاک در سراسر کشور طبق قانون از هر معامله تا ۲۵ صدم درصد حق دریافت کمیسیون داشتند که در بسیاری از مواقع تا یک درصد از طرفین معامله برای انواع قراردادها اخذ می‌شد و به دلیل خلأ نظارتی، جلوی تخلف بزرگ نیز گرفته نشده بود.
مردم هرساله در فصل جابه‌جایی از دریافت یک درصدی حق کمیسیون از سوی مشاوران املاکی گلایه داشتند، اما خلأ‌های قانونی مانع تغییر روند مذکور شده بود. مشکل وقتی بیشتر می‌شد که با هدف کسب سود‌های بیشتر، مشاوران املاکی مستقیم در قیمت گذاری‌های غیرواقعی دخالت آشکار می‌کردند.
اکنون و بعد از ۴۰ سال با تدبیر دولت سیزدهم، دستمزد مشاوران املاک بر اساس قیمت «منطقه‌ای ملک» تعیین می‌شود.
حق کمیسیون مشاوران املاک چگونه تعیین می‌شود؟
بر اساس مصوبه هیات دولت که بسیاری از کارشناسان آن را یک گام عملی و مهم در توقف دلال‌بازی و واسطه‌گری‌های سودآور در معاملات ملک می‌دانند، سازمان امور مالیاتی قیمت منطقه‌ای املاک را تعیین و بر اساس آن دستمزد مشاوران املاک از هر معامله خرید و فروش و اجاره مشخص می‌شود.
در نحوه تعیین جدید دستمزد مشاوران املاک، قیمت منطقه‌ای که معمولاً در رقم‌های بسیار پایین‌تر از قیمت‌های موجود در آگهی‌ها و فایل‌های بنگاه‌های املاکی است، مبنای محاسبه درآمد خواهد بود.
در این فرمول مشاوران املاک به جای دریافت حق کمیسیون از رقم‌های کلان و پر از حباب ملک، از قیمت منطقه‌ای املاک درصدی را دریافت خواهند کرد که مانع تلاش آن‌ها در قیمت‌گذاری جعلی برای معاملات آتی خواهد بود.
براساس این طرح، مقرر شده پایه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک قیمت‌های روز معامله شده در نظر گرفته نشود، بلکه مبنای حق کمیسیون در خصوص خریدوفروش، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است که توسط کمیسیون تقویم املاک هر ساله تعیین می‌شود، خواهد بود.
این موضوع در خصوص املاک اجاره‌ای نیز مبنا قرار می‌گیرد و حق کمیسیون بر اساس ارزش اجاری املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود که هرساله توسط کمیسیون فوق‌الذکر تعیین شده و ملاک عمل قرار می‌گیرد.
در تقویم املاک ارزش اجاری و معاملاتی بر اساس ناحیه‌بندی‌هایی صورت می‌گیرد که در سازمان امور مالیاتی تعیین شده که در شهر تهران مناطق ۲۲گانه متفاوت خواهند بود و ارزش معاملاتی و اجاره بهای خانه‌های یک منطقه با یکدیگر تفاوت نخواهند داشت.
تمامی تعرفه‌ها روی قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود
پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه با افزایش یا کاهش قیمت ملک حق کمیسیون مشاوران دچار نوسان نخواهد شد، گفت: یک عدد ثابت طی یک بازه زمانی یک‌ساله مبنای معامله قرار می‌گیرد و از آنجایی که کمیسیونی متشکل از کلیه افراد صاحب‌نظر و مسئول در این حوزه است، قیمت‌ها متعادل و متناسب تعین می‌شود، لذا این امر بسیار اتفاق مهم و بزرگی است که در حوزه خریدوفروش و اجاره مسکن رخ داده است. وی با بیان اینکه در این مصوبه مقرر شده نرخ‌های کمیسیون مشاوران املاک هرساله برای هر شهرستان توسط کمیسیون نظارت هر شهرستان تعیین شود، افزود: پایه همان پایه تعیین شده در کمیسیون تقویم املاک است و نرخ بر اساس تصمیم کمیسیون نظارت هر شهرستان تعیین می‌شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه در این بخش تمامی تعرفه‌ها روی قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ می‌شود، تاکید کرد: سامانه‌های کد رهگیری بایستی به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل شوند و اطلاعات قیمت املاک از سامانه امور مالیاتی دریافت و توسط کمیسیون نظارت هر شهرستان نیز نرخ‌ها تعیین می‌شود.
اصلانی افزود: در این صورت به محض مشخص کردن یک خانه در نقطه مورد نظر توسط مشاور املاک، بر اساس نرخ‌های درج شده در سامانه، حق کمیسیون و تعرفه تعیین می‌شود و مردم نیز باید بر اساس مبلغ چاپ شده روی قراردادها، حق کمیسیون خود را پرداخت کنند. حق کمیسیون نیز باید در دفتر مشاور املاک از طریق دستگاه‌های کارتخوانی که به سازمان امور مالیاتی متصل است، پرداخت شود.
وی با بیان اینکه باید این ساختار را طی مدت زمان سه ماهه فراهم سازیم، خاطرنشان کرد: زیرساختار‌ها فراهم شده است و با اراده‌ای که در این حوزه وجود دارد، برآنیم زودتر از زمان تعیین شده این امر را عملیاتی کنیم.
به گزارش ایرنا، مصوبه هیات وزیران که تا یک ماه آینده در فرآیند ابلاغ و اجرا دارد و باید اجرایی شود؛ البته براساس این بسته همه بنگاه‌های املاکی باید دستگاه کارتخوان را به سامانه متصل کرده تا حق کمیسیون توسط سامانه تعیین شود و حق دریافت آن را با چک از طرفیت معامله نخواهند داشت.
از آنجایی که زیرساخت اجرای این مصوبه نیز سال‌ها است که فراهم بوده و تنها دلیل اجرای این مهم خلأی قانونی بود، اکنون توقع آحاد جامعه اجرای بدون بهانه و نظارت کلان در اجرای مصوبه دولت است.
منیع: ایرنا