استخدام شرخر برای بیرون کردن مستاجر/نکات حقوقی تهدید
به گزارش نبض بازار، در روز‌هایی که گرانی امان همه را بریده است، پدیده جدیدی که در فضای مجازی منتشر شده که نشان می‌دهد مالک خانه‌ها برای تخلیه مستاجر از «شرخر» استفاده می‌کنند. البته در این آگهی‌ها از واژه «شرخر» استفاده نشده، بلکه فقط نوشته شده «تخلیه مستاجر» به علاوه یک شماره تلفن! جای تعجبی هم ندارد، ایجاد و گسترش شغل‌های کاذب همواره یکی از نتایج تورم بالا و وضعیت بغرنج اقتصادی بوده است.
روی دیوار و کیوسک‌های مخابراتی و گاهی نزدیک یک بنگاه معاملات ملکی با شابلون یا کاغذ روی دیوار نوشته‌اند: «تخلیه مستاجر» دو کلمه و یک شماره تلفن، کوتاه، اما سیاه و تلخ. شماره تلفن روی دیوار خاموش است، اما علی- م که صاحب یک بنگاه معاملات ملکی است می‌گوید: «فعلا تلفن‌شان پخش شده و جواب نمی‌دهند. اما یکی از آن‌ها چند روز پیش اینجا آمد و به من پیشنهاد همکاری داد. از من خواست چند صاحبخانه که با مستاجر‌های خود مشکل دارند به او معرفی کنم. گفت پورسانت خوبی به تو می‌دهیم. ولی من در هیچ کار حرامی سهیم نمی‌شوم. همین شکلی هم کار ما خیلی وجهه اجتماعی خوبی ندارد و به دلیل زیاده خواهی بعضی از همکاران، همیشه ما را قضاوت می‌کنند و می‌گویند مقصر اصلی بالا رفتن کرایه‌ها ما هستیم. این دفتر حساب و کتاب مرا ببینید. از اول تیر ماه تا امروز -۱۰ تیرماه- هنوز یک معامله هم نداشته‌ایم. چون به صاحبخانه‌ای که قیمت نا متعارف پیشنهاد می‌کند، جواب رد می‌دهیم. او هم می‌رود سراغ یک املاکی دیگر. تا دلتان بخواهد هم املاکی در محلات داریم.»
به گفته او این افراد با گرفتن بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان پول از صاحبخانه ضمانت می‌دهند که مستاجر بین یک هفته تا ۱۰ روز حتما خانه را تخلیه می‌کند. او می‌گوید: «به من گفت هر کاری از دستمان بر بیاید انجام می‌دهیم، ولی فقط کلامی و تهدید. گفت بعضی‌ها حتی به مستاجر حمله می‌کنند و او را کتک می‌زنند و می‌ترسانند، ولی کار ما فقط کلامی است. داد و بیداد راه می‌اندازیم و خودمان را پسر یا یکی از اقوام صاحبخانه جا می‌زنیم. مستاجر هم بعد از چند بار مراجعه و داد و بیداد از ترس جانش خانه را خالی می‌کند.»
البته همه این افراد مثل هم نیستند، هر کدام روش مخصوص خودشان را دارند. علی – م می‌گوید: «یکی از دوستانم می‌گفت در یکی از محلات تهران یکی از این افراد بعد از سه روز خانه خالی را تحویل صاحبخانه داده بود. فرد تخلیه کننده، برای عاجز کردن مستاجر هر کاری که از دستش بر می‌آمده انجام داده بود. حتی به محل کار مستاجر رفته بود و داد و بیداد راه انداخته بود که کلاهبردار است. شیشه‌های خانه‌اش را شکسته بود. می‌گفتند مستاجر از ترس جان خودش و بچه‌هایش وسیله‌هایش را به خانه پدرش برده تا بتواند خانه پیدا کند و کلید را به صاحبخانه تحویل داده است. خیلی از مردم اهل هیاهو و دعوا و کتک کاری نیستند، قشر مستاجر افراد با آبرویی هستند، وقتی می‌بینند کار به این جا کشیده خودشان سریع خانه را تخلیه می‌کنند.»
پای موجر هم گیر است!
تهدید کردن یکی از جرایمی است که به دلیل ماهیت آن و بیم به فعل درآمدن گفته‌های فرد تهدید کننده مجازات سخت و بازدارنده‌ای برای آن درنظر گرفته است. اما جرم تهدیدکردن افراد همانند هر جرم دیگری دارای عناصری که در صورت تحقق آن‌ها میتوان فرد تهدید کننده را تحت پیگرد قانونی قرار داد.
جرم تهدید کردن از جرائمی است که با شکایت شاکی خصوصی آغاز می‌گردد و با گذشت شاکی جنبه خصوصی جرم از بین می‌رود.
صدا یا فیلم ضبط شده به عنوان دلیل اصلی در دادگاه محسوب نمی‌شود، اما به عنوان اماره برای آگاهی و علم قاضی به تحقق جرم میتوان از آن‌ها استفاده نمود.
چنانچه جرم تهدید همراه با جرائمی دیگری مانند اخاذی، توهین و … باشد، اشد مجازات در هر کدام از جرایم برای فرد مجرم درنظر گرفته می‌شود.
جرم تهدید کردن به دلیل ماهیت کیفری و مجازات آن معمولا در دادگاه با دیده تردید نسبت به شاکی بررسی می‌شود. یعنی شاکی باید دلایل بسیار محکمی برای اثبات جرم داشته باشد. مشاوره حقوقی اختصاصی و سپردن کار به وکیل کیفری مجرب می‌تواند در اثبات جرم و یا تبرئه نمودن فرد متهم بسیار موثر باشد.
بهادر امیر حسینی وکیل پایه یک دادگستری معتقد است هرگونه تهدید مستاجر و ورود به ملک بدون حکم قضایی و یا دستور تخلیه جرم است و اگر موجری وارد این ماجرا شود به عنوان آمر موردپیگرد قانونی قرار می‌گیرد. این وکیل دادگستری در این‌باره به خبرآنلاین می‌گوید: «تخلیه مستاجرخلاف ستاد مصوبه ملی کروناست. ستاد ملی کرونا با دستور شورای عالی امنیت ملی تشکیل می‌شود و مصوبات این ستاد نیز با تایید مقام معظم رهبری در حکم قانون است. طبق این مصوبه دیگر شورا‌های حل اختلاف نمی‌توانند حکم تخلیه بدهند و فقط هر سال، ۲۵ درصد به مبلغ اجاره خانه اضافه می‌شود. با اینکه کرونا فروکش کرده است،، اما هنوز هم این مصوبه اجرا می‌شود و دستور تخلیه توسط شورا‌های حل اختلاف صادر نمی‌شود، مگر اینکه صاحبخانه عقد نامه ازدواج خود و یا فرزندش را بیاورد و با اثبات نیاز شخصی شورای حل اختلاف را مجاب به دستور تخلیه کند.»
او ادامه می‌دهد: «این وسط اگر کسی بیاید بگوید من ضمانت می‌دهم که این ملک را تخلیه می‌کنم، تعهد به نتیجه اتفاق می‌افتد. تعهد به نتیجه دادن هم خلاف قانون است. حتی وکلا هم نمی‌توانند تعهد به نتیجه بدهند،، چون وقتی دعوایی را به دادگاه می‌بریم قاضی و عوامل دیگر هم نقش دارند. پس وقتی می‌گوییم این خانه را تخلیه می‌کنم تعهد به نتیجه است که خلاف است. حالا اگر بگوییم ما تهدید می‌کنیم، در را می‌شکنیم و وارد منزل می‌شویم. یعنی دو جرم بارز انجام شده است. تهدید و تخریب جرم است. ورود به عنف هم جرم است. یعنی موجر هم اینجا مسئولیت دارد و مستاجر می‌تواند از موجر و فرد تهدید کننده شکایت کند. چون موجر آمر است و آن فرد عامل. وقتی موجر ملکی را اجاره می‌دهد منافع ملک دست مستاجر است و دیگر در آن مدت مشخص نمی‌تواند به آن ورود کند، پس ورود و تخریب و ممانعت جرم است.»
اگر از مشاوران املاک بپرسید، به شما خواهند گفت که تخلیه مستاجر همواره یک چالش پر دردسر بوده است؛ بنابراین واضح است که در این روز‌ها و با توجه به بازار بی سر و سامان اجاره‌بها و فشار مضاعفی که بر مستاجران وارد می‌شود، اختلافات میان موجرین و مستاجران افزایش یابد.
به همین منظور در جلسه مورخ ۲۸ خرداد ماه سال جاری، سران قوا بسته سیاستی تعیین افزایش سقف تمدید قرارداد‌های اجاره‌بها که میتوان به نوعی آن را قانون یا مصوبه جدید در مورد تخلیه مستاجرین دانست، تصویب کردند؛ بنابراین در حال حاضر دو مصوبه مهم درخصوص مستاجران وجود دارد؛ مصوبه ستاد کرونا و طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی.
بر اساس مصوبه این ستاد، دیگر شورا‌های حل اختلاف نمی‌توانند حکم تخلیه بدهند و فقط هر سال، ۲۵ درصد به مبلغ اجاره‌خانه اضافه می‌شود. درحال حاضر نیز، علی‌رغم اینکه کرونا فروکش کرده، اما هنوز هم این مصوبه اجرا می‌شود و دستور تخلیه توسط شورا‌های حل اختلاف صادر نمی‌شود.
از سوی دیگر بر اساس بسته سیاستی تعیین افزایش سقف تمدید قرارداد‌های اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱، تمام قرارداد‌های اجاره واحد‌های مسکونی در سال جاری پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های مشخص که برای شهر تهران و سایر کلانشهر‌ها ۲۵ درصد و سایر نقاط شهری ۲۰ درصد است نسبت به قراداد‌های موجود تمدید می‌شود.
البته در ماده ۲ قانون جدید تخلیه مستاجران به موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها نیز اشاره شده است. این موارد عبارت است از:
۱-درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.
۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.
۳-در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.
۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصد‌های مصوب توسط مستاجر.
۵-در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.
۶-در صورتیکه مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. به این نکته نیز اشاره شده که ممکن است مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد. در این صورت فقط می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحد‌های مسکونی در اختیار ارائه کند. رای شورای حل اختلاف فقط برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.
اما در این میان تکلیف شرخری چیست. آیا شرخری جرم است؟ برای این سوال نمی‌توان پاسخی کوتاه و روشن یافت.
بر اساس قانون، برای اینکه عملی به عنوان جرم به قانون جزا راه یابد، باید چنان نظم و امنیت جامعه را تهدید کند که محدود کردن شهروندان از طریق ممنوع کردن این عمل، توجیه‌پذیر باشد. آزادی‌های مردم محترم است و نمی‌توان هر عملی را جرم دانست. به همین دلیل، فعالیت‌هایی که با عنوان «شرخری» شناخته می‌شود، جرم شناخته نشده است.
البته در خصوص استخدام «شرخر» برای تخلیه مستاجر باید گفت شکستن در، ورود به منزل و به طور کلی ورود به عنف جرم است. همچنین در چنین مواردی موجر هم مسئولیت دارد و مستاجر می‌تواند از موجر و فرد تهدید کننده شکایت کند، زیرا موجر آمر است و آن فرد یا همان «شرخر» عامل. در قانون تاکید شده است که وقتی موجر ملکی را اجاره می‌دهد، منافع ملک دست مستاجر است و دیگر در آن مدت مشخص نمی‌تواند به آن ورود کند، پس ورود و تخریب و ممانعت جرم است.