گزارش نبض بازار از نیاز توجه دولت به بخش مسکن

 



 

پس از نام‌گذاری سال 1399 به نام سال جهش تولید، لزوم توجه تمامی دستگاه‌های سیاست‌گذاری و اجرایی نسبت به تسهیل عوامل تولید پیش از گذشته ضرورت دارد.

در همین رابطه جهش تولید در بخش مسکن بیشتر از سایر حوزه‌ها نیازمند توجه دولت و مجلس شورای اسلامی خواهد بود زیرا حوزه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوارهای کشور دارد. از طرف دیگر هم روشن شدن موتور تولید مسکن در کشور زمینۀ حرکت بخش اعظمی از بنگاه‌های اقتصادی وابسته نظیر معادن تامین مصالح، کارخانه‌های فولاد، فعالیت‌های فنی مهندسی و کارگاه‌های خرد نجاری، جوشکاری و ... را فراهم می‌کند.

*جهش تولید مسکن در حال حاضر ممکن نیست

در همین راستا فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگاران ضمن اشاره به شرایط لازم برای تسهیل شرایط جهش تولید در حوزه مسکن گفت: «از دیدگاه اقتصادی جهش تولید در بخش مسکن نیازمند بررسی دو حوزه عرضه و تقاضا در این بخش است. بررسی حوزه عرضه واحد مسکونی مشخص می‌کند که ساخت واحد مسکونی در شرایط کنونی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از جذابیت کافی برخوردار نیست زیرا ارزش افزوده ناشی از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کمتر از سایر حوزه‌های سرمایه‌گذاری است».

بیضایی در بیان بررسی وضعیت حوزه تقاضا در بازار مسکن به منظور ایجاد جهش تولید در این بخش، اظهار داشت:«فشار حضور و افزایش تقاضای مردم در بازار مسکن با توجه به فضای اقتصادی حاکم بر کشور میسر نیست چرا که شرایط اقتصادی مسلط بر خانوارها به سبب افزایش نیافتن درآمد و مناسب نبودن شرایط موجود برای ورود به بازار مسکن مهیا نشده است».

*تامین نهاده‌های تولید مسکن، اصلی‌ترین راهبرد دولت برای جهش تولید

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به راهکارهای موجود به منظور ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذار و تحریک تقاضا به کمک تسهیل شرایط حضور مردم در بازار مسکن، گفت: «یکی از راهکارهای موجود به منظور ایجاد جهش تولید در بخش مسکن با توجه به شرایط فعلی، حضور دولت با استفاده از تامین نهاده‌های ساخت واحد مسکونی نظیر زمین و کمک به تامین مالی در  این حوزه است. اقدامات یاد شده منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن شده و علاوه بر ایجاد جذابیت برای بخش خصوصی،  زمینه حضور مردم در بازار مسکن را فراهم می‌کند».

وی با تاکید بر اینکه دولت در حال حاضر عزم جدی برای سامان دادن به بازار مسکن و جهش تولید در این بخش را ندارد، افزود:«اصلی‌ترین راهبرد دولت به منظور ایجاد جهش تولید در بخش مسکن، تامین زمین به منظور ساخت واحدهای مسکونی است. این موضوع در شرایطی است که دولت قصد کسب درآمد 50 هزار میلیارد تومانی از محل فروش املاک و دارایی‌های خود را دارد. در نتیجه، علاوه بر اینکه از ارائه زمین به منظور ساخت مسکن خودداری می‌کند، از هر عاملی که منجر به افزایش قیمت‌ دارایی‌ها در این حوزه بشود نیز استقبال خواهد کرد».

*جهش تولید، نیازمند اجرای پروژه‌ای در اندازه مسکن مهر

در شرایط تحریمی، لزوم توجه به جهش تولید در حوزه مسکن به سبب ویژگی‌های منحصر به فرد تولید واحد مسکونی مانند بی‌نیازی نسبت به واردات، یکی از بهترین راهبردهای اقتصادی به حساب می‌آید. در همین خصوص، شمس‌الدین حسینی وزیر اقتصاد دولت دهم و منتخب مردم در مجلسیازدهم، در بیان لزوم توجه به جهش تولید در حوزه مسکن، گفت:« در تمام دنیا و همین آمریکا که مرکز نظام سرمایه‌داری است، بخش مسکن، پیشتاز و موتور اشتغال و تولید است. همانطور که پروژه عظیم 4 میلیون و 200هزار واحدی مسکن مهر نقش مهمی در تولید و اشتغال مربوط به دوره خود را داشت».

وزیر اسبق اقتصاد با اشاره به نقش دولت در روشن کردن موتور لوکوموتیو مسکن و تسهیل مسیر حرکت آن در جهت رشد اقتصادی، افزود:«در شرایط فعلی، اگر یک مگاپروژه جدید در اندازه مسکن مهر به وجود آید، جهش تولید در حوزه مسکن اتفاق خواهد افتاد».

به گزارش فارس، مطابق برآوردهای صورت گرفت در حوزه مسکن، این بخش 33 درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد و منجر به فعال شدن 134 بنگاه اقتصادی پسینی و پیشینی می‌شود. از سوی دیگر، ما به ازای ساخت هر 100مترمربع واحد مسکونی، 2.2 شغل در هرسال ایجاد می‌شود و در شرایطی که ساخت مسکن در کشور متناسب با نیاز موجود باشد، منجر به کاهش شدید نرخ بیکاری در کشور خواهد شد.

شرایط ورود به طرح مسکن ملی؛ کدام خانوارها خانه دولتی دریافت می‌کنند؟

شرایط ورود به طرح ساخت و عرضه خانه‌های دولتی - مسکن ملی - یک ظاهر سه بعدی دارد که به صراحت اعلام شده، اما حاوی یک باطن دو وجهی هم هست. صرف‌نظر از شرایط اولیه ثبت‌نام برای این خانه‌ها، خانوارها باید استطاعت پرداخت حداقل ۵/ ۱ میلیون تومان قسط برای وام ساخت این واحدها را داشته باشند. از این مهم‌تر، مبلغ «آورده نقدی» متقاضیان واجدشرایط است که فاکتور تمام‌شده واحدها،‌ آن را معلوم کرده است. تیراژ ساخت در طرح اقدام ملی مسکن از ۴۰۰ هزار واحد به ۱/ ۱ میلیون واحد مسکونی افزایش پیدا کرده است.

فاکتور فروش مسکن ملی حاوی ریز جزئیات مربوط به حداقل و متوسط کل نقدینگی مورد نیاز برای مالکیت خانه‌های ساخته شده از سوی دولت توسط خانوارهای واجد شرایط، نشان می‌دهد کدام خانوارها می‌توانند به واحدهای جدید برسند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه ریز جزئیات مربوط به سطح نقدینگی مورد نیاز برای خانه‌دار شدن متقاضیان واجد شرایط مسکن ملی نشان می‌دهد این طرح به لحاظ شرایط متقاضیان و برای آنکه ثبت‌نام‌کننده‌ها در فهرست نهایی افراد واجد شرایط برای تملک این واحدها قرار بگیرند عملا دارای یک «ظاهر ساده» اما در واقع دارای «باطن سخت» در شروط ورود به طرح برای خانوارهای فاقد مسکن است.

درحالی‌که از ابتدای مطرح شدن این طرح به‌عنوان طرح جدید خانه‌سازی دولت مجموعا چند شرط اصلی به‌عنوان شروط اولیه برای واجد شرایط شناخته شدن متقاضیان اعلام شد اما شرایط کلی این طرح مبنی بر اینکه کدام متقاضیان یا خانواده‌ها به واحدهای جدید می‌رسند در بردارنده یک شرط پنهان نیز هست که در شروط اولیه اعلام شده از سوی متولی طرح اقدام ملی مسکن به صراحت اعلام نشده است.

این شرط پنهان که در واقع باطن سخت و دشوار طرح اقدام ملی مسکن برای خانواده‌های متقاضی محسوب می‌شود مربوط به فاکتور فروش مسکن ملی و سطح کل نقدینگی است که خانوارها باید طی حدود یک‌سال برای دریافت این واحدها پرداخت کنند.

در شرایط اولیه برای ثبت‌نام در طرح اقدام ملی و دریافت این واحدها سه شرط اصلی ملاک قرار داده شده است مبنی بر اینکه فرد نباید از سال 84 به بعد دارای سابقه مالکیت مسکن بوده باشد؛ همچنین فرم (ج) متقاضی باید سبز باشد یعنی پیش از این از دولت زمین و مسکن دریافت نکرده باشد. همچنین توانایی پرداخت مبلغ 30 تا 40 میلیون تومان به‌عنوان آورده اولیه در زمان ثبت‌نام داشته باشد که این مبلغ در حسابی بانکی به نام فرد متقاضی سپرده‌گذاری شده و سپس با وام بانکی در نظر گرفته شده به پروژه تزریق می‌شود. اما این شروط، ظاهر ساده و اولیه طرح اقدام ملی است و برای شناسایی خانوارهایی است که می‌توانند در ردیف افراد واجد شرایط برای ورود به این طرح قرار بگیرند. اما باطن سخت این طرح مربوط به کل نقدینگی‌ای‌ است که فرد باید در مدت زمان حدود یک‌سال علاوه‌بر آورده اولیه و وام بانکی به پروژه تزریق کند و در صورت عدم توانایی مالی برای تامین کل این آورده نقدی که در حکم فاکتور فروش مسکن ملی است احتمال آنکه پروژه با مشکل تامین مالی مواجه شده، متوقف شود و به سرنوشت برخی از واحدها و پروژه‌های مسکن مهر که به‌دلیل کمبود نقدینگی مورد نیاز و عدم تزریق به موقع منابع وآورده متقاضی متوقف شد و عملیات تکمیل و تحویل آن با مشکل و تاخیر برخورد کرد، به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌یابد.

در ابتدای معرفی و طرح پروژه مسکن مهر در دولت نهم-سال 86- اعلام شد متقاضیان می‌توانند با نقدینگی حدود 3 تا 5 میلیون صاحب خانه شوند. در آن زمان ساخت هزار و 500 واحد مسکونی به‌عنوان ظرفیت اولیه مسکن مهر اعلام شد که بیش از 4 هزار نفر در این طرح ثبت‌نام کردند. ظرفیت این طرح در ادامه و در سال‌های بعد به 2 میلیون و 300 واحد مسکونی افزایش یافت. ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر با اتکا به آنکه ابتدا دولت اعلام کرده بود می‌توانند با رقم 3 تا 5 میلیون تومانی صاحب خانه شوند وارد این طرح شدند اما از آنجا که در ادامه ساخت این واحدها و در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت، رقم آورده نقدی متقاضیان افزایش یافت، بخش قابل‌توجهی از افراد که نهایت توان آنها برای تامین مالی مسکن رقمی در حدود همان مبلغ اولیه اعلام شده یعنی 3 تا 5 میلیون تومان بود از تامین مابقی آورده مورد نیاز برای ادامه فرآیند ساخت‌و‌ساز و تکمیل واحدها ناتوان شدند و در نتیجه تعداد قابل‌توجهی از این پروژه‌ها متوقف شدند. همین موضوع باعث شد روند ساخت واحدها و اتمام پروژه مسکن مهر با تاخیر قابل‌توجهی همراه شود و این پروژه به دولت‌های بعدی کشیده شود. کما اینکه با گذشت حدود 13 سال از شروع پروژه مسکن مهر همچنان پرونده همه واحدهای این طرح بسته نشده است.

علت این موضوع عدم اعلام باطن این پروژه در ابتدای تعریف طرح مسکن مهر بود. چراکه از ابتدا اعلام شده بود که این واحدها به چه کسانی می‌رسد اما عملا اعلام نشده بود کدام خانوارها می‌توانند به این واحدها برسند. مسکن مهر در سال 86 یعنی در اواسط دولت اول احمدی‌نژاد تعریف و عملا در اواخر دولت اول وی (اواخر دولت نهم و اوایل دولت دهم) عملیات ساخت واحدها آغاز شد. با اینکه دولت احمدی‌نژاد برای این پروژه حداقل 4 سال زمان در اختیار داشت اما بخشی از این پروژه‌ها به دولت‌های یازدهم و دوازدهم کشیده شد. اوایل دولت یازدهم براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی یک میلیون و 349 واحد مسکن مهر از 2 میلیون و300 هزار واحد تعریف شده از مرحله نازک‌کاری عبور کرده بود که بخشی از اینها نیز به علت عدم تامین امکانات و خدمات زیربنایی و روبنایی عملا قابل‌سکونت نبود. تا قبل از اتمام دولت دهم مجموعا 689 هزار واحد تحویل داده شده بود، یعنی تنها حدود یک‌چهارم این طرح به سرانجام کامل (مرحله تحویل) رسیده بود. حال در زمانی که طرح اقدام ملی مسکن در نیمه دوم دولت دوم روحانی آغاز شده است، احتمال اینکه دستاورد دولت در مسکن ملی حتی به میزان دستاورد دولت دهم در مسکن مهر باشد نیز بعید به‌نظر می‌رسد و به احتمال زیاد این طرح به دولت‌های بعدی کشیده خواهد شد. در مسکن مهر نیز مانند مسکن ملی، تنها به پرسش اول مبنی بر شرایط اولیه ورود به طرح مسکن‌سازی دولتی پاسخ داده شده بود اما پرسش دوم که مربوط به سطح توانایی و نقدینگی مورد نیاز برای تزریق به پروژه در طول دوره ساخت یا نقدینگی مورد نیاز برای تملک واحدها بود عملا مسکوت باقی مانده و اشاره‌ای به آن نشده بود.

همین عامل باعث شده بود بسیاری از افراد تنها با تکیه بر برخورداری از شرایط اولیه اعلام شده به طرح ورود کرده اما در نهایت به‌دلیل عدم توانایی مالی کافی برای پرداخت کل نقدینگی مورد نیاز نتوانند به واحدها دسترسی پیدا کنند. نتیجه این موضوع نه‌تنها به زیان پروژه بلکه به ضرر متقاضیان، دولت و سیستم بانکی تمام شد. چراکه این ناتوانی در تامین نقدینگی مورد نیاز در بسیاری از موارد به توقف پروژه و کند شدن روند اتمام طرح مسکن مهر انجامید. کارشناسان مسکن با بررسی این موضوع در برنامه «متراژ» شبکه اینترنتی اکو ایران،با اشاره به باطن سخت طرح مسکن مهر و تجربه‌ای که طی دست‌کم یک دهه اخیر در مسکن مهر تجربه شد نسبت به پیامدهای تکرار این موضوع در طرح جدید خانه‌سازی دولتی-طرح اقدام ملی مسکن-هشدار دادند.

در این برنامه که هم‌اکنون در سایت شبکه اینترنتی اکو ایران با عنوان «10 ناگفته مسکن ملی» در دسترس است، با بررسی تجربه مسکن مهر، فاکتور فروش مسکن ملی حاوی ریز جزئیات کل نقدینگی مورد نیاز برای تملک مسکن ملی از سوی خانوارها، در گروه‌های مختلف اعلام شد.

این فاکتور فروش که در واقع به کل نقدینگی مورد نیاز برای دسترسی خانوارهای واجد شرایط به مسکن ملی برمی‌گردد و باید طی یک‌سال به پروژه تزریق شده تا پروژه‌ها در موعد مقرر به اتمام رسیده و تحویل خانوارها شود تاکنون به‌طور شفاف و به صراحت از سوی متولی مسکن اعلام نشده است.

درحالی‌که پیش از این و از زمان معرفی طرح اقدام ملی مسکن به‌عنوان طرح خانه‌سازی جدید دولت ظرفیت این طرح 400 هزار واحد اعلام شده بود اما هم‌اکنون آمارها نشان می‌دهد ظرفیت این طرح به ظرفیت اولیه اعلام شده در طرح مسکن مهر رسیده است. ظرفیت اولیه مسکن مهر در سال 86 ساخت یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی اعلام شد و هم‌اکنون نیز تیراژ مسکن ملی به رقم یک میلیون و100 هزار واحد رسیده است.

درحالی‌که ساخت 400 هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن در شکل احداث 100 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده،100 هزار واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر و 200 هزار واحد در شهرهای جدید تعریف شده متولی مسکن با انعقاد قراردادهایی با نهادهای دولتی برخوردار از زمین قابل ساخت‌وساز (تاکنون وزارت دفاع، وزارت آموزش و پرورش و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی)، ساخت حدود 500 هزار واحد مسکونی دیگر در قالب طرح اقدام ملی را نیز تقبل کرده است. همچنین به تازگی ساخت 200 هزار واحد مسکونی دیگر برای گروه‌های کم‌درآمد (دهک‌های یک تا 3) نیز از سوی متولی بخش مسکن برنامه‌ریزی شده است. مجموع این واحدها رقمی معادل ساخت یک میلیون و 100 هزار واحد مسکونی است.

این آمار نشان می‌دهد مسکن ملی با مسکن مهر به لحاظ تیراژ ساخت واحدها کورس گذاشته است. یک علت کورس گذاری مسکن ملی با مسکن مهر به این موضوع برمی‌گردد که برخی از مقامات دولتی در سطح بالا احتمالا برنامه دارند در این دولت به گونه‌ای عمل کنند که ابعاد و مقیاس طرح خانه‌سازی دولتی با ابعاد و مقیاس طرح‌ خانه‌سازی دولت قبلی فاصله چندانی نداشته باشد یا حتی بتوانند در این مورد رکورد دولت قبلی را نیز پشت‌سر بگذارند یا دست‌کم در همان سطح و مقیاس اقدام به خانه‌سازی کنند. 900هزار واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده در قالب ساخت 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید،بافت فرسوده و شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر و همچنین 500 هزار واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده برای ساخت با هدف واگذاری به کارمندان فاقد مسکن دستگاه‌های دولتی برای دهک‌های 4 تا 7 یعنی افرادی که توانایی تامین آورده نقدی برای ساخت پروژه‌ها را دارند در نظر گرفته شده است اما 200 هزار واحد مسکونی دیگری که اخیرا از سوی متولی مسکن برنامه ساخت آنها اعلام شده قرار است به افراد فاقد مسکن واقع در دهک‌های یک تا 3 واگذار شود. آن‌طور که اعلام شده است متقاضیان واجد شرایط این واحدها که فهرست آنها در اختیار نهادهای حمایتی همچون کمیته امداد امام خمینی(ره) و سازمان بهزیستی قرار دارد نیازی به پرداخت آورده نقدی چندانی ندارند.

تازه‌ترین آمارها نشان می‌دهد تاکنون یک میلیون و600 هزار نفر در طرح اقدام ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد حدود 800 هزار نفر واجد شرایط برای ورود به این طرح بر مبنای شرایط اولیه اعلام شده شناخته شده‌اند. تسهیلات بانکی در نظر گرفته شده برای این طرح به ازای هر متقاضی و هر واحد مسکونی رقمی بین 70 تا 100 میلیون تومان است. همچنین برآوردها نشان می‌دهد رقم اقساط ماهانه این تسهیلات حداقل یک میلیون و500 هزار تومان تا یک میلیون و 700 هزار تومان است. هزینه ساخت هر کدام از این واحدها به‌طور متوسط رقمی حدود 2 میلیون و 500 هزار تومان تا 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شده است. نحوه واگذاری زمین نیز در طرح اقدام ملی به دو صورت تعریف شده است. در حالت اول، زمین برخی از پروژه‌ها قرار است به‌صورت اجاره 99 ساله به متقاضیان واگذار شود و در حالت دوم واگذاری اقساطی زمین به خریداران مطرح است که در زمان انعقاد قرارداد دولت با متقاضی به قیمت روز و به شکل قسطی مالکیت زمین به خریدار منتقل می‌شود. میانگین قیمت هر مترمربع از زمین‌های در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن ملی در شهرهای جدید اطراف پایتخت-محل ساخت مسکن ملی تهران- حداقل به‌طور میانگین دو میلیون و500 هزار تومان تا 3 میلیون و500 هزار تومان است. فعلا واگذاری اقساطی 5 ساله زمین در دستور کار متولی مسکن ملی قرار گرفته است، اما اخیرا در دولت پیشنهاد 10 ساله شدن پرداخت اقساط بهای زمین مطرح شده هر چند این پیشنهاد همچنان نهایی نشده است. با توجه به سهم هر کدام از واحدهای مسکونی از متراژ کل زمینی که مورد ساخت‌وساز قرار گرفته است سهم هر واحد به‌طور متوسط کمتر از 50 مترمربع خواهد بود. برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد در روش اقساطی پرداخت بهای زمین حداقل ماهی 2 میلیون تومان به‌عنوان اقساط بهای زمین در پروژه‌های تهران تعیین خواهد شد. این میزان برای شهرهای کل کشور به‌طور متوسط دست‌کم حدود یک میلیون تومان برآورد می‌شود. بنابراین مجموع اقساط وام و بهای زمین در هر ماه به دست‌کم ماهانه 2 میلیون و500 هزار تومان در کشور خواهد رسید که این میزان برای کلانشهرهایی همچون تهران به‌دلیل گران‌تر بودن زمین به‌طور قطع بیشتر خواهد بود.

این موضوع بخشی از واقعیت و کلید نامرئی ورود به مسکن ملی محسوب می‌شود. به این معنا که درحالی‌که تنها رقم آورده اولیه مورد نیاز به‌عنوان شرط ورود به این طرح عنوان شده است(آورده اولیه 30 تا 40 میلیون تومانی) اشاره صریحی به کل نقدینگی مورد نیاز برای ورود به این طرح و رقم اقساط ماهانه نشده است. در واقع عدم‌اشاره به این ارقام منجر به ورود برخی از خانوارها به طرح خواهد شد که اگر چه در ظاهر شرایط ورود به طرح همچون عدم سابقه مالکیت از سال 84، سبز بودن فرم ج و توان پرداخت آورده اولیه را دارند اما قادر به تامین کل نقدینگی مورد نیاز در طول یک‌سال برای تزریق به پروژه نیستند. علاوه‌بر توانایی پرداخت اقساط، وجه دیگر فاکتور فروش مسکن ملی مربوط به کل آورده متقاضی می‌شود. درحالی‌که رقم تسهیلات در نظر گرفته شده برای این واحدها حدود 100 میلیون تومان است، میانگین کل آورده نقدی متقاضیان حدود 200 میلیون تومان و دست‌کم 150 میلیون تومان خواهد بود. بدون محاسبه قیمت زمین متقاضیان باید توانایی تامین میانگین 300 میلیون تومان و حداقل 250 میلیون تومان برای پروژه‌های مسکن ملی و با محاسبه قیمت زمین به‌طور متوسط 400 میلیون تومان و حداقل 350 میلیون تومان را داشته باشند.