به گزارش نبض بازار، پس از اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر کاهش ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع مسکن در برخی مناطق شمالی تهران، این موضوع را با مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن بررسی کردیم.
مسعود فراهانی، با اشاره به کاهش ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع در برخی مناطق شمالی تهران گفت: «این کاهش، سیگنال مهمی برای کل بازار محسوب نمیشود، زیرا در این مناطق بیشتر مالکان حاضر به فروش در قیمتهای پایین نیستند و عملاً معاملات محدود میشود.»
وی افزود: «املاک این مناطق عمدتاً سرمایهای هستند و تقاضای مصرفی چندانی ندارند، بنابراین تغییر قیمتها در آنها اثر قابل توجهی بر سایر مناطق تهران نمیگذارد.»
فراهانی با بیان اینکه «تحت هیچ شرایطی کاهش قیمت در بازار مسکن را پیشبینی نمیکنم» ادامه داد: «طرحهای شهری و بارگذاریهای تراکمی جدید بدون اقدامات مکمل، خود عامل افزایش قیمت خواهند بود. تنها شوکهای بزرگ سیاسی یا اقتصادی میتوانند روند را معکوس کنند.»
این کارشناس، سیاستهای دولت را یکی از عوامل گسترش بحران مسکن دانست و تصریح کرد: «به جای کاهش جذابیت سرمایهگذاری در بخش مسکن از طریق ابزارهایی مثل مالیات، دولت با اعطای امتیازات بیشتر به سازندگان، وجه دارایی بودن مسکن را تقویت کرده است.»
فراهانی همچنین به وضعیت نامطلوب توان مالی خانوارها اشاره کرد و گفت: «حدود ۵۰ درصد مستأجران زیر خط فقر هستند و حتی درآمدشان به اندازه سبد مصرف ماهانه هم نیست، چه برسد به پسانداز برای خرید مسکن.»
او درباره تأثیر هزینههای ساخت بر قیمتها توضیح داد: «افزایش قیمت مصالح و کاهش نیروی کار مهاجر، هزینه تمامشده ساخت را بالا برده و این موضوع، در کنار نرخ ارز، یکی از عوامل اصلی رشد مداوم قیمتهاست.»
آمار معاملات مسکن اعتبار چندانی ندارد
وی با اشاره به نوسانات اخیر قیمت در مناطق شمالی تهران گفت: «در مناطق یک تا سه که محل اصلی سوداگری در پایتخت بودهاند، با روایتهای رسانهای سعی میشود کاهش ارزش املاک جبران شود. بر همین اساس، احتمال افزایش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمتها بهصورت نقطه به نقطه در سال آینده وجود دارد و حتی ممکن است این رشد بیشتر از سالهای گذشته باشد.»
وی تصریح کرد: «تأثیر کاهش قیمت در این مناطق بر بازار اجاره بسیار محدود است، چرا که تقاضای مصرفی چندانی برای واحدهای مسکونی این مناطق وجود ندارد. اگر چنین کاهش قیمتی در مناطق جنوبی و پرتقاضای شهر رخ میداد، اثرگذاری آن بر بازار اجاره محسوستر بود.»
این کارشناس مسکن با تأکید بر ضعف دادههای آماری در بازار مسکن اظهار کرد: «آمار معاملات که اغلب برای تحلیل رکود یا رونق بازار استفاده میشود، بهتنهایی اعتبار کافی ندارد. ما نمیدانیم این معاملات مربوط به مسکن اولیهاست یا خرید و فروش سرمایهای، یا حتی املاکی که احتکار شده و نه در بازار فروش است و نه اجاره.»
فراهانی افزود: «شاخص مهم برای ما باید تعداد خانوارهای مسکن اولی باشد که هر سال به مالکیت میرسند. این داده میتواند نشان دهد که آیا نابرابری کاهش یافته یا افزایش پیدا کرده است. اما متأسفانه ما حتی آمار دقیق از تعداد مالکان و مستأجران کشور نداریم.»
وی خاطرنشان کرد: «خلأ اطلاعاتی و نبود نظام رصد دقیق، بزرگترین چالش حکمرانی مسکن در ایران است. بسیاری از تصمیمات و اظهارنظرها بر مبنای دادههای ناقص یا سطحی صورت میگیرد که نمیتواند تصویر دقیقی از وضعیت واقعی بازار ارائه دهد.»