به گزارش نبض بازار، بازار مسکن تهران در سالهای اخیر با نوسانات و افزایش قیمت چشمگیری روبهرو بوده است. یکی از عوامل اصلی این افزایش، رشد هزینههای ساخت و ساز است که به طور مستقیم بر قیمت تمامشده واحدهای مسکونی تاثیر میگذارد.
قیمت کنونی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران
با توجه به آخرین دادههای موجود و برآوردهای کارشناسان (به دلیل عدم انتشار آمار رسمی پس از مرداد ۱۴۰۳)، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۴ در بازه تقریبی ۱۱۵ تا ۱۲۵ میلیون تومان قرار دارد. این رقم، میانگینی از قیمتهای معاملاتی در مناطق مختلف شهر است و در مناطق شمالی و برخوردار، قیمتها به مراتب بالاتر از این میزان گزارش میشود.
افزایش هزینه ساخت در هر متر مربع
بر اساس اظهارات فعالان صنعت ساخت و ساز، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با افزایش قابل توجهی روبهرو بوده است. دبیر کانون سراسری انبوهسازان در آخرین اظهارات خود (اردیبهشت ۱۴۰۴) میانگین این هزینه را حدود ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است. این در حالی است که در ابتدای سال ۱۴۰۳، این رقم در حدود ۱۴ میلیون تومان تخمین زده میشد. این آمار نشاندهنده افزایش تقریبی ۷۸.۵ درصدی در هزینه ساخت طی یک سال اخیر است. عوامل اصلی این افزایش شامل موارد زیر است:
-افزایش قیمت مصالح پایه مانند سیمان، فولاد و بتن
-افزایش نرخ ارز و تاثیر آن بر قیمت تجهیزات و مصالح وارداتی
-افزایش دستمزد نیروی کار
-افزایش هزینههای حمل و نقل
تاثیر افزایش هزینه ساخت بر قیمت مسکن
اما افزایش هزینههای ساخت و ساز چه اثری بر قیمت مسکن میگذارد؟ افزایش نزدیک به ۸۰ درصدی هزینه ساخت، به طور مستقیم بر قیمت عرضه واحدهای نوساز تاثیرگذار است. سازندگان برای حفظ حاشیه سود و جبران هزینههای فزاینده، ناگزیر به افزایش قیمت فروش واحدهای خود هستند. این امر به نوبه خود میتواند منجر به افزایش میانگین قیمت مسکن در کل بازار شود، زیرا قیمت واحدهای نوساز به عنوان یک شاخص، بر قیمت واحدهای دست دوم نیز تاثیر میگذارد. همچنین، افزایش قیمت واحدهای نوساز، تقاضا را به سمت واحدهای قدیمیتر سوق داده و احتمال افزایش قیمت آنها را نیز تقویت میکند.
افزایش قیمت مسکن را کارشناسان و فعالان حوزه مسکن هم تایید کردهاند. حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش از این گفته بود شرایط کنونی اقتصاد کلان و افزایش مداوم هزینههای تولید مسکن، چشمانداز کاهشی برای قیمت مسکن در کوتاهمدت را بسیار ضعیف میکند. برای ایجاد تعادل در این بازار، نیازمند سیاستهای حمایتی دولت در جهت کاهش هزینهها و افزایش عرضه هستیم.
بیت اله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن نیز به روند تورمی موجود در اقتصاد ایران اشاره کرده و گفته بود به تبع آن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، همچنان فشار فزایندهای بر بازار مسکن وارد خواهد کرد. انتظار میرود که در سال جاری نیز شاهد تداوم افزایش قیمتها باشیم، هرچند میزان این افزایش به میزان موفقیت دولت در کنترل تورم و حمایت از بخش تولید مسکن بستگی دارد.
محمد مرتضوی، انبوهساز هم اعلام کرد افزایش بیسابقه هزینههای ساخت، توان تولید مسکن را به شدت کاهش داده است. عدم حمایت جدی از انبوهسازان میتواند منجر به کاهش عرضه در آینده نزدیک شود که این امر، خود عامل دیگری برای افزایش قیمتها خواهد بود.
تاثیر احتمالی توافق هستهای بر قیمت مسکن
آغاز مذاکرات هستهای، سبب کاهش قیمت ارز و طلا شده و بر بازارها اثر کاهشی داشته است. اما آیا توافق هستهای میتواند قیمت مسکن را کاهش دهد؟
پاسخ به این سوال نیازمند در نظر گرفتن ابعاد مختلف تاثیر توافق هستهای بر اقتصاد کشور است. در صورت حصول توافق هستهای و لغو تحریمهای اقتصادی، میتوان انتظار داشت که:
افزایش ارزش پول ملی: با بهبود روابط بینالمللی و دسترسی به منابع ارزی، احتمال افزایش ارزش ریال وجود دارد. این امر میتواند به کاهش قیمت کالاهای وارداتی، از جمله برخی مصالح ساختمانی، منجر شود و به طور غیرمستقیم بر هزینه ساخت تاثیر بگذارد.
افزایش سرمایهگذاری خارجی: توافق هستهای میتواند زمینه را برای جذب سرمایهگذاری خارجی در بخشهای مختلف اقتصادی، از جمله ساخت و ساز، فراهم کند. افزایش سرمایهگذاری میتواند به افزایش عرضه مسکن و در نتیجه تعدیل قیمتها کمک کند.
بهبود فضای کسب و کار: کاهش ریسکهای اقتصادی و سیاسی ناشی از تحریمها میتواند منجر به رونق اقتصادی و افزایش قدرت خرید مردم شود. با افزایش قدرت خرید، تقاضا برای مسکن نیز ممکن است افزایش یابد، که این موضوع میتواند اثر کاهشی احتمالی ناشی از کاهش هزینه ساخت را خنثی کند یا حتی منجر به افزایش قیمتها شود.
کاهش انتظارات تورمی: توافق هستهای میتواند به کاهش انتظارات تورمی در جامعه کمک کند. کاهش انتظارات تورمی میتواند از افزایش بیشتر قیمتها در بازارهای مختلف، از جمله مسکن، جلوگیری کند.
اگرچه حصول توافق هستهای میتواند به طور بالقوه زمینهساز کاهش قیمت مسکن از طریق کاهش هزینههای ساخت و افزایش سرمایهگذاری شود، اما تاثیر قطعی آن به عوامل متعددی از جمله نحوه اجرای توافق، میزان رفع تحریمها، سیاستهای اقتصادی دولت پس از توافق و میزان استقبال سرمایهگذاران بستگی دارد. به نظر نمیرسد که صرف انجام توافق هستهای به تنهایی و به سرعت منجر به "ارزان شدن" مسکن شود. بلکه، تاثیر آن احتمالاً تدریجی و در بلندمدت نمایان خواهد شد و نیازمند اتخاذ سیاستهای مکمل در حوزه تولید و عرضه مسکن نیز خواهد بود.