به گزارش نبض بازار،دولت جدید با مواجهه با یکی از پیچیده‌ترین چالش‌های اقتصادی خود در تاریخ معاصر به طور خاص با پرونده ناتمام"مسکن ملی"روبروست.در حالی که پیشرفت فیزیکی این طرح در مقایسه با دوره‌های قبل به طرز قابل توجهی پایین‌تر است هزینه‌های بر عهده دولت جدید بسیار بیشتر از آنچه تصور می‌شود به رقم ۶۰۵ هزار میلیارد تومان برای تامین مالی نیاز دارد.
این پرونده به شکلی است که نه تنها بار مالی عظیمی را به دوش دولت می‌گذارد، بلکه با مشکلات اجتماعی و هزینه‌های نامرئی دیگری نیز مواجه است که می‌تواند به اعتبار دولت جدید لطمه وارد کند.
طرح "مسکن ملی" که توسط دولت سیزدهم آغاز شد، اکنون به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های اقتصادی دولت جدید تبدیل شده است. این طرح که با هدف تأمین مسکن برای قشر وسیع‌تری از جامعه شروع شده بود، در حال حاضر با مشکلات متعددی از جمله کمبود منابع مالی و پیشرفت فیزیکی پایین روبرو است. دولت جدید در حالی که باید به تعهدات قبلی خود در این طرح پاسخ دهد، با بدهی‌های کلان و هزینه‌های نامرئی دیگری نیز مواجه است که مدیریت این بحران را به مراتب دشوارتر می‌سازد.
تأمین مالی طرح مسکن ملی: هزینه‌های هنگفت و بحران‌های پیش‌رو
طبق بررسی‌های جدید، برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام طرح مسکن ملی و تحویل واحدها به پیش‌خریداران، دولت جدید نیاز به تامین حداقل ۶۰۵ هزار میلیارد تومان اعتبار بانکی دارد.
این رقم تنها برای تأمین مالی ساخت ۱.۸ میلیون واحد مسکونی پیش‌خریدار شده است و اگر به افزایش اخیر سقف وام ساخت توجه کنیم، این مبلغ به حداقل ۸۷۷ هزار میلیارد تومان افزایش می‌یابد. این وضعیت نشان‌دهنده یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های مالی برای دولت جدید است، به ویژه در شرایطی که بانک‌ها به دلیل مشکلات نقدینگی قادر به پرداخت این مبالغ نیستند.
هزینه‌های نامرئی و بار اجتماعی
علاوه بر هزینه‌های مالی آشکار، دولت جدید با هزینه‌های نامرئی دیگری نیز مواجه است که به مرور زمان بیشتر نمایان خواهد شد. یکی از این هزینه‌ها، افزایش قیمت‌های ساخت و ساز به دلیل تورم عمومی و تورم تولید است.
تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که هر چه زمان بیشتری برای تکمیل پروژه‌ها صرف شود، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی نیز به شدت افزایش خواهد یافت که این امر می‌تواند به افزایش نارضایتی پیش‌خریداران و به تبع آن، مشکلات اجتماعی منجر شود.
مقایسه با طرح‌های قبلی: مسکن مهر و مسکن ملی
برای درک بهتر ابعاد چالش‌های پیش‌رو، لازم است وضعیت پیشرفت فیزیکی طرح مسکن ملی را با پروژه‌های مشابه در دولت‌های قبلی مقایسه کنیم. پیشرفت فیزیکی طرح مسکن مهر در پایان دولت دهم حدود ۸۷ درصد بود، در حالی که پیشرفت فیزیکی مسکن ملی در حال حاضر به کمتر از ۴۰ درصد رسیده است.
این اختلاف قابل توجه نشان‌دهنده مشکلات جدی در تکمیل پروژه‌ها و تحویل واحدها به پیش‌خریداران است که به معنای افزایش فشار بر دولت جدید خواهد بود.
بدهی‌ها و مسئولیت‌های مالی
دولت جدید باید به تمامی تعهدات مالی خود در طرح مسکن ملی عمل کند. از جمله این تعهدات، تامین منابع مالی برای آماده‌سازی زمین‌های ۹۹ساله است که هزینه‌های بالایی به همراه دارد. برآوردها نشان می‌دهد که آماده‌سازی هر مترمربع از این زمین‌ها بین ۴ تا ۵ میلیون تومان هزینه خواهد داشت. این در حالی است که هزینه‌های تامین زیرساخت‌های شهری و خدمات عمومی نیز به این مبلغ افزوده می‌شود.
بار دولت یا تعهد بانک‌ها
بخش زیادی از منابع مالی مورد نیاز دولت برای تحویل خانه‌های دولتی وعده داده شده از قبل به مردم، همان تسهیلات بانکی است که باید تامین و پرداخت شود. همان‌طور که در ابتدای این مقاله عنوان شد، حداقل ۶۰۵ هزار میلیارد تومان، تسهیلات بانکی برای ساخت خانه‌های طرح «مسکن ملی» برای حدود ۱.۸ میلیون خانوار ثبت نام کننده (پیش خریداران) مورد نیاز است.
از این رقم، تا امروز به میزان ۳۶۰ هزار میلیارد تومان «قرارداد پرداخت وام ساخت بین ۲۵ بانک و دو موسسه اعتباری با همه پیمانکاران و سازنده‌های مسکن ملی» منعقد شده است که طبق یک گزارش رسمی، تا پایان خرداد امسال فقط ۶۴.۶ هزار میلیارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشی از این فاصله، طبیعی است چون، وام ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حداقل ۳ مرحله پرداخت می‌شود. اما بخشی دیگر به خاطر «نبود منابع» و «توقف ساخت پشت درب بانک ها» است.
در کنار تسهیلات بانکی به عنوان بار مالی و اعتباری طرح مسکن دولتی روی دوش دولت جدید، حجم قابل توجهی «بودجه دولتی» برای آماده سازی زمین‌های ۹۹ ساله اختصاص داده شده یا «آستانه اختصاص» نیاز است که در قالب «تامین آب و برق و گاز و آماده سازی اراضی» برای ساخت مسکن دولتی، باید تامین شود.
همان‌طور که در ابتدا عنوان شد، در مقابل نزدیک به ۲ میلیون خانوار ثبت نام کننده قطعی، فعلا معادل ساخت ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین تامین شده است. هم این زمین‌های تامین شده، به بودجه آماده سازی نیاز دارد و هم زمین‌هایی که هنوز تامین نشده است. برآوردها نشان می‌دهد، هر مترمربع زمین ۹۹ ساله خام، به قیمت‌های ابتدای امسال، برای آماده سازی کامل و تامین زیرساخت‌های شهری، بین ۴ تا ۵ میلیون تومان هزینه کرد نیاز دارد.
هزینه «عبور» چیست؟
هزینه‌های مرئی طرح دولت قبل برای دولت جدید صرفا در «مسکن دولتی» یا همان «مسکن ملی»، تا اینجا، شامل «تسهیلات بانکی» و «بودجه دولتی» می‌شود. اما این «همراه ناخوانده دولت چهاردهم»، یک هزینه نامرئی هم دارد که آن هم براساس تجربه انتقال بار مسکن مهر به دولت بعد، قابل مرئی سازی است.
این هزینه نامرئی، تعهد یا وعده‌ای است که دولت قبل بابت «قیمت تمام شده» واحدهای مسکونی به پیش خریداران و سازنده‌ها داده است. در مسکن مهر قرار بود واحدهای مسکونی مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان ساخته و تحویل داده شود، اما هر چقدر، سال گذشت، پروژه‌ها طولانی شد و «تورم عمومی» و «تورم تولید» به طرح اصابت کرد، «قیمت ساخت مسکن مهر» نیز صعود کرد تا اینکه از یک میلیون تومان در مترمربع هم گذشت.
تنش‌ها و هزینه‌های اجتماعی «افزایش گریزناپذیر قیمت توافقی» با توجه به رشد سالانه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی، قسمت نامرئی در پرونده انتقالی «مسکن ملی» است. پیش‌تر وعده داده شده بود، واحدهای مسکونی این طرح به قیمت یک میلیارد تومان، ساخته می‌شود که نیمی از آن وام بانکی خواهد بود.
برخی قرارداد‌های ساخت پیمانکاران با قیمت ساخت مترمربعی از ۵ تا ۸ میلیون تومان منعقد شده است. در برخی از این قراردادها، مشخصات «ساخت کامل و متعارف یک واحد مسکونی به معنی تامین کامل تجهیزات داخل واحد اعم از کابینت، شیرآلات و ...» دیده نمی‌شود. تجربه قبل نشان داد، پیش خریداران بعضا «تکمیل متعارف» را حین تحویل مطالبه می‌کنند. این موارد «قسمت ناشناخته مسیر» پیش روی دولت چهاردهم است.
اما «هزینه عبور» چیست؟ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، از آنجا که «هزینه اجاره مسکن» در شهر‌های بزرگ بالای ۷۰ درصد و در کل کشور، ۵۵ درصد از کل هزینه ماهانه خانوار‌ها را می‌بلعد، «سنگین ترین» مسوولیت و کار دولت چهاردهم، «مهار تورم مسکن» است.
در این میان، «مطالبه پیش خریداران مسکن دولتی» که واحدهای خود را از دولت می‌خواهند، ابعادی دارد که هر نوع وقفه، بی تفاوتی یا نقد اشکالات «مسکن دولتی» اثر تصاعدی روی وزن مطالبات می‌گذارد و پایگاه اجتماعی دولت را می‌تواند آسیب بزند. همچنین پیگیری بخشی از همین مطالبات از سوی نمایندگان مجلس خیلی زود شروع خواهد شد که آن هم اگر وقفه ساخت صورت بگیرد، ریسک‌هایی را متوجه وزارتخانه و وزیر خواهد کرد.
به این ترتیب، هزینه‌های نامرئی طرح مسکن دولت قبل برای دولت جدید، شامل «تورم ساخت در صورت طولانی شدن پروسه ساخت و بار مضاعف مالی به پیش خریداران، بانک‌ها و بودجه دولت»، «مطالبه اجتماعی» و «مواجهه مجلس» است.
در نهایت، دولت جدید باید به سرعت و با دقت، برنامه‌ریزی‌های مالی و اجرایی لازم را برای تکمیل پروژه‌های مسکن ملی انجام دهد. این پروژه‌ها نه تنها به تامین مسکن برای میلیون‌ها خانوار کمک می‌کند، بلکه تأثیرات اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای نیز خواهد داشت. با این حال، مدیریت صحیح این پروژه‌ها و پاسخ به تعهدات گذشته، می‌تواند به تقویت اعتبار دولت جدید و افزایش اعتماد عمومی کمک کند.
منبع:دنیای اقتصاد