به گزارش نبض بازار به نقل از خبرگزاری تسنیم با نزدیک شدن به ماه خرداد، فصل نقل و انتقال در بازار اجاره‌بها آغاز می‌شود. امسال بر خلاف تقریبا 5 سال گذشته (از سال 92 تا اواخر سال 96) بازار مسکن افزایش قیمت 100 درصدی را تجربه کرده است. مسئله‌ای که امسال بازار اجاره‌بها را تحت تاثیر قرار خواهد داد.
حسام عقبایی نایب رئیس کنونی اتحادیه مشاوران املاک درباره بازار اجاره‌بها و گرانی آن می‌گوید: دلیل گرانی اجاره بها چیز جدیدی نیست شاید سال های سال است که مستاجران با دغدغه افزایش اجاره بها سالانه مواجه هستند. یک بخش به اقتصاد کلان کشور بر می‌گردد که اقتصاد کلان وقتی دچار تورم می‌شود قاعدتا در اقتصادهای زیرمجموعه خودش که اقتصاد مسکن هم زیرمجموعه آن است بی‌تاثیر نیست و اثر خود را در گران شدن اقتصاد مسکن چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره که بیشتر روی آن موضوع داریم بحث می‌کنیم دارد.
وی تصریح کرد:نکته بعدی این که افزایش قیمت مسکن یکی از دیگر عواملی است که در رشد قیمت اجاره بها موثر است. عموما در کشور ما و خیلی از کشورهای دیگر که توازن بین عرضه و تقاضا تقریبا وجود ندارد، معیار تشخیص اجاره بها قیمت خود مسکن است. در سال 96 و 97 ما شاهد رشد نامتعارف و غیر منطقی و سونامی گونه قیمت مسکن بودیم یعنی تقریبا در اواخر سال 97 رشد قیمت مسکن به مرز 100درصد رسید در عین حالی که رکود 70 درصدی را در معاملات داشتیم یعنی رکود تورمی بر بازار مسکن حاکم بود.
وی ادامه داد: اما این رشد قیمت مسکن همواره وجود داشت و مالکان هم با توجه به رشد قیمت مسکن این توقع در آنها ایجاد شده که اجاره بها را بالا ببرند. از طرف دیگر در حوزه ایجاد بازار رقابتی و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا و داشتن یک برنامه جامع و آمایش سرزمین در جهت نیازسنجی‌های جمعیت اجاره‌نشینی در کشور برنامه و یا کار عملیاتی و اجرایی نکردیم و اگر هم هست می‌شود گفت خیلی سطحی بوده و عمیق به این موضوع نگاه نشده است.
عقبایی بیان کرد: در دولت‌های گذشته و دولت فعلی هم به نظرم تلاش چندانی در حوزه به اصطلاح حل مشکل اجاره نشینی نداشته است. چندین سال است که کارشناسان مسکن و فعالان حوزه اقتصاد مسکن در ابعاد مختلف تولید و مهندسی فروش و همه دوستان کارشناس در بحث تولید مسکن استیجاری توافق نظر دارند و حتی نمایندگان مجلس هم در ادوار مختلف از مجلس دهم تا هفتم که من با عموم نمایندگان در کمیسیون عمران خصوصا صحبت داشتم و دولت‌های مختلف یازدهم، دهم، نهم و حتی دولت اصلاحات، با تولید مسکن استیجاری اساسا موافق بودند و مخالفتی من نشنیدم.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: اما اینکه حرکت اجرایی در جهت تولید مسکن استیجاری به‌وجود بیاید و املاک و اراضی که در اختیار دولت و با کارگزاری وزارت راه و شهرسازی وجود دارد در اختیار تولیدکنندگان و با تشویق و تمهیدات لازم برای تولید مسکن استیجاری قرار بگیرد، این اتفاق روی نداده است و از طرفی هم وزارت راه و شهرسازی خیلی هم علاقه‌ای به دادن تسهیلات ویژه‌ای برای هم‌سان سازی قدرت اجاره مستاجرین با وضعیت اقتصادی فعلی ندارد. یعنی ارائه تسهیلات خاص.
عقبایی تاکید کرد: همه این‌ها دست به دست هم می‌دهد و باعث این می‌شود که قیمت اجاره بها رشد کند. تورم عمومی هم که در کنارش وجود دارد، بازار رقابتی هم وجود ندارد و عرضه بیشتر از تقاضاست خصوصا در شهرهای بزرگ و این باعث این می‌شود که رشد اجاره‌بها بیش از عرف متداول و متعادل آن افزایش پیدا کند و باید این نکاتی که عرض کردم را دولت به آنها توجه کند و توجه داشته باشد تا بتواند مشکلات اجاره‌بها را در کوتاه‌مدت و میان‌مدت و درازمدت برنامه‌ریزی کند و مشکلات را انشاءالله برطرف کند.
خانوارها توان ورود به بازار مسکن را ندارند
فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره به تسنیم می‌گوید: بازار اجاره بها همانگونه که گفته شد باید از یک طرف در رابطه با وضعیت اقتصاد کلان دید و مهمتر از آن در رابطه با وضعیت بازار ملک. حقیقت این است که ما اگر روندهای بازار اجاره‌بها را یک نگاه آماری به آن بیندازیم از حول و حوش سال‌های 80 به این سمت، همراه با افزایش شکاف طبقاتی، کاهش قدرت خرید گروه‌های متوسط و کم درآمد، مجموعه این عوامل باعث شد که نرخ اجاره‌نشینی یا به عبارتی تقاضا برای واحدهای استیجاری افزایش پیدا کند.
وی تصریح کرد: با نوسانات و تلاطم‌های اقتصادی هم که دائم از آن موقع تا الان به خصوص 2 سال اخیر به شدت افزایش پیدا کرده -این روند- تشدید شد. بنابراین ما تقاضای روزافزون واحدهای استیجاری و عدم توان خانوارها برای ورود به بازار ملک را داریم.
وی ادامه داد: به‌عنوان یک شاخصه خیلی سرراست بخواهم بگویم تا سال های حول و حوش 82 اگر از هر سطح خانوار جدیدی که تشکیل می‌شدبیش از 60 خانوار قادر بودند وارد بازار ملکی و حدود 40 خانوار وارد بازار استیجاری یا خانه‌های سازمانی یا اشکال دیگر واحدهای مسکونی غیر ملکی می‌شدند. الان این نسبت کاملا برعکس است؛ یعنی در واقع توانی برای ورود به بازار ملکی نیست.
یزدانی تاکید کرد: پس تقاضا برای بازار استیجاری افزایش پیدا کرده از طرف دیگر جهش لجام گسیخته قیمت مسکن که از سال گذشته همراه با تحولات در عرصه اقتصاد کلان و بازار و دارایی‌های خارجی به خصوص ارز اتفاق افتاد و متاثر از آنها بوده باعث شد که ارزش ثروت خانوارهای مالک افزایش پیدا کند بنابراین هر مالکی به تبع ارزش ثروتش انتظار یک نرخ بازدهی دارد و این انتظار باعث می‌شود که قیمت افزایش یابد.
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه امسال با افزایش قیمت اجاره روبرو خواهیم بود درپاسخ به این پرسش که دولت‌ها برای قشر مستاجر چه کاری انجام داده‌اند، گفت: از زمان دولت اصلاحات به این سو در سیاستگذاری‌ها توجه به بازار اجاره بوده است. منتهی توسعه بازار اجاره حقیقتا یک کاری است که مشکل است و درایت و مدیریتی می‌خواهد که بسیار چالاک باشد بنابراین شاید عدم استقبال به اصطلاح دولتمردان از بازار استیجار خودش تا یک حدی ناشی از مشکلی کار و پیچیدگی آن کار باشد.
یزدانی یادآور شد: در دولت اصلاحات برنامه اجاره به شرط تملیک را داشتیم که ترکیبی از اجاره و تملک بود به خصوص برای خانوارهای جوان که به نظرم هر چند مقیاسش محدود بود ولی یک موفقیت نسبی داشت. بعدا تنها طرحی که به اصطلاح ارائه شد یکی ارائه کمک هزینه اجاره مسکن به خانوارهای کم‌درآمد که یک مدتی بنیاد مسکن متولی آن بود از طریق خودش و نهادهایی مثل خیرین، به اصطلاح کار می‌کردند.
وی افزود:در طرح مسکن مهر هم یک بحثی بود که شما زمین واگذار کنید برای مسکن استجیاری به شرط اینکه 5 سال سازنده اجاره‌داری کند که عملا به دلیل همان سختی کار و مسائل دیگری که مدیریت با آنها مواجه بود که البته به ناحق بود، نمی‌خواهم حق بدهم به نظام مدیریتی، این طرح تبدیل شد به مسکن مهر ملکی.
وی تصریح کرد: عملا بخواهم مقایسه کنم کاری که دولت کرده یکی کمک هزینه اجاره و یکی اجاره به شرط تملیک. برخی از نهادهای حمایتی مثل کمیته امداد یا بهزیستی هم بعضا کمک هزینه‌های اجاره جدا از برنامه تملکشان داده‌اند ولی قدم مشخصی که خیلی برجسته باشد تقریبا دولت‌ها در دو دهه گذشته روی بحث بازار اجاره انجام ندادند.