«نبض بازار» در گفت‌و‌گو با یک کارشناس مسکن بررسی کرد:

هزینه مسکن بیش از ۹۰ درصد درآمد دهک‌های پایین را می‌بلعد / چشم انداز مسکن در سال جدید چگونه خواهد بود؟

کد خبر: ۲۳۰۲۵۶

تاریخ: ۱۲ بهمن ۱۴۰۴ - ۱۰:۰۹

بازار مسکن همچنان در رکود عمیق فرو رفته و چشم‌انداز افزایش قیمت یا رونق در کوتاه‌مدت کم‌رنگ است. فشار هزینه‌های مسکن بر دهک‌های پایین، معیشت خانوار‌ها را تحت تأثیر قرار داده و کمبود سیاست‌های حمایتی دولت وضعیت مستأجران را بحرانی کرده است.

به گزارش نبض بازار ، در حالی که پایان سال نزدیک می‌شود، بازار مسکن هیچ نشانه‌ای از تحرک جدی از خود نشان نمی‌دهد. حجم بالای خانه‌های خالی و نبود آمار رسمی شفاف، باعث شده تصور کمبود مسکن در کشور تقویت شود. کارشناسان معتقدند بدون واگذاری زمین و تسهیلات حمایتی، بخش مسکن در سال آینده نیز از رکود خارج نخواهد شد و اقبال مردم به این بازار محدود باقی می‌ماند.

در شرایطی که بازار مسکن در آستانه پایان سال همچنان در رکود قرار دارد، مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «نبض بازار» گفت : چشم‌انداز این بازار بیش از هر چیز به نحوه عملکرد دولت گره خورده است. به گفته او، وضعیت فعلی به‌ویژه برای مستأجران به مرحله بحرانی رسیده، اما نشانه‌ای از نارضایتی جدی در سیاست‌گذاری‌های دولتی دیده نمی‌شود؛ در حالی که نارضایتی در میان مستأجران به شدت بالاست.

فشار سنگین هزینه مسکن بر دهک‌های پایین

گودرزی با اشاره به سهم هزینه مسکن در سبد خانوار توضیح می‌دهد که به‌طور متوسط حدود ۶۰ درصد هزینه خانوار صرف مسکن می‌شود؛ رقمی که در دهک‌های بالای جامعه حتی به زیر ۱۰ درصد هم می‌رسد، اما برای دهک‌های پایین، این سهم به بیش از ۹۰ درصد درآمد خانوار افزایش پیدا می‌کند. به گفته این کارشناس، چنین وضعیتی به معنای شکل‌گیری یک بحران واقعی است که مستقیماً معیشت خانوار‌ها را هدف قرار داده است.

او تأکید می‌کند دولت باید با توجه به ظرفیت‌های موجود و با کمترین هزینه، مسیر خانه‌دار شدن مردم را هموار کند. از نگاه گودرزی، اصلی‌ترین ابزار در این مسیر، واگذاری زمین رایگان است؛ به‌گونه‌ای که حداقل به اندازه تعداد خانوارها، زمین در اختیار مردم قرار گیرد.

تجربه جهانی و نقش دولت در مهار بحران

این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه سایر کشور‌ها می‌گوید در اغلب نقاط دنیا، برای کاهش تبعات اجتماعی و اقتصادی بی‌خانمانی و افزایش مستأجری، دولت‌ها بهترین تسهیلات را به بخش مسکن اختصاص می‌دهند. به اعتقاد او، دولت باید به هر قیمتی مانع از تشدید بحران توسط بانک‌ها در بخش مسکن شود.

گودرزی همچنین به موضوع دریافت هزینه‌هایی تحت عنوان اوراق پیش از پرداخت تسهیلات اشاره می‌کند و معتقد است چنین رویه‌ای حتی در شرایط خاص جهانی نیز سابقه ندارد. به گفته او، در هیچ جای دنیا چنین فشاری پیش از پرداخت وام به مردم تحمیل نمی‌شود.

زمین رایگان و اثر آن بر قیمت‌ها

به باور گودرزی، آینده قیمت مسکن مستقیماً به تصمیم دولت درباره واگذاری زمین‌های رایگان بستگی دارد. او می‌گوید اگر دولت اراده لازم برای واگذاری زمین داشته باشد، بخش بزرگی از هزینه‌های تولید مسکن کاهش پیدا می‌کند، رونق به این بخش بازمی‌گردد و رضایت نسبی مردم تأمین می‌شود. در مقابل، عدم واگذاری زمین مناسب، به کاهش تولید مسکن منجر خواهد شد.

خانه‌های خالی و نبود آمار شفاف

این کارشناس مسکن با اشاره به سود‌های کاذب سال‌های اخیر در بازار مسکن می‌گوید حجم بالایی از واحد‌های مسکونی ساخته شده که بخش قابل توجهی از آنها خالی مانده‌اند. به گفته او، اگر دولت آمار‌های رسمی، دقیق و منطبق با واقعیت ارائه دهد، ممکن است اساساً نیازی به ساخت واحد‌های جدید نباشد.

گودرزی معتقد است انتشار آمار‌های شفاف می‌تواند حتی تا ۳۰ درصد یا بیشتر به کاهش قیمت مسکن منجر شود، چرا که نبود اطلاعات دقیق باعث شکل‌گیری این تصور نادرست شده که کشور با کمبود مسکن مواجه است. او یادآور می‌شود در مقطعی، ورود حدود ۸ میلیون اتباع بیگانه به کشور به‌راحتی در همین خانه‌های خالی اسکان داده شد.

به گفته او، طبق آمار‌های رسمی بیش از دو تا سه میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و احتمال می‌دهد این رقم در واقعیت حتی بالاتر باشد؛ موضوعی که ریشه آن به جهش‌های قیمتی سال‌های گذشته بازمی‌گردد و باعث شده افراد غیرحرفه‌ای نیز وارد ساخت‌وساز شوند.

چشم‌انداز سال آینده؛ ادامه رکود

گودرزی در جمع‌بندی پیش‌بینی خود تأکید می‌کند که با توجه به تقویت نشدن مؤلفه‌های اصلی رونق مسکن، امیدی به افزایش قیمت یا خروج بازار از رکود وجود ندارد. به گفته او، نه امکان افزایش مؤثر وام‌های بانکی وجود دارد، نه هزینه‌های تولید کاهش یافته و نه قدرت خرید مردم تقویت شده است.

او با اشاره به افزایش دوره انتظار برای خانه‌دار شدن، می‌گوید این شاخص همچنان بالای ۱۰۰ سال باقی مانده و هیچ‌یک از عوامل کلیدی بهبود شرایط تغییر نکرده‌اند. از نگاه این کارشناس، سال آینده نیز بازار مسکن رونق قابل توجهی نخواهد داشت و در مقابل، با توجه به جذابیت بالای بازار‌های موازی، اقبال چندانی به بخش مسکن شکل نخواهد گرفت؛ بازاری که به گفته او نه نقدشوندگی مناسبی دارد و نه از منظر سرمایه‌گذاری، ارزندگی گذشته را حفظ کرده است.