«نبض بازار» در گفت‌و‌گو با یک کارشناس بازار مسکن بررسی کرد:

بازار مسکن زیر سایه احتکار؛ ساختارهایی که اجازه ارزان شدن نمی‌دهند

کد خبر: ۲۲۸۳۷۱

تاریخ: ۱۶ آذر ۱۴۰۴ - ۱۸:۰۰

بحران مسکن در ایران بیش از آن‌که حاصل کمبود ساخت‌وساز باشد، از ساختارهایی ریشه می‌گیرد که زمین و واحدهای خالی را به ابزاری برای سوداگری تبدیل کرده و مسیر اصلاح را برای سال‌ها مسدود نگه داشته است.

به گزارش نبض بازار ، بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر به مرحله‌ای رسیده که دیگر نوسانات کوتاه‌مدت یا تغییر دولت‌ها تأثیر محسوسی بر مسیر آن نمی‌گذارد. ساختار‌های ریشه‌دار و انباشته‌ای شکل گرفته که زمین و واحد‌های مسکونی را از یک کالای مصرفی به ابزاری برای حفظ ارزش، سوداگری و احتکار تبدیل کرده است. در چنین فضایی، حتی در دوره‌هایی که اقتصاد کشور با رکود، کاهش تقاضا یا فشار معیشتی روبه‌روست، روند قیمت مسکن همچنان صعودی باقی می‌ماند و فاصله میان توان مالی خانوار‌ها و قیمت ملک هر روز بیشتر می‌شود.

انباشت گسترده واحد‌های خالی، نبود قوانین بازدارنده برای مقابله با احتکار زمین و مسکن، ضعف سیاست‌گذاری در تأمین مالی پروژه‌های مسکونی و بی‌توجهی به نیاز طبقات متوسط، مجموعه‌ای از چالش‌هایی است که طی دهه‌های اخیر لایه‌لایه بر این بازار سوار شده است. از سوی دیگر، اولویت‌گذاری‌های اشتباه در طرح‌های مسکنی، ملاحظات سیاسی در انتخاب الگوی توسعه، و غفلت از اصلاح ساختار مالکیت زمین، مسیر سیاست‌گذاری را به سمت تصمیم‌هایی برده که نه تنها کارآمد نبوده، بلکه برخی از آنها به تعمیق بحران کمک کرده است. امروز مسکن در ایران بیش از هر زمان دیگری نیازمند اصلاحات ساختاری و تصمیم‌گیری‌های شجاعانه‌ای است که بتواند مسیر این بازار پیچیده و انباشته از کاستی‌ها را تغییر دهد.

بازاری که با احتکار هدایت می‌شود، نه با نیاز واقعی خانوارها

هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌و‌گو با نبض بازار با اشاره به وضعیت بازار مسکن در ایران گفت که ساختار‌های کلان این بازار به‌گونه‌ای شکل گرفته‌اند که «احتکارمحور» هستند و همین مسئله باعث شده قیمت مسکن همچنان صعودی و دست‌نیافتنی باقی بماند. به گفته او، برخلاف بسیاری از کشور‌های جهان که در دوره‌های رکود اقتصادی با کاهش قیمت مسکن مواجه می‌شوند، در ایران حتی در شرایط تنش اقتصادی نیز قیمت‌ها رو به افزایش می‌رود؛ موضوعی که ریشه آن در ساختار‌های معیوب بازار و شیوه برخورد با زمین و مسکن است.

او با اشاره به اینکه بانک‌ها، مؤسسات خصوصی و برخی نهاد‌های حاکمیتی به‌جای عرضه زمین و مسکن، آنها را نگه‌داری می‌کنند، گفت: «هیچ‌یک از قوانین موجود نتوانسته این احتکار را متوقف کند. در نتیجه در ایران مسکن کالای مصرفی نیست و رفتار بازار همواره صعودی باقی می‌ماند؛ حتی اگر مدیریت ارشد کشور تغییر کند، ساختار‌ها اجازه اصلاح فوری نمی‌دهند.»

احتکار واحد‌های مسکونی و نبود سیاست بازدارنده

فروغمند اعرابی با اشاره به حجم بالای واحد‌های خالی در شهر‌های بزرگ گفت که مسئله اصلی، تعداد واحد‌های تولیدشده نیست، بلکه «نگهداری واحد‌های خالی با هدف سودآوری» است. او تأکید کرد هیچ سیاست مؤثر و اجرایی برای جلوگیری از احتکار واحد‌ها وجود ندارد و سیاست‌های تنبیهی و تشویقی باید در کنار هم به‌کار گرفته شود.

وی با اشاره به نقش بازار‌های موازی، از جمله بازار سرمایه، افزود: «ابزار‌های بورسی، مانند صندوق‌های زمین و مسکن، همزمان با اصلاح سایر ارکان ساختار بازار زمین و مسکن می‌توانند به سمت‌دهی سرمایه‌ها کمک کنند تا نقدینگی به سوی تولید برود نه احتکار.» به گفته او، بورس با معافیت مالیاتی می‌تواند جذاب باشد، اما نیازمند دانش و مدیریت ریسک است.

این کارشناس مسکن تأکید کرد اجرای چنین اصلاحاتی نیازمند «یک فرد یا نهاد شجاع و قاطع» است که قواعد بازی را تغییر دهد؛ اقدامی که به گفته او ممکن است با مقاومت روبه‌رو شود، اما برای جلوگیری از تداوم بحران مسکن ضروری است. او هشدار داد که ادامه وضع موجود باعث می‌شود جوانان نتوانند مسکن تهیه کنند و حتی تشکیل زندگی مشترک نیز با دشواری مواجه شود.

چرا طرح نهضت ملی مسکن محقق نشد؟

فروغمند اعرابی در بخش دیگری از اظهاراتش با اشاره به عملکرد طرح نهضت ملی مسکن گفت: «مشاهدات میدانی نشان می‌دهد این طرح از ابتدا آن‌گونه که باید با پشتوانه‌های کارشناسی لازم همراه نبوده است، و با توجه به شرایط اقتصادی امکانات کافی جهت رسیدن به اهداف میسر نبوده است.»

او علت اصلی عدم تحقق وعده‌ها را کالاشدگی زمین و مسکن، ضعف در تأمین مالی و اشتباه در انتخاب الگوی توسعه عنوان کرد و توضیح داد: «در چند دولت قبل نیز با وجود اینکه در سیاست‌های کلان تأکید بر توسعه درون‌زا بود، دولت وقت به دلیل شعار‌ها و ملاحظات سیاسی به سمت توسعه شهر‌های جدید رفت؛ رویکردی که آسیب‌های جدی در پی داشت.»

سیاست‌های اشتباه در اولویت‌بندی اجتماعی

این کارشناس مسکن سیاست تمرکز بر اقشار کم‌درآمد را ناکافی و بعضاً اشتباه دانست. او گفت: «اگر فقط به یک قشر خاص توجه شود، طبقه متوسط که موتور تولید و ارتقای کیفیت اجتماعی است نادیده گرفته می‌شود. در حالی که بسیاری از اقشار متوسط—کارمندان، اساتید دانشگاه و نیرو‌های متخصص—نقش اصلی در توسعه اقتصادی دارند.»

وی افزود اگر برای اقشار با درآمد بالاتر نیز برنامه‌ریزی نشود، سرمایه‌های آنها به سمت پروژه‌های جداافتاده و بی‌کیفیت می‌رود و دولت‌ها باید با برنامه‌ریزی هدفمند این سرمایه‌ها را به سمت بهبود کیفیت شهری، گردشگری و اقتصاد شهری هدایت کنند.

نیاز به اصلاحات ساختاری عمیق

فروغمند اعرابی با اشاره به اینکه مشکل مسکن در ایران مزمن و مسبوق به سابقه چند دهه‌ای است گفت: «شرایط پس از جنگ تحمیلی، افزایش جمعیت و نگاه‌های اشتباه در سیاست‌گذاری بالادستی این بحران را تشدید کرده است.» او تأکید کرد هیچ کشوری مدل ۱۰۰ درصدی موفق برای حل کامل بحران مسکن ندارد، اما برنامه‌ریزی حساب‌شده می‌تواند بخشی از مشکلات را برای گروه‌های مختلف جامعه کاهش دهد.

به گفته او، انتظار معجزه از سیاست‌گذاری‌های عجولانه واقع‌بینانه نیست و حل بحران مسکن تنها با اصلاحات بنیادین و بازنگری در ساختار‌های اقتصادی و مالکیتی میسر خواهد شد.