یک کارشناس در گفتگو با نبض بازار مطرح کرد:

رسوب ۶۰۰ همت از منابع بانکی در بخش املاک /بانک‌ها با دپوی مسکن سالانه بیش از ۱۳۰ تا ۱۴۰ درصد سود می‌کردند

کد خبر: ۲۲۷۸۵۹

تاریخ: ۰۸ آذر ۱۴۰۴ - ۱۱:۰۰

کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه ادامه اضافه‌برداشت بانک مسکن تا زمان تکمیل طرح‌های ملی از جمله نهضت ملی مسکن اجتناب‌ناپذیر است، می‌گوید: ۱۸ بانک به تکالیف قانونی خود در پرداخت تسهیلات عمل نکرده‌اند. او هشدار می‌دهد ضعف ضمانت اجرایی قانون، امکان دور زدن مقررات را برای برخی بانک‌ها فراهم کرده و این روند می‌تواند به خلق نقدینگی بی‌ضابطه، تشدید بی‌عدالتی اجتماعی و حتی مصادره سرمایه‌های مردم منجر شود. به باور وی، تسهیلات تکلیفی در همه دنیا ابزار دولت برای پیشبرد طرح‌های عام‌المنفعه است و اگر بانک‌ها به نسبت نقدینگی خلق‌شده مسئولیت‌پذیر نباشند، پروژه‌های ملی نیمه‌تمام مانده و فشار اقتصادی بیشتری به مردم تحمیل خواهد شد.

به گزارش نبض بازار،مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به رواج پدیده اضافه‌برداشت در نظام بانکی کشور گفت: «متأسفانه اضافه‌برداشت در بسیاری از بانک‌ها به یک روند مرسوم تبدیل شده و نظارت کافی نیز بر آن صورت نمی‌گیرد.» او به تجربه اخیر بانک آینده اشاره کرد و افزود: «این بانک ده‌ها برابر سرمایه خود اضافه‌برداشت داشت و هیچ‌گونه جلوگیری مؤثری از آن نشده بود؛ موضوعی که نشان‌دهنده ضعف جدی در رعایت کفایت سرمایه و نظارت بانک مرکزی است.»

گودرزی درباره وضعیت بانک مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن نیز گفت: «در حالی که قانون‌گذار بانک‌ها را مکلف کرده بود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، پرداختی ۱۸ بانک تقریباً صفر بوده و تنها پنج بانک در این حوزه عملکرد قابل‌قبولی داشتند.» به گفته او، تمرکز فشارها بر بانک مسکن – به‌عنوان بانک تخصصی حوزه مسکن – باعث شد این بانک نتواند به تنهایی بار سنگین طرح نهضت ملی مسکن را به دوش بکشد.

این کارشناس با اشاره به رسوب ۶۰۰ همت از منابع بانکی در بخش املاک تأکید کرد: «بانک‌ها دچار انحراف سرمایه‌گذاری شده‌اند. بازار املاک چند سالی است در رکود کامل است. در مزایده اخیر بانک شهر نیز ۹۸ درصد املاک فروش نرفت.» او این وضعیت را عاملی مهم در تشدید بحران پولی کشور دانست.

گودرزی در ادامه گفت: «بانک مسکن مجبور است برای اجرای تعهدات سنگین طرح نهضت ملی مسکن به سمت اضافه‌برداشت برود، مگر آنکه دولت از طریق فروش اموال مازاد به تأمین مالی این بانک کمک کند.» وی از عمل‌نکردن بسیاری از بانک‌های خصوصی به تکلیف قانونی و بی‌اثر بودن جرایم در نظر گرفته شده نیز انتقاد کرد و گفت: «در نهایت بار اصلی تأمین مالی این طرح بر دوش بانک مسکن افتاد و همین موضوع، چالش جدی در اجرای طرح ایجاد کرده است.»

سودهای نجومی بانک‌ها از دلالی مسکن و بی‌اثر بودن ضمانت‌های قانونی

مجید گودرزی در ادامه، با انتقاد از عملکرد نظام بانکی در اجرای قانون جهش تولید مسکن گفت: «قوانین محل تأمین هزینه‌ها و پرداخت‌ها را دقیق مشخص کرده بود، اما بانک‌ها با وجود دریافت امتیازات و منابع از بانک مرکزی، به تکالیف قانونی خود عمل نکردند.» به گفته او، رشدهای شدید قیمت مسکن در دهه ۹۰ باعث شد که پرداخت وام با نرخ ۲۳ درصد برای بانک‌ها توجیه اقتصادی نداشته باشد.

او افزود: «در شرایطی که بانک‌ها از خرید و دپوی مسکن تا ۱۳۰ و حتی ۱۴۰ درصد سود سالانه کسب می‌کردند، طبیعی بود که تمایلی به پرداخت وام مسکن با سود ۲۳ درصد نداشته باشند. ضمانت‌های اجرایی قانون جهش تولید مسکن نیز به‌قدری ضعیف بود که هیچ بازدارندگی ایجاد نکرد و بانک‌ها عملاً با ترک فعل‌های گسترده، تکالیف خود را کنار گذاشتند.»

این کارشناس با اشاره به روی‌آوردن بانک‌ها به بنگاه‌داری گفت: «سرمایه‌گذاری گسترده بانک‌ها در املاک باعث شد منابع آنها منجمد شود، بازدهی شبکه بانکی کاهش یابد و پروژه‌های ملی مسکن با بحران تأمین مالی روبه‌رو شوند.»

گودرزی وضعیت فعلی وام‌های مسکن را «بی‌سابقه و غیرقابل‌قبول در سطح جهانی» توصیف کرد و گفت: «در هیچ جای دنیا چنین شرایطی برای وام مسکن وجود ندارد. اکنون برای دریافت یک وام ۲ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی، بیش از ۶۰۰ میلیون تومان فقط باید اوراق خریداری شود و در نهایت هم بخش عمده وام عملاً پرداخت نمی‌شود.» او افزود: «سود بسیار بالا و اقساط سنگین این وام‌ها نیز برای خانوارهای فاقد مسکن قابل پرداخت نیست.»

گودرزی تأکید کرد: «امروز صنعت ساختمان یکی از بحرانی‌ترین بخش‌های اقتصاد و حتی اجتماع کشور است. این بخش قفل شده و رد پای بانک‌ها در ایجاد این وضعیت کاملاً آشکار و غیرقابل انکار است.»

اضافه‌برداشت اگر به تولید مسکن برسد قابل توجیه است، نه به دلالی و سوداگری

مجید گودرزی در ادامه، با تفکیک میان انواع اضافه‌برداشت بانک‌ها تأکید کرد: «اگر اضافه‌برداشت در مسیر تولید مسکن و رونق ساخت‌وساز باشد، تا حدودی قابل توجیه است؛ اما زمانی که این منابع به سمت واسطه‌گری، دلالی و دپوی مسکن می‌رود، نه‌تنها قابل دفاع نیست بلکه به افزایش نقدینگی، رشد پایه پولی و تشدید تورم منجر می‌شود.»

او افزود: «با وجود اینکه آثار تورمی اضافه‌برداشت‌ها قابل انکار نیست، اما اگر این منابع صرف افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر مردم شود، بسیاری از خانوارها حاضرند این تورم را تحمل کنند؛ چرا که امروز بیش از ۷ میلیون خانوار در کشور به شدت نیازمند مسکن هستند.»

گودرزی با اشاره به وجود حجم بالای خانه‌های خالی در کشور گفت: «ما با یک ناترازی جدی در حوزه مسکن روبه‌رو هستیم. اگر بانک‌ها اضافه‌برداشت‌های خود را برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن و افزایش ساخت‌وساز به کار بگیرند، بخش بزرگی از بحران فعلی قابل مدیریت خواهد بود.»

این کارشناس مسکن در بخش دیگری از سخنانش به عملکرد بانک‌ها در حوزه سپرده‌های قرض‌الحسنه انتقاد کرد و گفت: «سالانه حدود ۹۰۰ همت سپرده قرض‌الحسنه به بانک‌ها وارد می‌شود، اما بانک‌ها نه‌تنها تسهیلات تکلیفی را پرداخت نمی‌کنند، بلکه این منابع را به‌جای پرداخت قرض‌الحسنه، در قالب تسهیلات جاری با نرخ‌های بالای ۲۳ درصد مبادله می‌کنند. این اقدام نوعی رانت، فساد و سوءاستفاده از احکام فقهی قرض‌الحسنه است.»

گودرزی همچنین بر ضرورت اجرای کامل تکالیف قانونی از سوی بانک‌ها تأکید کرد و گفت: «چه در حوزه قانون جوانی جمعیت، چه حمایت از اقشار ضعیف و چه پرداخت تسهیلات تکلیفی، بانک‌ها باید سپرده‌های مردم را در همان چارچوبی که دریافت می‌کنند هزینه کنند. تبدیل سپرده‌های قرض‌الحسنه به منبع پرداخت وام‌های گران‌قیمت، اصل فلسفه قرض‌الحسنه را زیر سؤال می‌برد.»

او در پایان خاطرنشان کرد: «قانون‌گذار باید جلوی این نوع سوداگری و انحراف در شبکه بانکی را بگیرد، زیرا ادامه این روند به بحران‌های گسترده‌تری در بخش مسکن و اقتصاد منجر خواهد شد.»

اضافه‌برداشت اگر به خانه‌دار شدن مردم منجر شود، اولویت دارد

مجید گودرزی در ادامه گفت‌وگو با نبض بازار، با اشاره به اثرات پولی اضافه‌برداشت بانک‌ها گفت: «بدیهی است که هر نوع اضافه‌برداشت به افزایش پایه پولی و رشد نقدینگی منجر شده و در نهایت تورم‌زا است؛ اما در کنار تورم، مسائلی وجود دارد که برای جامعه به مراتب مهم‌تر و حیاتــی‌تر شده است؛ از جمله سهم سنگین و لجام‌گسیخته هزینه مسکن در سبد خانوارها که نارضایتی عمومی گسترده‌ای ایجاد کرده است.»

او تأکید کرد که بسیاری از مردم حاضرند بخشی از تورم احتمالی را تحمل کنند، تنها به شرط آنکه امکان خانه‌دار شدن برایشان فراهم شود: «جامعه زیر فشار شدید اجاره‌بها و بی‌خانمانی قرار دارد. مردم حاضرند هزینه‌های تورمی محدود را بپذیرند تا از این چرخه فرسایشی خارج شوند.»

نقدینگی؛ کمبود یا توزیع ناعادلانه؟

گودرزی با مقایسه شاخص قدرت نقدینگی در ایران و کشورهای دیگر توضیح داد:«با کل نقدینگی کشور، فقط می‌توان حدود ۳۷ درصد خانه‌های تهران و ۹ درصد خانه‌های کشور را خرید. این رقم در مقایسه با کشورهایی مثل آمریکا، ژاپن یا کره جنوبی—که نقدینگی آن‌ها توان خرید حدود ۳۵ تا ۳۸ درصد خانه‌ها را دارد بسیار پایین است. این نشان می‌دهد که مشکل ما کمبود نقدینگی نیست؛ بلکه توزیع ناعادلانه نقدینگی و افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن عامل اصلی قفل‌شدن بازار است.»

او افزود: «بانک‌ها و نهادهایی که امکان خلق نقدینگی دارند باید این منابع را در مسیرهای عام‌المنفعه به کار بگیرند. وقتی نقدینگی خلق می‌شود، نباید باعث سلب مالکیت از مردم شود، بلکه باید با وام‌های کم‌بهره و بلندمدت عدالت مالی را برقرار کند.»

لزوم تداوم اضافه‌برداشت تا تکمیل طرح‌های ملی

گودرزی در بخش دیگری از سخنانش گفت:«من معتقدم اضافه‌برداشت باید تا زمانی ادامه پیدا کند که طرح‌های ملی مانند نهضت ملی مسکن به نتیجه برسند و دولت بتواند به تعهدات خود عمل کند.»

او پیشنهاد داد که بخشی از منابع مالی مورد نیاز این طرح از محل جریمه بانک‌هایی تأمین شود که از انجام تکالیف قانونی خود سر باز زده‌اند:
«بانک‌هایی که سال‌ها وظایف قانونی خود را اجرا نکرده‌اند باید پاسخگو باشند. قانون اگر ضمانت اجرایی نداشته باشد، فقط روی کاغذ می‌ماند و همین موضوع باعث تداوم ناترازی در ساخت مسکن خواهد شد.»

قانون باید ضمانت اجرایی داشته باشد

این کارشناس مسکن تأکید کرد:«نمی‌شود قانونی وضع شود اما عمل به آن سلیقه‌ای باشد. برخی بانک‌ها تکالیف خود را کنار گذاشته‌اند، ایجاد نقدینگی کرده‌اند اما در جایی که باید هزینه کنند، امتناع کرده‌اند. این دور زدن قانون، بدون ضمانت اجرا، برای کشور چالش‌زا است.»

«تسهیلات تکلیفی باید باشد؛ وگرنه نقدینگی به ابزار غارت سرمایه مردم تبدیل می‌شود»

مجید گودرزی در ادامه تحلیل خود تأکید کرد: «تا زمانی که طرح‌های ملی مانند نهضت ملی مسکن به سرانجام نرسیده‌اند و دولت موفق به اجرای کامل تکالیف و تعهدات خود نشده است، اضافه‌برداشت بانک مسکن اجتناب‌ناپذیر است و باید ادامه یابد. در شرایطی که بانک‌ها سال‌ها از انجام مسئولیت‌های قانونی خود سرباز زده‌اند، بخش مهمی از تأمین مالی باید از محل جریمه همان بانک‌های متخلف و غیرمتعهد انجام شود.»

قانون بدون ضمانت اجرا، قانون نیست

او با انتقاد از اجرای سلیقه‌ای قوانین افزود: «نباید قانونی باشد که هر کس بتواند دلبخواه آن را دور بزند. وقتی بانک‌ها نه‌تنها به تکالیف قانونی عمل نمی‌کنند، بلکه عملاً به قوانین دهن‌کجی می‌کنند، نتیجه آن آسیب به مردم و طرح‌های ملی است. قانونی که ضمانت اجرا نداشته باشد، به جای حل مسئله، خودش تبدیل به مشکل جدید می‌شود.»

۱۸بانک متخلف و چاره ناگزیر بانک مسکن

گودرزی در پایان توضیح داد: «۱۸ بانک کشور از اجرای تعهدات خود در پرداخت تسهیلات تکلیفی امتناع کرده‌اند. از سوی دیگر درآمدهای دولت کاهش یافته و طرح‌های ملی مسکن نیمه‌تمام مانده‌اند. بنابراین بانک مسکن چاره‌ای جز اضافه‌برداشت ندارد. مردم باید خانه‌هایشان را تحویل بگیرند و پروژه‌ها باید به سرانجام برسد.»

او افزود: «بانک مسکن در حال پیشبرد برنامه‌های دولت و منافع مردم است. حتی اگر این اقدام تورم‌زا باشد، در شرایط فعلی اجتناب‌ناپذیر و چندان هم مذموم نیست؛ زیرا راه دیگری برای تکمیل پروژه‌های ملی مسکن وجود ندارد.»