در بازار مسکن تهران؛

قیمت اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران / گرایش مالکان به رهن بیشتر شده است

کد خبر: ۲۲۷۸۳۹

تاریخ: ۰۶ آذر ۱۴۰۴ - ۱۶:۰۶

قیمت اجاره مسکن در تهران، طی یک‌سال اخیر، افزایش چشمگیری داشته است و با توجه به اینکه فصل اجاره مسکن به پایان رسیده است تا حدودی قیمت اجاره، فروکش کرده است.

به گزارش نبض بازار، قیمت اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات ملک و سال ساخت آن، متفاوت است. قیمت اجاره مسکن طی دو یا سه سال اخیر در تهران، افزایش چشمگیری داشته است و خانوارها را با مشکلات جدی روبرو کرده است. در تعیین قیمت اجاره مسکن، دریافت پول رهن از سوی مالکان از اهمیت بالاتری برخوردار است.

اجاره‌بهای مسکن بر اساس تغییرات «ارقام پیشنهادی» موجر‌ها در تهران، ۴درصد در آبان‌ماه نسبت به ماه گذشته افزایش پیدا کرده‌است. شاخص اجاره مسکن نشان می‌دهد، در حال حاضر متوسط مبلغ اجاره به صورت ۲۱‌میلیون تومان ماهانه به همراه ۶۲۰‌میلیون تومان پول‌پیش است. با این حال نتایج بررسی‌ها از «وزن بالای آپارتمان‌های با شرایط رهن بالا و اجاره پایین» در بازار حکایت دارد. این چرخش به سمت رهن که در شرایط فعلی، هم مطلوب مستاجر‌ها و هم مناسب موجر‌ها است، دو علت در سمت مالکان دارد.

بازار اجاره مسکن تهران در نیمه پاییز با افزایش ماهانه ۴ درصدی اجاره بها همراه شد؛ اما این رشد بیشتر در مناطق شمالی «کاملا محسوس» بوده و ارقام موجر‌ها در مناطق جنوبی عمدتا بدون تغییر یا با کاهش نسبت به ماه اول پاییز همراه بوده‌است، اما نکته قابل‌توجه در بازار اجاره بهای آبان ماه، «چرخش رهنی» در بازار اجاره است که وزن پول‌پیش نسبت به اجاره ماهانه بسیار سنگین‌تر شده و این مدل آپارتمان‌ها حدود دو سوم فایل‌های این بازار را به خود اختصاص داده‌اند.

تحقیقات میدانی در فایل‌های آنلاین بازار اجاره و روایت واسطه‌های ملکی حاکی از آن است که اجاره بها در فایل‌های ارائه‌شده در برخی مناطق تهران، تغییر زیادی را نسبت به ماه مهر نشان نمی‌دهند و به‌نظر ثابت باقی‌مانده‌اند، اما با این‌حال میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران رشد ۴ درصدی را نشان می‌دهند.

براساس شاخص اجاره مسکن، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» موجر‌های پایتخت در ابتدای آذر ۱۴۰۴ با تبدیل کامل پول پیش به اجاره بهای ماهانه به مترمربعی ۴۷۰ هزار‌ تومان در ماه رسید؛ این در حالی است که در مهرماه، این رقم ۴۵۰ هزار‌ تومان بود.

براساس شاخص اجاره مسکن، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» آپارتمان‌های میان متراژ با سن بنای ۸ سال‌از محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران در آبان، به‌صورت ۲۱ میلیون و ۲۰۰ هزار‌تومان اجاره ماهانه با پول‌پیش ۶۲۸‌میلیون‌تومان است، درحالی‌که این رقم در ابتدای آبان، ماهانه ۲۰.۱‌میلیون‌تومان با پول‌پیش حدود ۶۰۲‌میلیون‌تومان بوده‌است.

همچنین تغییرات نقطه‌ای اجاره بهای پیشنهادی در ابتدای آذر سال‌جاری از افزایش حدود ۲۷‌درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال‌گذشته حکایت دارد؛ در واقع سنجش اجاره مسکن تهران، حاکی از کاهش قابل توجه سرعت رشد نقطه‌ای اجاره بها است، زیرا در سال‌گذشته میزان تغییرات نقطه‌ای اجاره بها در بازه زمانی مشابه در حدود ۳۵درصد بوده‌است. افزایش ماهانه متوسط اجاره بها در تهران، عمدتا متاثر از رشد «کاملا محسوس» در مناطق شمالی است که این رشد محسوس بیش از همه در منطقه یک خود را نشان‌داده و مناطق ۲ و ۳ نیز تقریبا در افزایش اجاره بهای ماهانه در آبان دخیل بوده‌اند.

بررسی فایل‌های ارائه‌شده به بازار اجاره نشان می‌دهد، در منطقه یک، میانگین ارقام پیشنهادی موجر‌ها بیش از ۲۰ درصد نسبت به مهر افزایش یافته‌است، در حالی‌که بیشتر مناطق شهر، باثبات اجاره ماهانه همراه بوده‌اند و حتی بخشی از مناطق جنوبی با کاهش ۷ درصد اجاره بها نسبت به ماه قبل نیز روبه‌رو شده‌اند.

معاملات اجاره کاهشی شد

بررسی‌ها نشان می‌دهد، با توجه به عبور از فصل اجاره، معاملات اجاره نسبت به مهر کاهش یافته‌است و عمده طرفین در این بازار به‌دنبال تمدید قرارداد هستند، در نتیجه تمدید قرارداد همچنان محسوس است، زیرا تمدید قرارداد هم به نفع مستاجران است و هم موجران. هر دو سر طیف بازار اجاره، عمدتا به‌دنبال تمدید اجاره نامه هستند و توافق برای تمدید در حال‌حاضر برای موجران «مطلوب» است و موجر‌ها و مستاجران هر دو به دلیل ریسک تغییر، تمدید را امن‌ترین راه می‌دانند. بسیاری از موجران به دلیل انتظار طولانی برای اجاره ملک و همچنین با توجه به سطح شکننده توان مالی مستاجران، از افزایش رقم اجاره ماهانه صرف‌نظر می‌کنند؛ در واقع با توجه به رشد تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، یافتن مستاجری جدید احتمال خالی ماندن ملک را افزایش می‌دهد. موجران با کاهشی اندک، سعی در تمدید قرار داد مستاجر فعلی می‌کنند و مستاجران هم با توجه به اینکه برای یافتن ملک جدید مجبور به پرداخت پول‌پیش و اجاره به‌مراتب بیشتر از قرارداد فعلی هستند، تمدید قرارداد با افزایش توافقی اجاره بها با موجر برایشان به‌صرفه‌تر و عملی‌تر است.

در این‌باره بهروز ملکی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در مقاله‌ای که روز گذشته در «دنیای‌اقتصاد» در راستای تحلیل هشت ماهه بازار مسکن کشور منتشر شد، درباره افزایش تمایل هر دو سمت بازار اجاره به تمدید قرارداد‌ها نوشت: «در فضای پرریسک ناشی از شوک‌های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره نامه برای موجران به‌معنای کاهش ریسک خالی ماندن واحد‌ها و برای مستاجران به‌معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می‌شد. به‌این‌ترتیب، میزان تمدید قرارداد‌ها نسبت به سال‌های گذشته افزایش‌یافت، زیرا طرفین تمایلی به افزودن ریسک جدید بر ریسک‌های موجود نداشتند. بر اساس سنت سالانه این بازار، با عبور از فصل تابستان که اوج جابه جایی مستاجران است، حجم معاملات اجاره‌ای کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود رشد کمتر اجاره بها نسبت به تورم عمومی در ماه‌های پایانی سال نیز تداوم یابد.»

بر اساس روایت واسطه‌های ملکی، در برخی از مناطق تمدید برای قرارداد بیشتر از قرارداد‌های جدید گزارش شده‌است، اما قرارداد‌های جدید، منجر به کاهش «کیفیت زندگی» بسیاری از مستاجران شده‌است، زیرا بخشی از مستاجران برای پرداخت اجاره بها در یک سال‌پیش‌رو، با توجه به چشم انداز رشد هزینه‌های زندگی و تورم عمومی اقدام به تعدیل محله یا کاهش مساحت ملک کرده‌اند تا از پس هزینه‌های زندگی و پرداخت اجاره ماهانه بر بیایند. با توجه به شرایط معیشتی فعلی و بالاتر‌بودن هزینه‌های اجاره در مقایسه با سطح درآمدی افراد، بسیاری از مستاجران بالاجبار سطح استاندارد‌های خود را کاهش داده و خانه‌های دو خواب را به یک خواب با متراژ پایین‌تر تقلیل داده یا اقدام به‌فروش خودرو، یا کاهش سطح خودرو می‌کنند.

بررسی بازار اجاره بها در نیمه پاییز، حاکی از «چرخش رهنی» این بازار است به‌طوری‌که تحقیقات میدانی از کلیه فایل‌های ارائه‌شده به بازار آنلاین شهر تهران نشان می‌دهد نسبت وزنی پول‌پیش و اجاره به‌صورت ۶۵‌درصد و ۳۵‌درصد است. به این معنا که حدود دو‌سوم کل رقم اجاره بها، به پول‌پیش اختصاص دارد. همچنین ۲۵ درصد فایل‌ها در بازار اجاره مربوط به «رهن کامل» است که این امر حاکی از چرخش این بازار به سمت رهن است، اما باید دید، چرا بازار اجاره با این تغییر مواجه شده‌است؟ تمایل موجر‌ها به دریافت پول بیشتر یا رهن کامل را باید در دو علت بررسی کرد.

علت اول مربوط به بازدهی بسیار پایین اجاره داری نسبت به دیگر بازار‌های سرمایه‌ای است، زیرا عایدی اجاره‌داری با احتساب سپرده گذاری پول‌پیش در بازار پول زیر ۵ درصد است، بنابراین با توجه به اینکه بازدهی اجاره داری از دیگر بازار‌های مالی از جمله بورس کمتر است، اجاره داری برای موجران به‌صرفه نیست.

با توجه به اینکه در شرایط تورمی فعلی موجران ترجیح می‌دهند در دیگر بازار‌های دارایی سرمایه‌گذاری کنند؛ از این‌رو پول‌پیش کامل یا پول‌پیش بیشتر با اجاره ماهانه کمتر مطالبه می‌کنند تا بازدهی را تا حد ممکن بالاتر برده و پول‌پیش دریافتی را در دیگر بازار‌ها همچون طلا، ارز، ارز دیجیتال، سهام و پول سرمایه‌گذاری کنند. علت دوم مربوط به نگرانی ناشی از پرداخت به‌موقع اجاره ماهانه توسط مستاجران است که با توجه به کاهش سطح معیشت خانوار‌ها و افزایش تورم عمومی و نااطمینانی از آینده شغلی و مالی افراد، موجران ریسک پرداخت اجاره ماهانه را با دریافت رهن کامل یا پول‌پیش بیشتر نسبت به اجاره پایین می‌آورند.

در جدول زیر، قیمت اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران، قابل مشاهده است: