در بازار مسکن؛

قیمت مسکن در تهران امروز ۲ آذر ۱۴۰۴ / آپارتمان در منطقه ۱۰ چند؟

کد خبر: ۲۲۷۵۷۶

تاریخ: ۰۲ آذر ۱۴۰۴ - ۱۱:۰۸

قیمت مسکن در تهران متفاوت است و بیشتر خریداران مسکن، به دنبال خرید واحدهای کوچک متراژ هستند.

به گزارش نبض بازار، قیمت مسکن در بازار تهران با توجه به یک‌سری از فاکتورهای آن، متفاوت است. به گفته کارشناسان بازار مسکن، قیمت مسکن در تهران در سال‌جاری به اندازه تورم رشد نداشته است. گفتنی است، قیمت مسکن همچنان پتانسیل برای رشد دارد.

بازار معاملات مسکن از فضای جنگ به قدری فاصله گرفته که حجم معاملات خرید در ادامه روند مهرماه در آبان نیز افزایش یافته است. شاخص قیمت مسکن در ابتدای آذر با ۲.۷درصد افزایش نسبت به ماه گذشته، در سطح مترمربعی ۱۰۷‌میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قرار گرفت.

نبض معاملات مسکن در آبان ماه، با کم‌ترین اثر از فاکتور جنگ، با تحرکی قابل‌توجه در این بازار همراه بوده و به رشد ماهانه ۲.۷‌درصدی رسیده‌است. براساس بررسی‌های انجام‌شده، با پایان اثرات جنگ بر مسکن، «تبدیلی ها» به بازیگران اصلی معاملات مسکن بدل شدند و تقاضای سرمایه‌ای با وجود افزایش حداقلی در مقایسه با تابستان، همچنان کم‌ترین سهم را در خرید و فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند.

پاییز امسال که با تکان معاملاتی آغاز شد؛ در آبان ماه شدت بیشتری گرفت و نبض معاملات خرید و فروش ملک در این بازار سرعت گرفت. شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» که ماهانه مورد بررسی قرار می‌گیرد نشان می‌دهد؛ بازار مسکن تهران در ابتدای آذر با رشد ۲.۷‌درصدی در مقایسه با مهر ماه همراه بوده‌است، به‌طوری‌که میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش ارائه‌شده به بازار در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه پایتخت در ابتدای آذر به ۱۰۷‌میلیون و ۸۰۰ هزار‌تومان در هر مترمربع رسیده‌است.

این رقم نسبت به ابتدای آبان که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان متراژ ۱۰۵‌میلیون‌تومان در هر مترمربع بود، رشد مثبت را نشان می‌دهد. این شاخص برای واحد‌های مسکونی میان متراژ با مساحت ۸۴ مترمربعی با متوسط سن بنای ۸‌سال محاسبه می‌شود، همچنین تورم نقطه‌به‌نقطه معاملات آپارتمان‌های تهران نشان می‌دهد، متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در ابتدای آذر ماه نسبت به مدت مشابه در سال‌گذشته ۲۳‌درصد افزایش یافته‌است. البته نکته قابل‌توجه در بررسی تورم ماهانه این است که سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان نسبت به میزان رشد در مهرماه که نزدیک به ۳ درصد بوده، کاهش یافته و حدود ۰.۳ واحد‌درصد کمتر شده‌است.

فضای کلی بازار مسکن از رفتار بازیگران اصلی یعنی خریدار و فروشنده، «قیمت پیشنهادی» واحد‌های مسکونی در نوبت فروش و روایت واسطه‌های ملکی، نشان می‌دهد، با گذشت ۵ ماه از جنگ تحمیلی ۱۲‌روزه که به‌شدت بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرارداده بود، در حال‌حاضر دیگر «فاکتور جنگ» وزن موثری بر این بازار ندارد و بر رفتار بازیگران کم اثر یا بی اثر شده‌است. هرچند هنوز تقاضای سرمایه‌ای به شکل دو سال‌پیش در بازار ملک حضور ندارد.

اگرچه قیمت پیشنهادی ارائه‌شده با قیمت واقعی هنگام ثبت معاملات متفاوت است، اما بازار روندی روبه‌رشد را نشان می‌دهد و حتی به‌نظر می‌رسد فایل‌های عرضه‌شده به بازار نیز افزایش یافته‌است. تحقیقات میدانی براساس داده‌های ارائه‌شده به بازار و روایت واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد، این افزایش خفیف در قیمت مسکن براساس داده‌های موجود، حاکی از تحرکاتی در بازار معاملات مسکن تهران طی یک ماه گذشته است که منجر به افزایش حجم معاملات شده‌است. بررسی‌ها از روایت واسطه‌های ملکی حاکی است؛ حجم معاملات مسکن در مناطق و محله‌هایی از تهران به شکل خیلی محسوس هم نسبت به تابستان و هم نسبت به مهر افزایش پیدا کرده‌است؛ حتی در مقایسه با سال‌گذشته همین موقع نیز به‌نظر بیشتر بوده‌است.

در برخی بنگاه‌ها، در حالی که مهر ماه حدود ۵ معامله منعقد شد، این حجم در آبان به ۱۹‌فقره رسید. بررسی‌ها حاکی است؛ عمده خریداران در معاملات مسکن، از نوع «تبدیلی» هستند که برای تبدیل آپارتمان‌های خود، اقدام به‌فروش و سپس خرید واحد بهتر می‌کنند. این بازیگران که در حال‌حاضر به بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل شده‌اند، از فرصت «ثبات نسبی قیمت» در ماه‌های اخیر بهره می‌برند، با این‌حال هنوز سرمایه‌گذاران رغبت چشمگیری برای خرید سرمایه‌ای آپارتمان از خود نشان نمی‌دهند و بازار‌های موازی به‌ویژه طلا و سکه برای سرمایه‌گذاران جذابیت بیشتری دارند و ترجیح آنها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در بازار‌های موازی به‌ویژه طلا است.

هرچند در جریان رشد حجم معاملات خرید مسکن در آبان و همچنین مهر ماه نسبت به تابستان، بخشی از خریداران در کنار تقاضای مصرفی «تبدیل آپارتمان»، از جنس سرمایه‌گذار بودند. خریداران «تبدیلی»، مابه التفاوت بودجه‌خرید ملک خود را عمدتا با فروش خودروی دوم یا تبدیل دارایی‌های سرمایه‌ای به‌ویژه طلا و همچنین «دلار» یا حتی «رمز ارز» تامین می‌کنند. داده‌های ارائه‌شده از صحنه معاملات مسکن در محله‌های تهران نشان می‌دهد، در مناطق جنوبی شهر تهران، معاملات خرید پاییزی عمدتا «زیر ۸۰ مترمربع» و عمدتا زیر ۶۰ مترمربع متمرکز است.

براساس روایت واسطه‌های ملکی، عمده خریداران به‌دنبال خانه‌های کوچک‌متراژ هستند و عمده‌فروش آپارتمان‌ها از واحد‌های ۴۰ تا ۸۰ مترمربع بوده‌است؛ در واقع کوچک متراژ‌ها و حتی میکرو آپارتمان‌ها بیشترین تقاضا را در بازار به خود اختصاص داده‌اند. نکته قابل‌توجه اینکه، ارائه فایل نوساز در بازار مسکن و صحنه معاملات آبان ماه بسیار پایین بوده‌است، زیرا فروش این آپارتمان‌ها متاثر از دو فاکتور بسیار سخت است.

در واقع قیمت نوساز‌های موجود براساس دو فاکتور «کمیابی و نبود رقابت فایلی» و همچنین «قیمت تمام شده ساخت با توجه به تورم مصالح ساختمانی» تعیین می‌شود. بررسی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد؛ اگرچه داده‌ها حاکی از افزایش قیمت در بازار است، اما این افزایش بیشتر از سوی آپارتمان‌های نوساز و سازنده‌ها است که با توجه به افزایش هزینه ساخت این تغییر قیمت رخ داده‌است، اما این برای تمام متراژ‌ها و آپارتمان‌ها صدق نمی‌کند.

دو دستگی عرضه مسکن بین شمال و جنوب

بررسی نبض عرضه فایل فروش در بازار مسکن تهران، حاکی از ایجاد نوعی «دودستگی» در سمت عرضه فایل در بازار مسکن ماه آبان است که شمال و جنوب پایتخت را دو دسته کرده‌است. درحالی‌که در مناطق شمالی تهران، فروشنده‌ها همچنان «بی میل» هستند، اما در مناطق جنوبی حجم عرضه افزایش نسبی پیدا کرده‌است. براساس روایت واسطه‌های ملکی، حجم فایل‌های فروش در مناطق جنوبی شهر در یک ماه گذشته افزایش نسبی یافته‌است و فروشنده‌های بیشتری وارد بازار شده‌اند و حتی با تخفیف‌های ویژه و کاهش قیمت‌ها حاضر به‌فروش ملک خود هستند، بااین‌حال در مناطق نیمه‌شمالی شهر میل به‌فروش تغییر آنچنانی ندارد.

واسطه‌ها در این‌باره معتقدند، سمت عرضه فعلا با لحاظ «ثبات نسبی قیمت» تمایل به‌فروش ندارد. به طور کلی، واسطه‌های بازار مسکن «چشم انداز معاملات» را مشروط به تداوم شرایط بیرونی ۲ ماه اخیر، «غیرقابل‌بازگشت به وضعیت تابستان» توصیف می‌کنند؛ هرچند در کلیت بازار، هنوز «حجم معاملات» در فاز‌ رکود قرار دارد. در واقع در مورد چشم انداز بازار مسکن باید گفت؛ اگر تغییری در قیمت بازار‌های موازی به وجود نیاید یعنی مجددا با افزایش همراه نشوند، احتمال ورود نسبی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن وجود دارد که می‌تواند تحرکی در بازار ایجاد کند، ضمن آنکه بازار مسکن به شکل سنتی، همواره در ماه‌های پایانی سال از جمله ماه بهمن با تحرک نسبی در خرید روبه‌رو می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد