نبض بازار در گفت‌و‌گو با منصور غیبی، کارشناس، عملکرد دولت و سازمان زمین و مسکن را بررسی کرده است:

پروژه‌های دولتی بخش مسکن به دست دلالان رسیده است/ دولت‌ها در تله رکود تورمی می‌افتند

کد خبر: ۲۲۷۱۴۹

تاریخ: ۲۴ آبان ۱۴۰۴ - ۱۷:۰۰

مسکن به یکی از دغدغه‌های اصلی بخش بزرگی از جامعه تبدیل شده است و هزینه‌های آن بار سنگینی در سبد معیشت خانوار‌ها محسوب می‌شود. این در حالی است مه دولت‌های مختلف در حدود ۲۰ سال گذشته تلاش کرده‌اند، پروژه‌هایی را برای تامین مسکن اقشار کم درآمد اجرا کنند؛ اما موفق نبوده‌اند. در این میان، برخی کارشناسان، عملکرد سازمان زمین و مسکن را یکی از عوامل موثر در شکست این پروژه‌ها می‌دانند. منصور غیبی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با نبض بازار تاکید می‌کند که خروجی عملکرد این سازمان مثبت نبوده است، اما چالش اصلی به سیاست‌گذاری‌های اولیه نادرست و غیرواقعی در حوزه مسکن بازمی‌گردد.

سارا اسلامی- به گزارش نبض بازار، برخی کارشناسان و حتی نمایندگان مجلس، در ماه‌های گذشته، از ناهماهنگی مدیریتی و انحصار گسترده زمین در دستگاه‌های دولتی گلایه کرده‌ و گفته‌اند که زمین لازم برای پروژه‌های ملی مسکن تامین نمی‌شود؛ منتقدان نوک انتقاد را نیز به سمت سازمان زمین و مسکن گرفته‌اند.

آنها معتقدند که بخش قابل توجهی از طرح‌های ملی مسکن به دلیل نبود زمین مناسب یا نهایی نشدن تخصیص‌ها متوقف مانده است.

از نگاه منتقدان، تضاد در آمار‌ها نیز اعتماد عمومی را تضعیف کرده؛ وزارت راه از ۱۶۴ هزار هکتار زمین شناسایی‌شده سخن می‌گوید، اما اعدادی مانند ۱.۸ میلیون هکتار زمین بلااستفاده در حریم شهر‌ها که از سوی حسن قالیباف، رئیس مجلس و رسانه‌هایی مانند مهر، ایسنا و تسنیم مطرح شده نشان می‌دهد حجم دارایی دولت بسیار بیشتر از چیزی است که در عمل برای تولید مسکن وارد چرخه می‌شود.

تحلیلگران می‌گویند با واگذاری فقط چند درصد از این اراضی، امکان جبران کسری میلیون‌ها واحد مسکونی وجود دارد. همین اختلاف عددی و نبود سازوکار واحد برای مدیریت زمین باعث شده ادبیاتی مثل «احتکار قانونی زمین» در رسانه‌ها تقویت شود و عملکرد نهاد‌های متولی زیر سوال برود.

در برابر این موج انتقاد، سازمان ملی زمین و مسکن روایت متفاوتی ارایه کرده است. این سازمان می‌گوید بخش عمده ۱.۸ میلیون هکتار زمینی که در اختیار دارد، فاقد کاربری مسکونی است؛ بخشی منابع طبیعی و بخشی در حریم شهر‌ها هستند. در نتیجه، تنها حدود ۵۰ هزار هکتار زمین را می‌توان به کاربرد مسکونی اختصاص داد.

از نگاه این سازمان، مشکل اصلی کمبود زمین نیست؛ بلکه ناترازی مالی، ضعف زیرساخت‌های، ناکارآمدی شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات و انتظار‌های غیرواقعی از دولت برای ساخت انبوه مسکن است.

در این میان، منصور غیبی، کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با نبض بازار تاکید می‌کند که خروجی عملکرد سازمان زمین و مسکن مثبت نبوده است، اما چالش اصلی به سیاست‌گذاری‌های اولیه نادرست و غیرواقعی در حوزه مسکن بازمی‌گردد.

به گفته او، دولت باید از ساخت و ساز مسکن خارج شود و کار را به بخش خصوصی بسپارد؛ چرا که نتیجه حضور چندین ساله بخش دولتی در این حوزه مثبت نبوده و مسکن به دست جامعه هدف نرسیده است.

متن کامل این گفت‌و‌گو را در ادامه بخوانید.

تامین زمین برای پروژه‌های مسکن، از سهم آیندگان بوده است

سازمان ملی زمین و مسکن مدعی است که عملکرد مدت اخیر این سازمان در ۳۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده و زمین‌های لازم را طرح‌های ملی تامین کرده است. از آن سو، منتقدان می‌گویند خود این سازمان به احتکارکننده بزرگی در حوزه زمین تبدیل شده و همین موضوع یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن است. نظر شما در مورد عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن چیست؟

رسالت سازمان ملی زمین و مسکن را باید تامین زمین برای پروژه‌های عمرانی و مسکونی دانست، اما در عمل روند تخصیص زمین، بر پایه نیازسنجی دقیق پیش نرفته است. بسیاری از زمین‌های واگذار شده با نیاز واقعی مصرف کننده و موقعیت مطلوب شهری همخوانی ندارند. بخشی نیز به دلیل نبود زیرساخت‌های اولیه امکان بهره‌برداری فوری نداشته است. علاوه بر این، دستگاه‌های مختلف از استانداری‌ها تا نمایندگان مجلس درخواست‌های متعددی از سازمان دارند که فشار مضاعف ایجاد می‌کند و فاصله میان ظرفیت واقعی و حجم مطالبات را افزایش می‌دهد. مساله دیگر این است که بخش مهمی از زمین‌های تخصیص یافته طی سال‌های گذشته، از منابع طبیعی بود که در اصل سهم نسل‌های آینده محسوب می‌شد. همان اتفاقی که در دوره مسکن مهر رخ داد و اکنون پس از دو دهه آثار آن دیده می‌شود. مجموعه این عوامل باعث شده خروجی پروژه‌ها قابل دفاع نباشد و عملکرد سازمان با انتقاد‌های جدی روبه‌رو شود.

منظور شما از استفاده از «سهم آیندگان» در پروژه‌های مسکن چیست؟

منابع طبیعی طبق قوانین معمول در اختیار دولت نیست که به راحتی در پروژه‌های عمرانی مصرف شود، اما در دوره‌هایی به دلیل فشار تقاضا، قانونگذار محدودیت‌ها را تعدیل کرد و اجازه برداشت از این اراضی را داد؛ اتفاقی که هم در تهران و هم استان‌های دیگر شاهد بودیم. به عبارت دیگر، در مسکن مهر زمین‌هایی که ماهیت طبیعی داشتند و سهم آیندگان بود، به پروژه‌ها اختصاص یافتند؛ در حالی که اینگونه اراضی باید برای نسل‌های بعد حفظ می‌شد. نکته مهم این است که حتی با این اقدام نیز بسیاری از پروژه‌ها به نتیجه مطلوب نرسیدند؛ چرا که زمین‌ها فاقد زیرساخت‌های اولیه بودند؛ بنابراین شاید در نگاه نخست طبیعی باشد که منتقدان، عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن را زیر سوال ببرند، اما مساله این است که سیاستگذاری‌ها در حوزه مسکن، از ابتدا با واقعیت‌های اقتصادی و ظرفیت‌های نهادی سازگار نبود. در واقع، شعاری برای ساخت سالانه صد‌ها هزار یا یک میلیون مسکن در دولت‌های مختلف مطرح شد که امکانات و زیرساخت‌های لازم برای عملی کردن آن وجود نداشت. در نهایت، خروجی و عملکرد دولت در حوزه مسکن، مثبت، قابل قبول و قابل دفاع نبوده است. اما نمی‌توان همه تقصیر‌ها را گردن سازمان ملی زمین و مسکن انداخت.

سیاست‌گذاری‌ها در حوزه مسکن با واقعیت انطباق ندارد

در واقع، می‌توان اینگونه برداشت کرد که خروجی عملکردی سازمان مثبت نبوده، اما سیاست‌گذاری‌ها در این حوزه از جمله ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیز از ابتدا اشتباه بوده است؟

بله، دقیقا. این هدف‌گذاری بار سنگینی را بر دوش این سازمان قرار داد. همین وضعیت در مورد بانک‌ها نیز صدق می‌کند. آنها متهم هستند که در تامین اعتبار لازم برای پروژه‌های مسکن همکاری نمی‌کنند. در واقع، همه بار مالی این طرح‌ها، بر دوش شبکه بانکی انداخته شده است؛ در حالی که بانک‌ها خود با چالش ناترازی مواجه هستند و نمی‌توان انتظار داشت که برای سالانه یک میلیون مسکن اعتبار تامین کنند. همانگونه که آنها به دلیل ناترازی مالی قادر به تامین حجم عظیمی از تسهیلات نیستند، سازمان ملی زمین و مسکن نیز امکان تامین زمین در چنین ابعادی را ندارد. تا زمانی که سیاستگذاری بر پایه فشار و شعار شکل بگیرد نه بر اساس داده‌های واقعی و ظرفیت اجرایی، نتیجه نهایی مثبت نخواهد بود. گزارش‌ها نیز نشان می‌دهد که بخش زیادی از برنامه‌ها محقق نشده است اما باید بررسی کرد که ناکامی‌ها تنها مربوط به ضعف عملکرد سازمان ملی و مسکن بوده یا ناشی از سیاست‌های سنگینی که به آنها تحمیل شده است.

دولت باید از حوزه اجرایی ساخت و ساز خارج شود

با این شرایط، راهکار اصلی برای حل مساله مسکن چیست؟

دولت در گام نخست باید از نقش مستقیم در اجرای پروژه‌های ساختمانی خارج شود و به جای مدیریت اجرایی بر تقویت نظارت عالی تمرکز کند؛ در واقع کار را به بخش خصوصی بسپارد تا با برنامه‌ریزی دقیق و بر اساس نیاز واقعی شهروندان در این حوزه فعال شود. در گام بعدی نیز، سیاست‌گذاری‌ها باید بر اساس واقعیت‌ها و متناسب با ظرفیت‌های واقعی باشد. اگر هدف دولت یا سیاستگذار اقتصادی، حمایت از اقشار کم‌درآمد یا تحت پوشش نهاد‌های حمایتی است، باید گروه‌های هدف را به صورت دقیق شناسایی و حمایت‌ها را در مقیاس محدود، اما کامل اعمال کند. در حالی که دولت‌های مختلف طی سال‌های گذشته، ساخت چند میلیون واحد مسکونی را تعریف کردند، اما نهایتا بخش عمده آن به دست دلال‌ها رسید. در واقع، تجربه چند دهه اخیر نشان داده است که پروژه‌های مختلف مسکن مهر، اجتماعی و ملی عمدتا به جای رفع نیاز گروه‌های کم‌درآمد به تقویت سوداگری منجر شده‌اند. چرا که اقشار نیازمند، به سختی، مرحله نخست پرداخت‌ها را تامین می‌کنند و در ادامه، امتیاز خود را به دلالان می‌فروشند. هدف‌گذاری‌ها باید به گونه‌ای باشد که به جای برنامه‌ریزی ناموفق برای ساخت پنج میلیون مسکن در پنج سال، برای مثال ۵۰۰ هزار مسکن به دست جامعه هدف واقعی برسد. همین حالت، در مورد تامین وام برای جوانان مسکن اولی هم صدق می‌کند. تا زمانی که وام در اختیار افراد مشمول قرار بگیرد، قیمت مسکن چند برابر می‌شود. به همین دلیل آنها در مواردی وام را به صورت وکالتی به افراد دیگر واگذار می‌کنند. اعتبار‌ها باید به سمت بخش خصوصی برود تا از هدف اولیه انحراف پیدا نکند. در کنار این مساله، تورم سالانه و ناپایداری اقتصاد، برنامه‌ریزی بلندمدت را مختل کرده است و تا زمانی که این شرایط ادامه داشته باشد نظام مسکن همچنان در چرخه کوتاه‌مدت و روزمره حرکت می‌کند.

دولت‌ها در تله رکود تورمی مسکن می‌افتند

عملکرد دولت چهاردهم را در حوزه مسکن بر مبنای مواردی که اشاره کردید، چگونه می‌بینید؟

عملکرد این دولت نیز مانند همتایان پیشین، آرام و بدون نشانه‌های جدی از پیشرفت است. دولت اعلام می‌کند که بانک‌ها همکاری کافی ندارند و منابع مالی پایدار فراهم نیست. از طرف دیگر، بخش بزرگی از زمین‌هایی که در اختیار بخش دولتی و بانک‌ها قرار دارد، آزاد نشده و همین مساله روند اجرای پروژه‌ها را کند کرده است. دولت‌ها می‌تواند به جای تصرف زمین‌های طبیعی، از چنین زمین‌هایی استفاده کنند، اما هیچ‌یک در این حوزه حتی با فشار زیاد، موفق نبوده‌اند. از سوی دیگر، برخی زمین‌ها فاقد زیرساخت هستند، در حالی که با سرمایه‌گذاری می‌توان آنها را قابل استفاده کرد. اما دولت چهاردهم نیز مانند دولت‌های قبلی گرفتار این تصور شده که رکود بازار مسکن، نشانه آرامش است؛ در حالی که فشار قیمتی در زمان رکود تورمی انباشته می‌شود و در صورت فعال شدن تقاضا، جهش قیمتی رخ می‌دهد. در واقع، این نوعی تله روانی است که در زمان رکود تورمی، خیال دولت‌ها از بخش مسکن راحت می‌شود و سراغ بازار‌های دیگری، چون ارز، طلا و سرمایه می‌روند؛ در حالی که مشخص نیست در زمان انفجار قیمت مسکن، چه راهکاری برای این حوزه دارند. امروز هم برنامه مشخصی از وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده و صرفا از طرح‌هایی مثل اجاره به شرط تملیک نام برده شده است؛ در حالی که راهبرد عملیاتی روشن نیست.

برای اطلاعات بیشتر، مطالعه دو گزارش سهم ۴۴ درصدی مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها و فشار بازار اجاره مسکن بر سبد خانوار‌ها پیشنهاد می‌شود.