نبض بازار گزارش می دهد:

دولت ساخت مسکن را سبک کرد، مردم خانه‌ها را کوچک‌تر!

کد خبر: ۲۲۵۹۶۳

تاریخ: ۰۴ آبان ۱۴۰۴ - ۱۸:۰۰

افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در تهران، تقاضا را به سمت خانه‌های زیر ۴۰ متر سوق داده است؛ در همین حال، دولت با کاهش تعهد ساخت مسکن از ۴.۵ میلیون به ۳.۲ میلیون واحد، عملاً بار تولید را سبک کرده و نگرانی‌ها از تعمیق بحران را افزایش داده است.

به گزارش نبض بازار،بازار مسکن ایران در یکی از بحرانی‌ترین دوره‌های خود قرار دارد؛ بازاری که دیگر برای بخش بزرگی از جامعه نه محلی برای سرمایه‌گذاری، بلکه رؤیایی دست‌نیافتنی برای خانه‌دار شدن است. در سال‌های اخیر، جهش قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها و نبود برنامه‌ای منسجم برای افزایش عرضه، ترکیبی از ناامیدی و نارضایتی را در میان اقشار متوسط و کم‌درآمد ایجاد کرده است.

بر اساس گزارش‌های رسمی، متوسط قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای ۱۴۰۴ حدود ۴۷ برابر افزایش یافته است؛ جهشی که قدرت خرید خانه‌اولی‌ها را به‌شدت کاهش داده و باعث سقوط نزدیک به ۵۰ برابری توان تأمین مسکن شده است. این تغییرات، ساختار تقاضا در بازار را دگرگون کرده است؛ به‌طوری که سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در معاملات پایتخت از حدود ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به حدود ۴ درصد رسیده است. در مقابل، عرضه این واحدها تنها حدود ۲.۵ درصد از کل بازار است — یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا در بخش «خانه‌های کوچک» روزبه‌روز عمیق‌تر می‌شود.

کوچ اجباری به خانه‌های کوچک‌تر

افزایش بهای زمین، تورم ساخت‌وساز و رشد نرخ سود تسهیلات بانکی سبب شده بسیاری از خانوارها به سمت واحدهای کوچک‌تر یا حتی خانه‌های قدیمی‌تر حرکت کنند. کارشناسان معتقدند پدیده «ریزمتراژی» یا کوچک‌سازی اجباری مسکن، نتیجه طبیعی سیاست‌های ناکارآمد در حوزه زمین و ساخت‌وساز است. در بسیاری از مناطق جنوبی و مرکزی تهران، تقاضا برای آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ مترمربع به‌ویژه میان مجردها و زوج‌های جوان افزایش چشمگیری یافته است.

در حالی که نیاز بازار به چنین واحدهایی رو به رشد است، سازندگان تمایل چندانی به ساخت خانه‌های کوچک ندارند؛ چرا که مقررات شهری، محدودیت‌های تراکم و هزینه‌های بالای ساخت، انگیزه اقتصادی آنها را کاهش می‌دهد. در نتیجه، عرضه این نوع مسکن در سطحی پایین باقی مانده و شکاف میان نیاز و توان خرید روزبه‌روز بیشتر می‌شود.

کاهش تعهد دولت؛ گامی به عقب در ساخت مسکن

در چنین شرایطی، خبر تازه‌ای از تصمیم دولت برای کاهش تعهدات خود در ساخت مسکن، واکنش‌های زیادی را برانگیخته است. طبق اسناد منتشرشده و گزارش خبرگزاری فارس، دولت قصد دارد میزان ساخت مسکن را از ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد به ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در دوره پنج‌ساله کاهش دهد. بر این اساس، هدف‌گذاری سالانه ساخت مسکن از یک میلیون واحد به حدود ۶۴۰ هزار واحد کاهش می‌یابد.

این تصمیم در حالی گرفته شده که بر اساس ماده ۴۹ قانون برنامه هفتم توسعه، دولت موظف است طی سال‌های ۱۴۰۳ تا ۱۴۰۷، ۴.۵ میلیون واحد مسکونی احداث کند. کارشناسان هشدار می‌دهند این عقب‌نشینی از اهداف برنامه، می‌تواند بحران عرضه را تشدید کرده و شکاف میان تقاضا و ساخت‌وساز را گسترده‌تر کند. کاهش نقش دولت در تولید مسکن، در عمل فشار را بر بازار اجاره و خریداران خرد افزایش می‌دهد و خانواده‌های بیشتری را به صف مستاجران بدون خانه می‌افزاید.

پیشنهاد جدید: زمین به جای وام

در واکنش به این وضعیت، برخی نمایندگان مجلس راهکارهایی جایگزین ارائه کرده‌اند. حمیدرضا حاجی‌بابایی، نماینده مردم همدان و فامنین، در گفت‌وگویی با ایرنا تأکید کرده است که دولت به جای تمرکز بر پرداخت وام‌های سنگین، باید زمین در اختیار مردم قرار دهد. او گفته است: «بیشتر مردم توانایی پرداخت وام‌های میلیاردی را ندارند و اگر زمین در اختیارشان قرار گیرد، می‌توانند با حداقل آورده مالی و با مشارکت سرمایه‌گذاران، خودشان مسکن بسازند.»

به گفته حاجی‌بابایی، کارمندان و کارگران با درآمد محدود قادر به بازپرداخت اقساط وام‌های سنگین نیستند و دولت باید واگذاری زمین‌های ۲۰۰ متری در اراضی ملی را در اولویت قرار دهد. او هشدار داده است که اگر دولت نتواند زمین واگذار کند، روند افزایش تعداد مستاجران بدون مسکن ادامه خواهد یافت.

ترکیب این سه روند — افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک، کاهش تعهد دولت در ساخت مسکن، و ناتوانی مردم در تأمین مالی خرید خانه — تصویری روشن از بحران ساختاری بازار مسکن در ایران ارائه می‌دهد. از یک‌سو خانواده‌ها ناچار به زندگی در خانه‌های کوچک‌تر و حتی غیررسمی شده‌اند، و از سوی دیگر، دولت از بار ساخت مستقیم مسکن کاسته و نقش حمایتی خود را کاهش داده است. در چنین شرایطی، طرح‌هایی مانند واگذاری زمین به مردم می‌تواند به‌عنوان راه‌حلی میان‌مدت مورد توجه قرار گیرد؛ مشروط بر آنکه زیرساخت‌های حقوقی، خدمات شهری و مدل‌های مشارکت واقعی فراهم شود.

تا زمانی که سیاست زمین، تأمین مالی و ساخت در یک مسیر هماهنگ قرار نگیرد، خانه برای میلیون‌ها ایرانی همچنان «رویایی دور از دسترس» باقی خواهد ماند.