نبض بازار گزارش می‌دهد:

سهم مسکن و نرخ اجاره در سبد خانوار چقدر است؟

کد خبر: ۲۲۵۶۸۷

تاریخ: ۳۰ مهر ۱۴۰۴ - ۱۳:۰۶

بازار اجاره مسکن در شهریور ۱۴۰۴، با استناد به داده‌های مرکز آمار با تصویری دوگانه روبه‌رو شد. از یک سو تورم ماهانه اجاره‌بها با ثبت عدد ۲.۸ درصد، به بالاترین سطح خود از ابتدای امسال رسید؛ از سوی دیگر، تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش روند کاهشی را ادامه داد و روی عدد ۳۴.۴ درصد ایستاد؛ کمترین میزان در سه سال اخیر. علی سعدوندی، تحلیل‌گر اقتصاد کلان، در گفت‌و‌گو با نبض بازار درباره این تناقض تاکید می‌کند که آمار‌های تورم را در یک بازه کوتاه‌مدت زمانی نمی‌توان تحلیل کرد؛ اصل ماجرا این است که وضعیت موجود بسیار بحرانی است و هزینه‌های سکونت از جمله نرخ اجاره، سهم بالایی در کل هزینه خانوار را شامل می‌شوند.

سارا اسلامی- به گزارش نبض بازار، آخرین داده‌های مرکز آمار در مورد تغییرات نرخ اجاره نشان می‌دهد که تورم ماهانه این بخش، به ۲.۸ درصد، تورم نقطه به نقطه به ۳۴.۴ درصد و تورم سالانه به ۳۷.۱ درصد رسیده است.

بر پایه گزارش «شاخص قیمت مصرف‌کننده» شهریور، شاخص اجاره در کشور به عدد ۳۴۲.۸ رسید و سهم این بخش در تورم کل (ضریب اهمیت آن)، ۳۳.۶ اعلام شد.

مرکز آمار، همچنین سهم (وزن) کلی بخش «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» را در تورم، بیش از ۳۶ درصد، سهم بخش مسکن (شامل نرخ اجاره و خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی) را ۳۳.۹۶ درصد و وزن اهمیت خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی را ۰.۳۶ درصد اعلام کرده است.

داده‌های ارائه شده نشان می‌دهند که گروه کلی «مسکن و سوخت‌ها» بالاترین سهم را در تورم دارد؛ در حالی که بیشترین تاثیر را بر این وضعیت، دو بخش مسکن و اجاره داشته‌اند.

کاهش شتاب سالانه در بازار اجاره؛ در عین تداوم فشار بر خانوار‌ها

از سوی دیگر، تورم ماهانه گروه مسکن و سوخت‌ها (۳.۱) به شاخص کل (۳.۸) نزدیک و تورم سالانه هر دو یکسان است (۳۷.۵). تورم نقطه به نقطه این گروه، اما ۹.۳ واحد کمتر از شاخص کل قرار دارد.

وضعیت در مورد بخش مسکن و نرخ اجاره، اما متفاوت است؛ به گونه‌ای که هر سه تورم در بازه‌های زمانی ماهانه، نقطه به نقطه و سالانه، از شاخص کل پایین‌تر قرار دارند.

مجموع ارقام ارائه شده نشان می‌دهند که فشار‌های قیمتی در بازار اجاره نسبت به سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ فروکش کرده، اما همچنان این بخش، از جمله اصلی‌ترین عوامل تورم غیرخوراکی‌ها باقی مانده است.

علی سعدوندی، تحلیل‌گر اقتصاد کلان، در گفت‌و‌گو با «نبض بازار» درباره دلیل تناقضی که در داده‌های یادشده به نظر می‌رسد، توضیح می‌دهد، تورم نرخ اجاره، معمولا هم‌راستا با تورم عمومی حرکت می‌کند؛ در نتیجه افت یا رشد کوتاه‌مدت آن، تاثیر قابل توجهی بر این روند کلی ندارد و نمی‌تواند مبنای تحلیل‌های بلندمدت قرار گیرد.

سهم مسکن در سبد هزینه خانوار؛ از نیمی از درآمد تا مرز ناتوانی

در این میان، بررسی داده‌های رسمی و رسانه‌ای نشان می‌دهد که هزینه‌های مسکن بیشترین سهم را در سبد معیشت خانوار‌های ایرانی دارد. اطلاعات استخراج‌شده از گزارش مرکز آمار نیز همین نکته را نشان می‌دهد، اما عدد ۳۶ درصد موثر در تورم، متوسط کشوری است؛ در حالی که شرایط برای اقشار و ساکنان شهر‌های مختلف ممکن است متفاوت باشد و در دهک‌های پایین درآمدی، این سهم به مراتب بالاتر می‌رود.

اکوایران در تحلیلی با استناد به داده‌های آماری نوشته که خانوار‌های دهک اول بیش از ۶۰ درصد از کل هزینه‌های خود را صرف مسکن می‌کنند. همچنین در سبد هزینه‌های شهروندان تهرانی، نزدیک به۶۰ درصد در اختیار این بخش است.

ایلنا نیز در گزارشی از زاویه بازار کار به این موضوع پرداخته و برآورد کرده است که بین ۸۰ تا ۸۵ درصد از درآمد ماهانه کارگران در کشور صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.

همچنین فارس با اشاره به رشد ماهانه ۲.۸ درصدی تورم در نرخ اجاره، نتیجه‌گیری کرده است که بخش یاد شده، بیشتر از نیمی از درآمد خانوار‌ها را می‌بلعد؛ در حالی که این رقم در تهران ممکن است تا ۷۰ درصد هم برسد.

چنین ارقامی به روشنی نشان می‌دهد که خانوار‌های حقوق‌بگیر عملا امکان پس‌انداز یا بهبود وضعیت رفاهی خود را از دست داده‌اند.

سعدوندی در همین زمینه به نبض بازار می‌گوید: «نسبت هزینه‌های سکونت به کل هزینه خانوار در شهرهای مختلف یکسان نیست اما به طور کلی در شرایط بحرانی قرار دارد، به گونه‌ای که برای بسیاری از خانواده‌ها هیچ پس‌اندازی باقی نمی‌ماند. اگر این وضعیت در کنار بحران صندوق‌های بازنشستگی قرار گیرد، نشان می‌دهد که در آینده یاید منتظر پیامد‌های اجتماعی جدی‌تری باشیم.»

تناقض در بازار نرخ اجاره و قیمت مسکن؛ ورود بازار فروش به دوره رکود

رشد اجاره‌بها در ماه‌های اخیر در حالی رخ داده که بازار خرید و فروش مسکن وارد مرحله‌ای از رکود شده است. آمار‌ها نشان می‌دهد قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهری تغییر محسوسی نداشته، اما اجاره همچنان در حال افزایش است. کارشناسان علت این تضاد را در تفاوت مکانیسم‌های این دو بازار می‌دانند.

به گفته سعدوندی، بازار مسکن معمولا پس از دوره‌ای از جهش قیمتی، وارد فاز رکود می‌شود و تا چند سال در همان سطح باقی می‌ماند تا زمانی که دوباره وارد مرحله صعودی شود.

کاهش نیروی کار؛ وضعیت بدتر می‌شود

این تحلیل‌گر اقتصاد کلان در عین حال تاکید می‌کند که آینده بازار مسکن (اجاره و فروش) چندان روشن نیست. او توضیح می‌دهد: «مشکل بزرگ این بازار در ایران بخش تولید و عرضه است که نمی‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد دلیل اصلی وضعیت موجود نیز کمبود نیروی انسانی است.»

او با اشاره به اخراج اتباع افغان از کشور، می‌افزاید: «در حالی که بدنه نیروی کار بخش مسکن را این افراد تشکیل می‌دادند، با نبود آنها احتمال کاهش بیشتر تولید و افزایش قیمت‌ها، هم در بخش فروش و هم اجاره، وجود دارد.»

به گفته سعدوندی، رفتن اتباع از ایران، نرخ اجاره را به صورت مقطعی در برخی از نقاط، که محل تجمع سکونت آنها بوده است، کاهش می‌دهد، اما در ادامه، شرایط به روند پیشین بازمی‌گردد و احتمال صعودی شدن آن نیز وجود دارد.