یک کارشناس مسکن در گفتگو با نبض بازار مطرح کرد:

خانه اولی های از بازار مسکن حذف شدند/ تعمیر خانه هم به آرزو شد، خرید آن که جای خود دارد

کد خبر: ۲۲۳۹۲۰

تاریخ: ۰۲ مهر ۱۴۰۴ - ۱۴:۰۰

بازار مسکن ایران این روزها با کاهش چشمگیر تقاضا در خرید واحدهای نوساز روبه‌روست؛ خانه‌اولی‌ها به دلیل افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها و ناتوانی در دریافت وام‌های مسکن، توان ورود به بازار را ندارند و خریداران خانه دوم نیز به دلیل فاصله زیاد بین فروش ملک قبلی و خرید ملک جدید، با مشکلات جدی روبه‌رو شده‌اند. هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن، در گفتگویی جامع به تحلیل دلایل این رکود و چالش‌های پیش روی بازار مسکن پرداخت.

به گزارش نبض بازار، بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با تغییرات عمیقی مواجه شده که باعث شده بسیاری از خریداران از ورود به این بازار منصرف شوند. هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن، وضعیت کنونی بازار را این‌گونه تشریح می‌کند: «در حال حاضر ما شاهد کاهش محسوس در تقاضای خرید مسکن هستیم که این کاهش در دو گروه خانه‌اولی‌ها و خانه‌دومی‌ها کاملاً محسوس است.»

وی ادامه می‌دهد: «خانه‌اولی‌ها به دلیل قیمت‌های بسیار بالا و نبود منابع مالی کافی، عملاً امکان خرید ندارند. از سوی دیگر تسهیلات بانکی نیز پاسخگوی نیاز آنها نیست. بانک‌ها با وجود افزایش هزینه‌های تورمی، تمایل چندانی برای اعطای وام‌های مسکن با نرخ‌های منطقی ندارند. این مساله به شکل مستقیم بر کاهش قدرت خرید تاثیر گذاشته است.»

فروغمند اعرابی به نقش تسهیلات بانکی اشاره می‌کند و می‌گوید: «در سال‌های گذشته تسهیلات بانکی توانسته بود فاصله بین قیمت فروش خانه اول و خرید خانه دوم را پوشش دهد و خریداران بتوانند با بازپرداخت اقساط، نیازهای خود را مدیریت کنند. اما اکنون با تغییر شرایط اقتصادی، تورم بالا و سیاست‌های دستوری نرخ بهره، این حمایت‌ها به شدت کاهش یافته و خریداران عملاً مجبور شده‌اند از بازار عقب‌نشینی کنند.»

یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، محدودیت ساخت و ساز و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی است. فروغمند اعرابی می‌گوید: «انبوه‌سازی در کشور به حداقل رسیده و قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت به شدت افزایش یافته است. این موضوع باعث شده که تولید مسکن جدید کاهش یافته و عرضه در بازار کمتر شود. در عین حال، تورم بالا قیمت تمام شده مسکن را به شکل روزانه افزایش می‌دهد و در نتیجه قیمت نهایی برای خریداران بسیار بالا است.»

آیا احتکار خانه بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد؟

موضوع احتکار مسکن و تاثیر آن بر بازار نیز مورد توجه کارشناس قرار گرفت: «متاسفانه بخش قابل توجهی از املاک توسط مالکان بزرگ و دستگاه‌های دولتی نگهداری می‌شود و عرضه کافی برای پاسخگویی به نیاز بازار وجود ندارد. مالیات بر خانه‌های خالی که قرار بود این روند را تغییر دهد، به صورت کامل اجرایی نشده و همین باعث شده که بسیاری از خانه‌ها بدون استفاده باقی بمانند.»

او افزود: «این رفتار باعث افزایش مصنوعی قیمت‌ها شده و بازار را به سمت احتکار و افزایش سودآوری بدون حرکت به سمت تعادل سوق داده است. در نتیجه افرادی که به دنبال مسکن برای زندگی هستند، با مشکل جدی مواجه شده‌اند.»

یکی از نقاط ضعف مهم در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، نبود ثبات و شفافیت است. فروغمند اعرابی گفت: «سیاست‌ها به صورت مداوم تغییر می‌کنند و این تغییرات ناگهانی موجب سردرگمی خریداران و سازندگان شده است. ما هنوز در ایران یک مدل مشخص برای بازار مسکن نداریم؛ اینکه مسکن باید کاملاً آزاد باشد یا با حمایت دولت اداره شود، یا ترکیبی از این دو باشد، مشخص نیست.»

او ادامه داد: «این بی‌ثباتی در سیاست‌ها باعث شده تا تقاضای جوانان و خانواده‌های جدید برای مسکن به شدت کاهش یابد و بحران جدی در تأمین مسکن مناسب به وجود بیاید.»

از منظر جمعیت‌شناسی نیز افزایش جمعیت و جوان بودن جمعیت کشور، نیاز به مسکن را دوچندان کرده است. فروغمند اعرابی تصریح کرد: «با افزایش ناگهانی جمعیت در دهه‌های گذشته، تقاضا برای مسکن به طور طبیعی افزایش یافته است، اما عرضه متناسب با این رشد جمعیتی نبوده است.»

او به سابقه برخی وقایع در بازار مسکن اشاره کرد: «مثلاً پس از جنگ ۱۲ روزه اخیر، شاهد افزایش عرضه در برخی مناطق بودیم که باعث شد قیمت‌ها برای مدتی کاهش یابد. اما چنین اتفاقات خاصی موقتی هستند و نمی‌توانند روند کلی بازار را تغییر دهند.»

فروغمند اعرابی درباره تاثیر نرخ دلار بر بازار مسکن گفت: «قیمت مسکن در ایران به شدت به نرخ دلار وابسته است و با افزایش قیمت ارز، قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی نیز افزایش می‌یابد که این مسئله باعث می‌شود قیمت مسکن نیز همسو با دلار بالا رود.»

در پایان، وی راهکارهایی را برای بهبود وضعیت بازار مسکن مطرح کرد: «اجرای کامل قوانین مالیات بر خانه‌های خالی، تسهیل پرداخت وام‌های مسکن با نرخ‌های واقعی و منطقی، حمایت از انبوه‌سازی و ثبات سیاست‌های مسکن، می‌تواند بخشی از مشکلات بازار را حل کند.»او افزود: «تا زمانی که سیاست‌های ناپایدار و مداخلات بی‌رویه ادامه داشته باشد و بانک‌ها و دستگاه‌های دولتی به سمت عرضه فعال مسکن حرکت نکنند، نمی‌توان انتظار بهبود چشمگیر در بازار مسکن داشت.»