هشدار کارشناس بازار مسکن درباره قیمت مسکن در ماه‌های آتی:

قیمت مسکن در آستانه جهش جدید/ قیمت ساخت مسکن در تهران متری چند است؟

کد خبر: ۲۲۲۰۱۸

تاریخ: ۲۴ مرداد ۱۴۰۴ - ۰۹:۰۰

بازار مسکن در سکوت رکودی خود، زیر فشار‌های پنهان هزینه‌ای قرار گرفته است. «حسن محتشم» کارشناس بازار مسکن هشدار می‌دهد که رشد دستمزد کارگران و افزایش قیمت مصالح، هرچند فعلاً به‌دلیل نبود تقاضا در قیمت‌ها منعکس نشده، اما در ماه‌های آینده می‌تواند محرک جهش تازه‌ای در بهای مسکن باشد.

به گزارش نبض بازار، بازار مسکن این روز‌ها چهره‌ای آرام، اما پرتنش به خود گرفته است؛ آرام از بیرون، اما پر از فشار‌های پنهانی که هر لحظه می‌تواند به موجی تازه در قیمت‌ها منجر شود.

«محتشم»، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید تبعات جنگ ۱۲ روزه اخیر در اقتصاد کشور به‌وضوح در بخش مسکن قابل مشاهده است. به گفته او، سرمایه‌ها همواره به سمت حوزه‌هایی می‌روند که امنیت، توجیه اقتصادی و بازگشت سرمایه داشته باشد؛ اما اکنون این سه ویژگی در بازار مسکن به‌شدت تضعیف شده است.

محتشم توضیح می‌دهد که بازگشت سرمایه در بخش مسکن زمان‌بر است و با توجه به نامشخص بودن آینده آتش‌بس، اطمینانی از عدم بروز دوباره جنگ وجود ندارد. همین نااطمینانی، همراه با نقدشوندگی پایین این بازار، باعث شده سرمایه‌گذاران فعلاً از ورود به این حوزه خودداری کنند و منتظر بازگشت اوضاع به روال عادی بمانند.

او می‌گوید در حال حاضر «شرایط سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز منفی است» و همین عامل، اثر رشد هزینه‌ها را موقتاً پنهان کرده است.

هزینه ساخت؛ از تورم مصالح تا بحران نیروی کار

این کارشناس با اشاره به اینکه عدد مشخصی برای هزینه ساخت مسکن وجود ندارد، تأکید می‌کند که تفاوت قیمت‌ها در پروژه‌های مختلف بسیار زیاد است؛ از پروژه‌های نهضت ملی مسکن که با کف قیمتی ساخته می‌شوند تا ساختمان‌های لوکس که از نظر هزینه قابل مقایسه با سایر موارد نیستند.

او می‌گوید رشد قیمت ساخت مسکن مستقیماً تحت تأثیر تورم عمومی اقتصاد است و هر افزایش در قیمت کالاها، به همان نسبت بر قیمت تمام‌شده مسکن هم اثر می‌گذارد. در کنار این، خروج کارگران افغانستانی که بخش عمده‌ای از فعالیت‌های عملیاتی و مراحل میانی ساخت‌وساز را انجام می‌دادند، به بحرانی جدی تبدیل شده است. جایگزینی این نیرو‌ها با کارگران داخلی، هزینه دستمزد را تا ۱۰۰ درصد افزایش داده و این فشار مستقیماً به قیمت هر متر مربع منتقل می‌شود.

محتشم تأکید می‌کند که نیروی انسانی به‌تنهایی حدود ۳۰ درصد هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهد و مصالحی مانند فولاد و سیمان نیز نقش تعیین‌کننده‌ای دارند. با این حال، رکود حاکم بر بازار و نبود نقدینگی در دست متقاضیان، فعلاً مانع اثرگذاری کامل این افزایش هزینه‌ها بر قیمت فروش شده است.

تفاوت قیمت ساخت در استان‌ها

به گفته این کارشناس، نمی‌توان با قطعیت گفت که هزینه ساخت در کدام استان یا شهر پایین‌تر یا بالاتر است. هرچند ممکن است قیمت مصالح در یک استان کمتر باشد، اما این به معنای پایین‌تر بودن دستمزد نیروی کار در همان منطقه نیست. او توضیح می‌دهد که ترکیب هزینه‌ها، شامل دستمزد و مصالح، در هر استان متفاوت است و همین امر باعث ایجاد نوسان‌های قیمتی می‌شود.

بر اساس توضیحات محتشم، دولت در پروژه‌های مسکن ملی برای هر متر مربع، ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان به سازندگان پرداخت می‌کند؛ رقمی که به گفته او مورد قبول سازندگان نیست و باعث توقف پروژه‌ها شده است.

هزینه واقعی ساخت در پروژه‌های متوسط حدود ۱۶ تا ۱۷ میلیون تومان است. در آپارتمان‌های شخصی‌ساز با مصالح بهتر، این رقم از ۲۵ میلیون تومان شروع می‌شود. برای ساختمان‌های لوکس، حداقل هزینه ساخت به ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع می‌رسد.

چشم‌انداز آینده بازار مسکن

به باور محتشم، هرچند شرایط سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز فعلاً منفی است و فشار‌های قیمتی پنهان مانده، اما این وضعیت پایدار نخواهد بود. او هشدار می‌دهد که افزایش هزینه نیروی کار و مصالح، در ماه‌های آینده می‌تواند به محرک جهش تازه‌ای در بهای مسکن تبدیل شود.