هزینه ساخت مسکن بالا رفت؛ این پیام چه تاثیری بر بازار می‌گذارد؟

کد خبر: ۲۱۶۰۸۴

تاریخ: ۲۵ ارديبهشت ۱۴۰۴ - ۲۲:۳۴

در سال گذشته، تورم ساخت مسکن ۱.۸ برابر تورم فروش بود. اختلاف چشمگیر قیمت مصالح انرژی‌بر با سایر نهاده‌ها، نقش قطعی برق و گاز در افزایش تورم تولید مسکن در ۱۴۰۳ را نشان می‌دهد.

به گزارش نبض بازار، داده های جدید از نبض تورم تولید مسکن در سال ۱۴۰۳، پشت صحنه «رفتار به شدت انقباضی سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال گذشته» را به شکل رسمی مشخص کرد. دوشنبه گذشته در همین صفحه، یک گزارش تحلیلی درباره «وضعیت کیفی بازارهای معاملات مسکن و ساخت وساز در سال ۱۴۰۳» با عنوان «سناریوی برقی از تورم مسکن» به چاپ رسید که در آن، نتایج نظرسنجی از مدیران شرکت‌های ساختمانی درباره «وضعیت سرمایه‌گذاری و فروش ساختمان» شرح داده شده بود.

در آن گزارش که داده های شامخ بخش مسکن و ساختمان (شامخ گزارشی است که از سال ۹۸ توسط اتاق تعاون ایران در قالب نظرسنجی از مدیران شرکت‌ها به شکل ماهانه منتشر می‌شود) مورد بررسی قرار گرفت، مشخص شد: سال گذشته، شدت رکود ساختمانی و همچنین رکود فروش آپارتمان در کشور نسبت به سال ۱۴۰۲ بیشتر بود و یک مانع اصلی فعالیت سازنده ها، سطح بالای تورم تولید بوده است. در گزارش شامخ، میزان تورم تولید مسکن روایت نشده بود، بلکه ارقامی که شرکت‌های ساختمانی در پاسخ به شاخص کیفی مرتبط با قیمت مصالح ساختمانی اعلام کرده بودند، از «نقش منفی رشدنبض بازار در همان گزارش چاپ دوشنبه، در تحلیل داده های شامخ، «خاموشی های سال گذشته» را محرک تورم تولید مسکن معرفی کرد. اکنون، داده های گزارش جدید مرکز آمار ایران از نرخ تورم مصالح ساختمانی یکسال ۱۴۰۳، «اثر ناترازی ها روی تولید مسکن و رکود ساختمانی» را تایید می‌کند. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از داده های جدید مربوط به قیمت نهاده های تولید ساختمان حاکی است، سال گذشته متوسط قیمت مصالح ساختمانی و همچنین خدمات تولید مسکن در تهران ۳۰‌درصد نسبت به ۱۴۰۲ افزایش پیدا کرد. پارسال روند تورم نقطه ای طی چهار فصل در این حوزه نیز صعودی بود به‌طوری که رشد قیمت مصالح ساختمانی در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال ۱۴۰۲، به ترتیب ۲۳‌درصد در بهار، ۲۷‌درصد در تابستان، ۳۲‌درصد در پاییز و ۳۸‌درصد در زمستان شد.

رشد ۳۰درصدی قیمت انواع مصالح ساختمانی طی سال گذشته در شرایطی رقم خورد که قیمت زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن (قبل از مصالح ساختمانی)، در تهران حدود ۱۷‌درصد افزایش پیدا کرد. این به معنای آن است که «عمده رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن» در سال گذشته، از محل تورم ساخت بوده تا تورم زمین. با این حال، سازنده ها در سال گذشته نتوانستند «رشد قیمت ساخت» را عینا روی «رشد قیمت فروش آپارتمان» منعکس کنند. سال گذشته تورم تولید مسکن با فاصله زیادی نزدیک به دو برابری، از تورم فروش مسکن سبقت گرفت. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، سال گذشته متوسط قیمت آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران بر اساس شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشنده ها، ۱۷‌درصد نسبت به سال ۱۴۰۲ افزایش یافت. به این ترتیب، بازار ساخت‌وساز و اوضاع سازنده ها در حال حاضر – بر اساس روند سال گذشته- با ناترازی بزرگ روبه رو است؛ از یک طرف، هزینه تولید افزایش قابل‌توجه از خود نشان می‌دهد، از طرف دیگر، رکود خرید و ضعف شدید قدرت مالی خریداران امکان افزایش قیمت فروش را سلب کرده است. این ناترازی در سال گذشته عامل تشدید رکود ساختمانی شد.

برق و گاز به «تورم تولید مسکن» فشار آورد

اثر تورمی «ناترازی انرژی» روی «ناترازی تورم ساخت و مسکن» را می‌توان در «تفاوت معنادار رشد قیمت بین مصالح ساختمانی انرژی بر و سایر مصالح ساختمانی» مشاهده کرد. سال گذشته، میزان رشد قیمت نهاده های ساختمانی همچون بتن، گچ و آجر حدود دوبرابر گروه های مصالح ساختمانی کم مصرف به لحاظ انرژی مورد نیاز برای تولید، بود.

پارسال قیمت فروش گچ در تهران ۵۳‌درصد جهش کرد؛ قیمت آجر و بتن نیز رشد ۴۱درصدی داشت. اما تورم شیرآلات ساختمانی ۲۷‌درصد و رشد قیمت تاسیسات مکانیکی و برقی ساختمان نیز به ترتیب ۲۷‌درصد و ۲۴‌درصد گزارش شده است.

تولیدکنندگان مصالح ساختمانی پرمصرف در سال گذشته به خصوص در فصل آخر سال تحت‌تاثیر روند صعودی ناترازی انرژی، با محدودیت شدید تولید در طول روز مواجه شدند. کاهش حجم تولید در اثر «تعطیلی اجباری با قطعی برق و گاز» باعث افزایش هزینه های تولیدکننده از یکسو و افزایش قیمت فروش در بازار به دلیل کاهش عرضه از سوی دیگر می‌شود که پیامد این وضعیت، صعود تورم مصالح ساختمانی خواهد بود.

زمانی که هزینه های ساخت مسکن در اثر تورم بالای مصالح ساختمانی از قیمت فروش سازنده ها، رشد بیشتری پیدا می‌کند، «صرفه اقتصادی» فعالیت و سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش می یابد و این، عامل «انقباض» بازار ساخت‌وساز و رکود بیشتر می‌شود. چشم انداز امسال بازار ساخت‌وساز همچنان تحت تاثیر «ناترازی» است. حل ریسک سیاسی حتما به تعدیل رفتار سرمایه‌گذار ملکی و ثبات قیمت مسکن کمک می‌کند اما احیای نبض تولید مسکن نیازمند تعدیل تورم ساخت و احیای رابطه معنادار بین این نرخ و تورم مسکن است.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد