نبض بازار بررسی می‌کند:

پیش بینی جدید از قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴/ کدام عوامل در تعیین قیمت موثرند؟

کد خبر: ۲۱۵۸۷۵

تاریخ: ۲۶ ارديبهشت ۱۴۰۴ - ۱۰:۰۱

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اعلام کرده که متوسط هزینه هر متر مربع ساخت مسکن در سال گذشته ۱۴ میلیون تومان بود که امسال به ۲۵ میلیون تومان رسیده است. با این مقدمه، آیا باید منتظر افزایش قیمت مسکن بود؟

به گزارش نبض بازار، در سال ۱۴۰۳، رشد قیمت مسکن از دیگر بازار‌ها جا ماند. سرمایه‌گذاران در حوزه طلا و ارز سود‌های ۱۰۰ درصدی بردند، اما خریداران و سرمایه‌گذاران مسکن نتوانستند سود مناسبی ببرند.

اما حالا عوامل متعددی وجود دارد که نشان می‌دهد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ افزایش خواهد داشت.

مسکن متری ۱۰۴ میلیون و بیشتر

اولین فاکتور در افزایش قیمت مسکن، هزینه ساخت مسکن است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌و‌گو با خبرآنلاین از افزایش ۷۸ درصدی هزینه ساخت مسکن خبر داده و گفته قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی از ۱۴ میلیون تومان در سال گذشته به ۲۵ میلیون تومان در سال جدید رسیده است.

افزایش هزینه‌های ساخت مسکن در ایران یکی از عواملی است که مستقیما بر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ اثر می‌گذارد.

آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی از قیمت مسکن در تهران مربوط به تیرماه سال گذشته است که بر اساس آن گزارش میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در سال ۱۴۰۳ حدود ۸۳ میلیون تومان بوده است. در همین زمان متوسط قیمت مسکن از آمار‌های این بانک حذف شده است. اما رسانه‌های مختلف اعلام کرده‌اند که قیمت میانگین مسکن در تهران در اسفند ماه به متری ۱۰۴ میلیون تومان رسیده است. با این حساب و با توجه به رشد ۷۸ درصدی هزینه‌های ساخت مسکن باید منتظر رشد بیشتر قیمت مسکن در سال جاری بود.

کمبود برق عامل گرانی مسکن

کمبود برق هم عاملی است که صنایع بالادستی ساختمان را تحت تاثیر قرار داده است. این محدودیت به خصوص در حوزه صنعت فولاد و سیمان به وضوح دیده می‌شود. از سال گذشته تا کنون این صنایع با محدودیت‌های شدید در تأمین انرژی مواجه شده‌اند. محدودیت برق در صنایع مختلف باعث شده تا فولادی‌ها و سیمانی‌ها به‌عنوان صنایع مادر، بیش از دیگران از چرخه تولید عقب بمانند. استمرار این وضعیت علاوه بر زیان مستقیم به تولیدکنندگان، با کاهش عرضه مواد اولیه، می‌تواند صنایع میانی و تکمیلی را نیز دچار اختلال کند و از آن میان بخش مسکن را.

علاوه بر تورم مصالح و محدودیت‌های انرژی، شورای شهر تهران نیز در اقدامی بحث‌برانگیز، عوارض ساخت‌وساز را در سال ۱۴۰۴ حدود ۲۷ درصد افزایش داد. این در حالی است که آمار‌ها نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران طی یک سال گذشته با کاهش حدود ۲۸ درصدی مواجه بوده است. همچنین فرایند صدور مجوز ساخت به‌طور متوسط ۲۰ ماه به طول می‌انجامد که این روند کند، بسیاری از سرمایه‌گذاران را از ورود به بازار ساخت‌وساز منصرف می‌کند.

تقاضای مسکن از عرضه پیشی گرفت

یکی دیگر از عواملی که به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار است. بر اساس گزارش‌ها میزان تقاضای مسکن در ایران از عرضه آن پیشی گرفته است. بر اساس گزارش‌ها، در دوره ۱۰ ساله اخیر به طور متوسط سالانه حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی کمتر از «سطح مورد نیاز برای تعادل بازار» در کشور مسکن احداث شده است. آماری که نشان می‌دهد تقاضای مسکن، از عرضه آن پیشی گرفته است. این افت چنان است که کارشناسان بازار مسکن معتقدند حتی با وجود کاهش تقاضا به دلیل گران بودن مسکن، باز هم عرضه کمتر از تقاضاست.

مسلما با بر هم خوردن تعادل بازار و افزایش تقاضا، قیمت مسکن روند افزایشی پیدا می‌کند و این مساله در واحد‌های کوچک‌متراژ که متقاضی بیشتری دارد، بیشتر دیده می‌شود.

نکته نگران‌کننده این است که فعالان صنعت ساختمان درباره کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بار‌ها هشدار داده‌اند. به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان این روند از سال ۹۲ به این سو شدت گرفته و بخشی از این موضوع به قوانین و مقررات و بخش دیگری هم به وضعیت اقتصاد کلان، رشد هزینه‌های تولید مسکن و بالا رفتن ریسک‌های سرمایه‌گذاری بازمی گردد.

ساخت و ساز در تهران متوقف می‌شود

از طرف دیگر، اگر بخواهیم مشخصا روی بازار مسکن تهران تمرکز کنیم باید به این نکته اشاره کرد که وزارت راه و شهرسازی در صدد است که ساخت منطقه مسکونی و فروش تراکم جدید برای ساخت مسکن را متوقف کند. این وزارتخانه چندی پیش اعلام کرد تهران دیگر ظرفیت بارگذاری مسکونی ندارد. تمرکز دولت اکنون بر تأمین سرانه‌های آموزشی و آموزش عالی و تغییر کاربری زمین‌ها به نفع فضا‌های عمومی و خدماتی است. این سیاست نشان می‌دهد که برنامه‌ریزان شهری به دنبال کنترل رشد جمعیت در تهران و هدایت توسعه به سایر نقاط کشور هستند.

مجموع این عوامل نشان می‌دهد جدای از ساختار و مکانیزم کلی بازار‌ها در ایران که اصولا روند صعودی دارند، در بازار مسکن محرک‌های دیگری فعال‌اند که می‌توانند به تنهایی به رشد و افزایش قیمت مسکن دامن بزنند.