نبض بازار بررسی می‌کند:

پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1404/ بازار به کدام سمت می‌رود؟

کد خبر: ۲۱۵۰۶۶

تاریخ: ۱۵ ارديبهشت ۱۴۰۴ - ۱۴:۲۸

بازار مسکن در ایران به‌عنوان یکی از بازار‌های مطمئن برای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود. این بازار در دوره‌های مختلف با فراز و نشیب‌های مختلفی رو‌به‌رو بوده است، اما در دهه اخیر به سبب افزایش قیمت‌ها در بازار‌های موازی، روند صعودی به خود گرفته است.

به گزارش نبض بازار، افزایش قیمت مسکن و به تبع آن بازار اجاره و سهم بالای آن در سبد خانوار، فشار مضاعفی را به خانواده‌ها تحمیل کرده است. باتوجه به اینکه قیمت مسکن رشد مضاعفی را تجربه کرده، امکاناتی که دولت در اختیار شهروندان به‌عنوان کمک‌هزینه خرید مسکن در نظر گرفته، از قیمت مسکن عقب مانده و خانوار‌هایی که تاکنون صاحب خانه نشده‌اند، به بازار اجاره روی آورده‌اند.

طبیعی است با افزایش حجم تقاضا در بازار اجاره با افزایش قیمت اجاره‌بها نیز رو‌به‌رو باشیم که موجب شده تا افراد به شهر‌های اقماری در کنار کلان‌شهر‌ها روی بیاورند. این روند در سال ۱۴۰۳ نیز ادامه داشت و پیش‌بینی می‌شود باتوجه به سناریو‌های مختلف پیش روی اقتصاد ایران، که در سایه سیاست‌خارجی قرار دارد، در خوش‌بینانه‌ترین حالت روند افزایشی اندکی را پیش رو داشته باشد و در بدبینانه‌ترین حالت که همان عدم توافق و رفع تحریم‌هاست، روند افزایشی پرشتاب‌تری را تجربه کند.

مولفه‌های اثرگذار بر بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴

اگر بخواهیم نگاهی به مولفه‌های اثرگذار در بازار مسکن داشته باشیم، می‌توانیم چنین طبقه بندی را در نظر بگیریم.

۱. تورم عمومی و نرخ ارز

افزایش نرخ تورم و نوسانات ارزی از عوامل کلیدی تأثیرگذار بر بازار مسکن هستند. به‌عنوان مثال و براساس به گزارش رسانه‌ها، جهش نرخ دلار به بالای ۱۰۴ هزار تومان در اوایل سال ۱۴۰۴ باعث افزایش قیمت دلاری مسکن شد و بهای هر مترمربع آپارتمان به سطح ۱۱۷۱ دلار رسید.

۲. کاهش قدرت خرید

افزایش قیمت‌ها و کاهش درآمد واقعی خانوار‌ها منجر به کاهش قدرت خرید شده است. این موضوع باعث شده تا تقاضا به سمت واحد‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر سوق پیدا کند و بازار اجاره با افزایش قیمت‌ها و کاهش عرضه مواجه شود.

۳. هزینه‌های ساخت‌وساز

افزایش قیمت مصالح ساختمانی و عوارض ساختمانی، هزینه‌های ساخت‌وساز را بالا برده است. برای مثال، تصویب لایحه افزایش ۲۷ درصدی عوارض ساختمانی در شورای اسلامی شهر تهران نگرانی‌هایی درباره تأثیر این تصمیم بر صنعت مسکن و رکود حاکم بر آن ایجاد کرده است.

۴. سیاست‌های دولت و برنامه‌های حمایتی

برنامه‌های دولتی مانند طرح نهضت ملی مسکن و اعطای وام‌های ودیعه مسکن می‌توانند تأثیرگذار باشند. با این حال، اجرای این برنامه‌ها با چالش‌هایی مواجه است و تأثیر آنها بر بازار هنوز مشخص نیست.

۵. تحولات سیاسی و بین‌المللی

تحولات سیاسی، مانند توافقات بین‌المللی، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد. به‌عنوان مثال، در صورت انجام توافق میان ایران و آمریکا، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن از رکود خارج شده و سرمایه‌ها را به خود جلب کند.

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

بهروز ملکی، کارشناس شناخته‌شده بازار مسکن در گفتگو با نبض بازار گفت: برای بررسی سیمای کلی بازار مسکن، در کنار بررسی مولفه‌های مستقیم بر بازار شامل عرضه و تقاضا، به متغیر‌های اقتصاد کلان مانند نقدینگی، نرخ سود بانکی، وام مسکن، بازار‌های موازی، رشد اقتصادی و ... نیز توجه کنیم.

به گفته او، بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۳، میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان معامله شده در تهران حدود ۸۹ میلیون تومان بود که با توجه به قیمت دلار در همان مقطع (۵۹ هزار تومان)، قیمت یک متر مربع آپارتمان، معادل ۱۵۰۰ دلار می‌شد.

ملکی می‌افزاید: «در شرایط عدم انتشار رسمی آمار و اطلاعات، اگر با اکراه و از سر ناچاری، به گمانه‌زنی و مشاهدات میدانی که قطعا از خطای بالایی برخوردار هستند استناد کنیم احتمالا قیمت دلاری یک متر مربع آپارتمان در تهران با شیب تندی کاهش یافته و هم‌اکنون به حول و حوش ۱۱۰۰ دلار رسیده است (۴۰۰ دلار کاهش در ۶ ماه).»

با این حال رسانه‌ها باتوجه به افزایش قیمت دلار در اوایل سال ۱۴۰۰، نرخ هر متر مربع آپارتمان در تهران را تا ۱۱۷۱دلار برآورد کرده‌اند که اکنون با کاهش نرخ دلار، این رقم افزایش داشته است.

این کارشناس معتقد است که در شرایطی که آمار و اطلاعاتی در خصوص تحولات بازار مسکن نیمه دوم سال منتشر نشده است، تحلیل بازار مسکن علاوه بر ریسک‌های متنوع اقتصادی، اجتماعی و سیاسی با ریسک جدیدی نیز مواجه شده است که می‌توان آن را ریسک آماری نامید.

ملکی در مواجهه با این پرسش که تأثیر توافق ایران و غرب، بر قیمت دلاری مسکن در سال ۱۴۰۴ چگونه خواهد بود، دو سناریو را محتمل می‌داند: «در سناریوی اول، با فرض توافق جامع ایران و غرب، روند کاهش قیمت دلاری آپارتمان، به تدریج متوقف می‌شود و افزایش ملایمی را تجربه می‌کند. در سناریوی دوم، با فرض عدم توافق ایران و غرب و تشدید تنش‌ها، کاهش قیمت دلاری آپارتمان می‌تواند تداوم یابد. البته بدیهی است توافق یا عدم توافق، محدود به دو سناریوی ساده فوق (حالت صفر و یک) نیست و بسته به اینکه توافق، چه زمانی و با چه کیفیتی محقق شود می‌تواند به سناریو‌های متنوعی بینجامد. ضمن اینکه نباید از یاد برد تحلیل فوق صرفا به تاثیر توافق بر بازار مسکن و بدون لحاظ سایر متغییر‌های موثر همچون سیاست‌های پولی و بانکی دولت، صورت پذیرفته است.».

اما به‌طور کلی کارشناسان بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ بر این باورند که بازار در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و تغییرات قابل‌توجهی در کوتاه‌مدت پیش‌بینی نمی‌شود. برخی دیگر نیز می‌گویند حرکت بازار‌های موازی مانند ارز و طلا تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد داشت و در کنار آن، در صورت بهبود شرایط اقتصادی و انجام توافقات بین‌المللی، امکان خروج بازار از رکود وجود دارد. با این حال هم‌اکنون به دلیل نامشخص بودن شرایط، تقاضا به سمت واحد‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر متمایل شده است.

سناریو‌های احتمالی پیش‌روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

در نگاهی کلان‌تر می‌توان چهار سناریو را در برابر بازار مسکن در نظر داشت:

۱. سناریوی رکود تورمی

در این سناریو، رکود در معاملات مسکن ادامه می‌یابد و قیمت‌ها به دلیل تورم بالا، با شیب ملایم افزایش پیدا می‌کند. قدرت خرید به شدت کاهش می‌یابد و تقاضا برای واحد‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر افزایش می‌یابد. ساخت‌و‌ساز مسکن کاهش می‌یابد و بازار اجاره با افزایش قیمت‌ها و کاهش عرضه مواجه می‌شود.

۲. سناریوی ثبات نسبی

در صورت کنترل تورم و ثبات نرخ ارز، بازار مسکن ممکن است به ثبات نسبی برسد. در این حالت، قیمت‌ها افزایش قابل‌توجهی نخواهند داشت و معاملات به تدریج افزایش می‌یابد.

۳. سناریوی رونق ناشی از توافقات بین‌المللی

در صورت انجام توافقات بین‌المللی و بهبود روابط خارجی، بازار مسکن ممکن است از رکود خارج شده و سرمایه‌گذاری‌ها افزایش یابد. این موضوع می‌تواند منجر به افزایش ساخت‌وساز و رونق بازار شود.

۴. سناریوی رکود عمیق

در صورت ادامه وضعیت فعلی و عدم اجرای مؤثر برنامه‌های حمایتی، بازار مسکن ممکن است وارد رکود عمیق‌تری شود. در این حالت، قیمت‌ها افزایش نمی‌یابد و معاملات به شدت کاهش می‌یابد.

در یک جمع‌بندی سناریو‌های پیش روی بازار مسکن را می‌توان به این شکل دسته‌بندی کرد:

سناریوهای احتمالی پیش‌روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

سناریو

وضعیت اجاره

خرید و فروش

سرمایه‌گذاری

رکود تورمی

رشد اجاره، کاهش جابه‌جایی

کاهش معاملات

فقط سرمایه‌گذاری اجاره‌ای

تورم بالا

اجاره‌سنگین‌تر، کوچ اجباری

رونق سوداگرانه

افزایش ساخت سوداگرانه

ثبات نسبی

کنترل اجاره، امید به مالکیت

رشد تقاضای مصرفی

فرصت برای پروژه‌های بلندمدت