گزارش نبض بازار از چرایی استمرار بحران در بازار اجاره مسکن:

مستاجرزدایی از بازار مسکن ادامه دارد/ روند اجاره‌نشینی در کشور‌های دیگر چگونه است؟

کد خبر: ۲۱۲۷۳۶

تاریخ: ۳۰ فروردين ۱۴۰۴ - ۱۱:۳۴

بحران اجاره‌بها در ایران هرسال رنگ و روی تازه‌ای به خود می‌گیرد و اسباب شکل‌گیری انواع چالش‌های اجتماعی و اقتصادی ناشی از بروز پدیده بدمسکنی در اقتصاد ایران بوده است. بروز انواع بدمسکنی ناشی از افزایش هزینه اجاره‌بها اعم از گورخوابی، زیرپله‌خوابی، پانسیون‌خوابی، حاشیه‌نشینی، افزایش تمایل برای زیست اشتراکی، پشت‌بام‌خوابی و مواردی از این دست، تنها بخشی از تبعات سیاستگذاری مبتنی بر قیمت‌گذاری دستوری و تزریق منابع بانکی جهت انبوه‌سازی مسکن در بیابان‌ها (به نام شهر‌های جدید و به کام پیمانکاران نزدیک به دولت‌های مستقر) است.

به گزارش نبض بازار، برای فهم چرایی بروز ابرچالش بدمسکنی و بحران اجاره‌بها در اقتصاد ایران، باید نخست ریشه‌های این پدیده را بررسی کرد. نخستین دلیلی که این ابرچالش را شارژ می‌کند، پدیده چسبندگی نرخ تروم در مدار‌های بالاست که در نتیجه خود، اسباب کاهش قدرت خرید مردم را در پی داشته است. تورم بالا در اقتصاد ایران باعث شده هزینه‌های زندگی، از جمله اجاره مسکن، به شدت افزایش یابد. در عین حال، افزایش دستمزد‌ها نتوانسته به اندازه تورم رشد کند، بنابراین قدرت خرید مردم کاهش یافته و فشار بیشتری بر مستأجران وارد شده است.

چرا مسکن نایاب شد؟

قیمت مسکن در سال‌های اخیر به دلیل عواملی مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی (که خود این فقره ناشی از شوک‌های پیاپی ارزی و سپس ناترازی شدید انرژی بوده)، کاهش ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد در بازار مسکن به شدت افزایش یافته است. این افزایش قیمت به طور مستقیم بر رشد سرسام‌آور نرخ اجاره‌بها نیز تأثیر گذاشته است.

به دلیل رکود اقتصادی، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز و موانع قانونی یا بوروکراتیک، عرضه مسکن جدید کاهش یافته است. این موضوع موجب کمبود مسکن و افزایش تقاضا برای اجاره شده است. بسیاری از افراد به جای استفاده از مسکن برای سکونت، آن را به عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری و کسب سود در نظر می‌گیرند. این نگاه باعث کاهش شدید عرضه و حتی حبس عرضه مسکن و افزایش قیمت‌ها شده است، که در نهایت به افزایش اجاره‌بها منجر می‌شود. به عبارت دیگر، سرریز نتایج سیاست‌گذاری یاد شده سبب شد تا مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که حتی بانک‌ها نیز برای مصون ماندن دارایی‌های خود از تسهیلات تکلیفی و استقراض دولت، بخش بسیار بزرگی از دارایی‌های نقدی خود را به مسکن تبدیل می‌کنند. فرامشو نکنیم که ناترازی اصلی در منابع بانکی کشور، نه از گونه اعصار و درماندگی بلکه ناشی از کمبود منابع نقدی نسبت دارایی‌های غیرنقدی بانک‌هاست.

دگردیسی فرهنگی جمعیتی

رشد جمعیت شهری و مهاجرت از روستا‌ها به شهر‌ها باعث افزایش تقاضا برای مسکن در مناطق شهری شده است. این تقاضای بالا فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد می‌کند. مهاجرت ناشی از کمبود آب و همچنین عدم تمایل جوانان به اشتغال در مشاغل نیمه‌کاذب و فصلی مانند کشاورزی در اراضی دیمی، سبب رشد تقاضا برای اجاره مسکن در شهر‌های بزرگ شده است. رشد پدیده تک‌نشینی در واحد‌های مسکونی همزمان با رکوردشکنی نرخ طلاق در کشور، باعث شده تا زوج‌ها پس از جدایی، ترجیح بدهند که حریم خصوصی خود را حفظ کرده و در واحد‌های مسکونی تخصیص یافته به خود زندگی کنند. این مسئله از دیگر پارامتر‌های جمعیت‌شناختی بود که سبب افزایش تقاضای اجاره مسکن و در نتیجه افزایش بهای آن شده است.

از دیگر پارامتر‌هایی که در این زمینه می‌توان اشاره کرد، جمعیت بالای مهاجران افغان ساکن کشور است که حسب آمار‌های نیمه‌رسمی تا ۱۵ میلیون نفر را شامل می‌شوند و به دلیل قوانین سخت‌گیرانه خرید خانه از سوی اتباع افغان، این فشار بسیار بزرگ نیز بر تقاضای مهیب اجاره موجود در بازار می‌افزاید. از سوی دیگر عدم پیش‌بینی‌پذیری و ثبات برای آینده باعث شده تا خانوار‌های دارای ملک مازاد، نرخ اجاره‌بها را با انگیزه حفظ ارزش دارایی‌های خود و کسب سود، با نرخ‌هایی بالاتر از نرخ تورم تطبیق دهند و این مسئله نیز بر تحریک تقاضای قیمتی اجاره بها تاثیرات منفی خود را برجای می‌گذارد.

چین و اروپا با اجاره‌بها چگونه تا می‌کنند؟

در کشور‌های اروپایی، سیاست‌های مسکن به طور کلی بر اساس حمایت از مستأجران، کنترل اجاره‌بها، و افزایش عرضه مسکن تنظیم شده است. برخی از اقدامات کلیدی این کشور‌ها عبارتند از:

۱. کنترل اجاره‌بها

بسیاری از کشور‌های اروپایی، مانند آلمان، فرانسه و سوئد، دارای قوانین کنترل اجاره‌بها هستند. این قوانین سقفی برای افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کنند و اجازه نمی‌دهند صاحب‌خانه‌ها اجاره‌ها را به صورت غیرمنطقی بالا ببرند.

برای مثال، در آلمان، قانون «اجاره معقول» Mietpreisbremse اجازه نمی‌دهد اجاره‌بها بیش از ۱۰ درصد بالاتر از میانگین منطقه باشد.

۲. حمایت دولتی از مستأجران

دولت‌ها با ارائه یارانه‌های مسکن به خانوار‌های کم‌درآمد کمک می‌کنند تا بتوانند هزینه اجاره را تأمین کنند. این یارانه‌ها معمولاً بخشی از اجاره را پوشش می‌دهند.

در برخی کشورها، مانند هلند، درصدی از درآمد خانوار به عنوان معیار برای پرداخت اجاره تعیین می‌شود و اگر اجاره‌بها از این حد بیشتر شود، دولت مداخله می‌کند.

۳. افزایش ساخت مسکن اجتماعی

کشور‌های اروپایی به طور گسترده در ساخت مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری می‌کنند. این نوع مسکن‌ها توسط دولت یا سازمان‌های غیرانتفاعی ساخته می‌شوند و با اجاره‌های پایین‌تر از بازار به خانوار‌های کم‌درآمد اجاره داده می‌شوند.

برای مثال، در اتریش، بیش از ۲۰ درصد مسکن‌ها به صورت مسکن اجتماعی هستند.

۴. قرارداد‌های بلندمدت

در کشور‌های اروپایی، مستأجران معمولاً از قرارداد‌های بلندمدت اجاره بهره‌مند هستند که امنیت بیشتری به آنها می‌دهد. این قرارداد‌ها به صاحب‌خانه‌ها اجازه نمی‌دهند بدون دلیل مستأجران را اخراج کنند یا اجاره‌بها را به سرعت افزایش دهند.

۵. مالیات بر خانه‌های خالی

در کشور‌هایی مانند فرانسه و اسپانیا، مالیات‌هایی بر خانه‌های خالی وضع شده است تا صاحب‌خانه‌ها را ترغیب کند خانه‌های خود را به بازار اجاره عرضه کنند.

چین

چین به دلیل رشد سریع شهری شدن و افزایش جمعیت، با چالش‌های بزرگی در زمینه اجاره مسکن مواجه است. دولت چین برای مدیریت این مسئله اقداماتی انجام داده است، از جمله:

۱. ساخت گسترده مسکن ارزان‌قیمت

دولت چین به طور فعال در ساخت مسکن ارزان‌قیمت و مسکن عمومی برای اقشار کم‌درآمد سرمایه‌گذاری می‌کند. این مسکن‌ها معمولاً به صورت اجاره‌ای با نرخ پایین‌تر از بازار ارائه می‌شوند.

طرح‌هایی مانند «مسکن تضمینی» Guaranteed Housing برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد اجرا شده است.

۲. کنترل اجاره‌بها

در برخی شهر‌های بزرگ چین، دولت سقف‌هایی برای اجاره‌بها تعیین کرده است تا از افزایش بی‌رویه جلوگیری کند. این سیاست‌ها به خصوص در شهر‌هایی مانند پکن و شانگهای اجرا می‌شود.

۳. ترویج اجاره بلندمدت

دولت چین در تلاش است فرهنگ اجاره بلندمدت را توسعه دهد تا مستأجران از امنیت بیشتری برخوردار شوند. این امر به کاهش نگرانی‌ها در مورد اخراج‌های ناگهانی یا افزایش سریع اجاره‌بها کمک می‌کند.

۴. تشویق سرمایه‌گذاری در بازار اجاره

دولت چین با ارائه مشوق‌هایی به شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران، آنها را ترغیب می‌کند تا در ساخت مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کنند. این اقدام به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای در بازار کمک کرده است.

۵. نظارت و تنظیم بازار اجاره

چین بازار اجاره را به دقت نظارت می‌کند و پلتفرم‌های آنلاین اجاره مسکن را تحت کنترل قرار می‌دهد تا از تقلب و افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها جلوگیری شود.

بحران اجاره‌بها در ایران ترکیبی از عوامل اقتصادی و اجتماعی را در دل خود دارد به دلیل چندبعدی بودن، نیازمند سیاستگذاری چندبعدی نیز هست که تاکنون در افق تصمیمات اتخاذ شده از سوی سیاتگذاران فعلی کشور دیده نشده است.