ذره‌بین نبض بازار بر ابعاد مختلف سیاستگذاری مسکن در ایران:

چرا مسکن در ایران گران است؟/ تجربه کشورهای دیگر چه می‌گوید؟

کد خبر: ۲۱۲۵۱۲

تاریخ: ۲۷ فروردين ۱۴۰۴ - ۱۴:۲۴

از اواخر دهه ۳۰ خورشیدی که شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی اقدام به ساخت مسکن سازمانی برای پرسنل خود کردند و بسیاری از محلات در تهران شهر‌های مختلف، به دلیل همین شهرک‌سازی‌های مسکونی به نام ارگان‌ها درآمد، تولید انبوه مسکن برای اقشار مختلف درآمدی، به دغدغه برنامه‌ریزان اقتصاد دولتی در ایران تبدیل شد.

به گزارش نبض بازار، نمونه‌های موفق تولید مسکن انبوه شهرکی در بخش خصوصی، مانند شهرک اکباتان و آپادانا، باعث شد تا دولتمردان هم بخواهند در این عرصه رقیب بخش خصوصی شود که در نهایت، به خروجی سازنده‌ای برای بازار مسکن کشور تبدیل نشد و رفته رفته مسکن از حالت کالای ضروری با دوام، به کالای سرمایه‌ای و سپس کالای لوکس تبدیل شد و زمان تکمیل سرمایه خانوار برای خریداری کردن یک باب واحد مسکونی، به حدود ۱۵۵ سال بالغ شد که طولانی‌ترین نمونه در خاورمیانه و یکی از طولانی‌ترین زمان‌های انتظار برای خانه‌دار شدن در جهان است.

مسکن‌سازی ورشکسته دولتی

طرح‌های تولید مسکن دولتی نظیر مسکن روستایی بنیاد مسکن، مسکن مهر، مسکن امید، نهضت ملی مسکن و... نیز سرکنگبینی بودند که صفرا فزود. به عنوان نمونه در روز‌های نخست حمایت دولت نهم از طرح مسکن مهر، مبلغ تسهیلات مسکن برای این بخش ۱۵ میلیون تومان بود (سال ۸۵) و سپس به تدریج تا ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافت که نشان دهنده تاثیر مخرب این طرح دولتی بر بخش مسکن و گران‌سازی آن بود.

از دیگر تاثیرات مخرب این طرح می‌توان به توسعه حاشیه‌نشینی رسمی در کشور اشاره کرد که اکنون برپایه آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، کسری معادل ۲۰ میلیون نفر از جمعیت کشور را در خود جای داده است. پروژه مسکن مهر برپایه تقاضای متقاضیان آغاز شد و قرار بود که تا سال ۹۲ به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور از سوی دولت منتهی شود با این حال پروژه مسکن مهر تا به امروز هنوز به طور کامل پایان نیافته و در مجموع ۲ میلیون ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را توانست با بلعیدن حجم بالایی از آورده‌های افراد و تسهیلات بانکی بسازد که البته حدود ۲۴۰ هزار واحد آن هنوز تحویل متقاضیان نشده است.

طرح نهضت ملی مسکن نیز با وعده ایجاد یک میلیون واحد مسکونی در هر سال از میانه سال ۱۴۰۰ آغاز شد و در ادامه و تا پایان سال ۱۴۰۳ تنها به ۳۳۰ هزار واحد مسکونی در مراحل سفت‌کاری رسیدیم. این در شرایطی بود که دولت با اصرار و فشار شدید بر منابع بانک‌ها برای تامین مالی این طرح از طریق تسهیلات با نرخ‌های بهره سرکوب شده ۱۲ درصد و پایین‌تر، علاوه بر افزایش قیمت تمام شده مسکن و زمین در شهر‌های جدید، اسباب تشدید ناترازی در نظام بانکی را نیز فراهم کرد. تنها تا پایان فروردین ماه سال گذشته، حدود ۸۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات تکلیفی از سوی دولت برای تامین مالی این طرح شکست‌خورده پرداخت شده است. نرخ‌های توافق شده پیمانکاران با دولت برای ساخت هر متر مربع مسکن در این طرح حدود ۱۰ میلیون تومان در نظر گرفته شد و در عمل به بالای متری ۱۸ میلیون تومان بالغ شد.

تکنولوژی پایین ساخت مسکن (که خواب سرمایه را افزایش داده و نرخ بهره موثر بازار را نیز به همین دلیل بالا می‌برد)، کیفیت پایین مصالح، قیمت‌گذاری دستوری مصالح، ناترازی انرژی و کمبود شدید مصالح (کاهش تولید محصولات فولادی مورد نیاز ساختمان نظیر تیرآهن، میلگرد، نبشی، پروفیل و... به علاوه گچ و سیمان)، عدم مطلوبیت مکان‌های احداث مسکن، بی‌توجهی به نیاز‌های اجتماعی، بهداشتی، فرهنگی، رفاهی و تجاری ساکنین واحد‌های انبوه‌سازی شده توسط دولت، عدم توجه به ظرفیت استراتژیک بافت‌های فرسوده، کیفیت پایین و استحکام غیرقابل قبول سازه‌ها، گرفتاری‌های حقوقی در خرید، انتقال سند و تک‌برگی کردن آن و همچنین تفکیک سند دولتی عرصه و اعیان، از دیگر دلایلی‌ست که سبب شکست چندباره این الگوواره مسکن‌سازی دولتی در ایران شده است.

الگو‌های موفق مسکن‌سازی دولتی خارجی

در کشور‌هایی مانند هلند، آلمان و فرانسه، نوعی از مسکن با کیفیت و ارزان در بافت‌های اصلی شهری جهت اجاره‌های طولانی مدت در اختیار افراد قرار می‌گیرد که از آن با عنوان Social Housing یا مسکن اجتماعی یاد می‌کنند. این سازه‌های مسکونی به افراد اجازه می‌دهد که در یک شرایط پیش‌بینی‌پذیر و بدون استرس، امکان برنامه‌ریزی بلندمدت برای خرید یا احداث خانه را به دست بیاورند.

دولت سنگاپور نیز با طرحی به نام housing & development board یا به اختصار “HDB” توانسته با مسکن‌سازی انبوه دولتی برای ۸۰ درصد از جمعیت خود در یکی از متراکم‌ترین مناطق جهان (که به دلیل همین متراکم بودن، زمین گران و کمیاب است)، صاحب خانه کند.

تنوع سیاست‌های تامین مسکن دولتی در ایالات متحده

در ایالات متحده، برنامه‌های مختلفی برای تأمین مسکن مقرون به‌صرفه وجود دارد، از جمله برنامه‌های Department of Housing and Urban Development که به اختصار (HUD) نامیده می‌شود، به تأمین مسکن برای افراد کم درآمد و ایجاد پروژه‌های مسکن اجتماعی کمک می‌کند. در ادامه نبض بازار به برخی دیگر از این سیاست‌ها اشاره می‌کند:

برنامه‌های مسکن دولتی در ایالات متحده به منظور تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه و مناسب برای اقشار مختلف جامعه طراحی شده‌اند. این برنامه‌ها معمولاً توسط دولت فدرال، ایالت‌ها و شهرداری‌ها اجرا می‌شوند و شامل انواع مختلفی از طرح‌ها و خدمات هستند. در زیر به برخی از مهم‌ترین برنامه‌های مسکن دولتی در ایالات متحده اشاره می‌شود:

۱. برنامه مسکن عمومی Public Housing:

این برنامه به تأمین مسکن برای افراد و خانواده‌های کم درآمد اختصاص دارد. دولت فدرال و محلی به ساخت و مدیریت واحد‌های مسکونی می‌پردازند که به قیمت پایین‌تر از بازار اجاره داده می‌شوند.

مدیریت: این واحد‌ها معمولاً تحت مدیریت برنامه‌های ایالتی مسکن (PHA) هستند که مسئولیت نظارت و مدیریت این برنامه‌ها را بر عهده دارند.

۲. برنامه کمک اجاره Housing Choice Voucher Program - Section ۸:

این برنامه به خانواده‌های کم درآمد کمک می‌کند تا اجاره مسکن در بازار آزاد را تأمین کنند. با استفاده از این وام، مستأجران می‌توانند بخشی از هزینه اجاره را از دولت دریافت کنند. مستأجران می‌توانند یک واحد مسکونی را انتخاب کنند و با ارائه وام، بخشی از اجاره را به صورت مستقیم به صاحب‌خانه پرداخت کنند. این برنامه به تأمین انعطاف‌پذیری در انتخاب مسکن کمک می‌کند.

۳. برنامه تأمین مالی مسکن Home Investment Partnerships Program - HOME:

این برنامه به دولت‌های ایالتی و محلی کمک می‌کند تا پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه را تأمین مالی کنند. هدف این برنامه، افزایش تعداد واحد‌های مسکونی مناسب برای افراد کم درآمد است. دولت فدرال به ایالت‌ها و شهرداری‌ها منابع مالی می‌دهد که می‌توانند برای ساخت، خرید، یا بازسازی واحد‌های مسکونی استفاده کنند.

۴. برنامه حفاظت از مسکن Homelessness Assistance Programs:

این برنامه‌ها به منظور کمک به افراد و خانواده‌هایی که بی‌خانمان هستند یا در خطر بی‌خانمانی قرار دارند، طراحی شده‌اند.

این برنامه‌ها شامل تأمین مسکن موقت، خدمات مشاوره‌ای، و کمک‌های مالی برای تأمین مسکن دائمی است.

۵. برنامه وام مسکن Federal Housing Administration:

FHA به افراد و خانواده‌ها وام‌های مسکن با نرخ بهره پایین‌تر و شرایط آسان‌تر ارائه می‌دهد. این برنامه به ویژه به افرادی که اولین بار خانه‌دار می‌شوند، کمک می‌کند.

وام‌های FHA معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت کمتری دارند و شرایط اعتبار برای دریافت آنها نسبت به وام‌های سنتی آسان‌تر است.

۶. برنامه‌های تأمین مسکن برای جانبازان و کهنه‌سربازان:

این برنامه‌ها به جانبازان و خانواده‌های آنها کمک می‌کند تا مسکن مناسب و مقرون به صرفه تأمین کنند. خدمات این طرح شامل وام‌های مسکن، کمک‌های مالی و خدمات مشاوره‌ای برای تسهیل فرآیند خرید یا اجاره مسکن است.

۷. برنامه مسکن مقرون به صرفه برای افراد مسن Supportive Housing for Seniors:

این برنامه به افراد مسن کمک می‌کند تا به مسکن‌های مناسب و خدمات حمایت‌گر دسترسی داشته باشند.

این شامل مسکن با خدمات حمایتی، مانند خدمات بهداشتی و اجتماعی، برای ارتقاء کیفیت زندگی سالمندان است.

۸. برنامه مسکن سبز و پایدار:

این برنامه به تأمین مسکن‌های پایدار و دارای استاندارد‌های زیست‌محیطی کمک می‌کند.

هدف از اجرای این طرح، ارتقاء بهره‌وری انرژی و کاهش تأثیرات منفی زیست‌محیطی در پروژه‌های ساخت مسکن است.

این برنامه‌ها با همکاری دولت‌های فدرال، ایالتی و محلی اجرا می‌شوند و به بهبود شرایط زندگی افراد و خانواده‌های کم درآمد کمک می‌کنند. با وجود چالش‌ها و مشکلات موجود، این برنامه‌ها همچنان به عنوان ابزاری مهم در مبارزه با فقر مسکن و بی‌خانمانی در ایالات متحده عمل می‌کنند.

در مجموع برای عبور ایران از بحران مسکن، طیف مدرن‌تری از سیاست‌گذاری جدید لازم است که در بسته‌های حمایتی جدید، علاوه بر نفی تمام سیاست‌گذاری‌های پیشین، بر تامین تکنولوژی‌های جدید ساخت، بهینه‌سازی مصرف انرژی و کیفیت اسکان توجه کافی شود و به طور خاص از الگوواره معماری بروتالیستی دولتی به شدت خودداری صورت پذیرد.