در گفت‌وگوی نبض بازار با کارشناس بخش مسکن بررسی شد؛

شهرداری‌ها عامل گرانی مسکن هستند؟

کد خبر: ۱۴۱۴۰۴

تاریخ: ۰۷ آبان ۱۴۰۱ - ۱۰:۲۲

کارشناس مسکن و عمران شهری اظهار کرد: یکی از دلایل گرانی مسکن عملکرد شهرداری‌ها در صدور پروانه‌های ساخت و اخذ عوارض سنگین بر ساخت و ساز است که موجب می‌شود پروسه ساخت مسکن طولانی، زمان‌بر و پرهزینه باشد. طبیعی است که این شرایط بر افزایش قیمت مسکن موثر است.

علی نوذرپور، کارشناس بخش مسکن در گفتگو با نبض بازار اظهار کرد: روند صدور پروانه ساختمانی در شهرداری‌ها طولانی است. صدور پروانه ساختمانی از ابعادی مختلف مورد بررسی قرار می‌گیرد تا زمین و مالکیت آن مشکلی نداشته و کاربری و تراکم آن مطابق با قواعد مندرج در طرح تفصیلی تعیین شود.

گرانی مسکن متاثر از عوارض سنگین و مسیر طولانی صدور پروانه ساختمانی

وی افزود: البته تلاش‌هایی برای کاهش مسیر صدور پروانه ساختمانی انجام شده، اما هنوز وقت‌بر و زمان‌بر است و این موضوع در کنار اخذ عوارض سنگین به عنوان یکی از مشکلات مهم سازندگان بوده و زمینه‌ساز گرانی مسکن نیز شده است.

۷۰ درصد درآمد شهرداری‌های از عوارض ساخت و ساز تامین می‌شود

نوذرپور درباره اخذ عوارض برای صدور پروانه ساختمانی که به گفته سازندگان قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد، خاطرنشان کرد: شهرداری‌ها منابع مالی چندانی ندارند و عوارض بر ساخت از جمله منابعی است که موجب افزایش درآمد‌های شهرداری‌ها شده و حدود ۷۰ درصد درآمد شهرداری از عوارض ساخت است.

کشور‌های توسعه‌یافته عوارضی از ساخت مسکن و فضای شهری دریافت نمی‌کنند

کارشناس عمران شهری افزود: در کشور‌های توسعه‌یافته در تولید ساختمان یا فضای شهری یا عوارضی اخذ نمی‌شود یا حداقل عوارض از سازندگان دریافت می‌شود و تنها در زمان بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی یا تجاری از آن‌ها عوارض اخذ می‌شود.

مدیران اجرایی به سمت کاهش یا حذف عوارض ساخت و ساز حرکت کنند

وی تاکید کرد: قانونگذاران و مدیران اجرایی کشور باید به این سمت و سو حرکت کنند که میزان عوارض ساخت و ساز به حداقل ممکن کاهش یابد یا آنکه حذف شود.

نوذرپور با بیان اینکه قانون منابع درآمد شهرداری‌ها و دهیاری‌ها اخیرا به تصویب مجلس رسیده است در حالی که قرار بود در سال ۱۳۶۲ به تصویب برسد، اظهار کرد: البته بخشی قابل توجه از پیشنهاداتی که در روند تصویب این قانون از سوی وزارت کشور ارایه شده بود در هیات دولت و مجلس حذف شد و این قانون مصوب هرچند برخی از موانع را برداشته و برخی گشایش‌ها را برای درآمد شهرداری‌ها ایجاد کرده است، اما متاسفانه پاسخگوی هزینه‌های شهرداری‌ها نبوده و شهرداری‌ها مجبور هستند که برای پاسخگویی به هزینه‌های جاری و عمرانی عوارض ساخت را نیز دریافت کنند و یکی از دلایل گرانی مسکن نیز همین عوارض ساخت است.

وی افزود: بخش عمده استعلام‌های شهرداری درون‌سیستمی است. بخشی از آن توسط شهرداری‌های مناطق و بخشی در مرکز است. سیستم‌هایی طراحی شده تا مسیر کوتاه شود، اما به جای کوتاه‌شدن مسیر سیستم حاکم در سازمان فناوری اطلاعات شهرداری‌ها مکرر در مسیر صدور پروانه برگشت‌هایی می‌دهد که موجب طولانی‌شدن فرآیند صدور پروانه می‌شود.

کارشناس بخش مسکن خاطرنشان کرد: تلاش‌هایی در مسیر کاهش بروکراسی صدور پروانه صورت گرفته و حتی شهردار جدید نیز بر این موضوع تاکید کرده است، اما مسیر همچنان طولانی و پرهزینه بوده و سازندگان حق دارند که در این خصوص گلایه‌هایی داشته باشند.

شهرداری‌ها از کمک‌های دولتی بی‌بهره‌اند

نوذرپور عنوان کرد: اکنون شهرداری‌ها از کمک‌های دولتی بی‌بهره‌اند این در حالی است که در گذشته و دردهه ۶۰، حدود ۵۰ درصد از درآمد‌های شهرداری‌ها را دولت‌ها تامین کرده و ردیف‌های بودجه‌ای که به این منظور وجود داشت به توسعه حمل و نقل، نوسازی بافت فرسوده و مدیریت پسماند کمک می‌کرد، اما هر چه به جلوتر آمدیم تبصره ۵۲ قانون بودجه سال ۶۲ که بر خودکفا‌شدن شهرداری‌ها تاکید داشت موجب شد با وجود آنکه قانونی برای خودکفایی شهرداری‌ها وجود نداشت، اما عملا دولت‌ها به سمت کم‌کردن سهم خود در بودجه شهرداری‌ها حرکت کنند و آن سهم ۵۰ درصدی اکنون در کلان کشور حدود ۶ درصد شده است.

وی گفت: دولت درحال حاضر تنها ۶ درصد از بودجه شهرداری‌ها را تامین می‌کند و ۹۴ درصد درآمد‌ها باید از محل اخذ عوارض تامین شود. در بخش عوارض نیز عوارض بر ساخت و ساز یا پروانه ساختمانی است بنابراین تا زمانی که دولت در تامین زیرساخت‌ها کمک لازم را به شهرداری‌ها نداشته باشد، طبیعی است که این عوارض اخذ و خود به عنوان عاملی برای گرانی مسکن عمل می‌کند.

وی با بیان اینکه در قانون ذکرشده که دولت باید تا ۵۰ درصد در توسعه مترو به شهرداری‌ها کمک کند، اما این کمک‌ها ارایه نشده است، تصریح کرد: سهمی که اکنون دولت برای مترو پرداخت می‌کند کمتر از ۱۷ درصد است و برای خرید اتوبوس نیز دولت کمکی به شهرداری‌ها ندارد، این در حالی است که در دولت آقای خاتمی حدود ۲۰ هزار دستگاه اتوبوس نو خریداری و به ناوگان شهری افزوده شد.

دولت در حوزه مدیریت شهری به وظایف خود عمل نمی‌کند

کارشناس بخش شهری عنوان کرد: اکنون بیش از ۸۰ درصد اتوبوس‌هایی که در ناوگان شهری وجود دارد، فرسوده است. وقتی دولت در حوزه مدیریت شهری به وظایف خود عمل نکرده و ماموریت‌هایی که در دنیا توسط شهرداری‌ها انجام می‌شود درید اختیار دولت است این مشکلات وجود دارد.

دولت‌های تمرکزگرا اجازه فعالیت مناسب به شهرداری‌ها را نمی‌دهند

وی افزود:‌در دنیا زمین شهری در اختیار شهرداری‌ها قرار دارد در حالی که در ایران بخشی دولتی است و سازمان ملی زمین و مسکن وجود دارد. در ایران دولت‌ها تمرکزگرا بوده و اجازه نمی‌دهند وظایف تصدی‌گری به شهرداری‌ها واگذار شود.

نوذرپور درباره انتقاداتی که برخی کارشناسان شهری به عملکرد ضعیف شهرداری‌ها در ایجاد زیرساخت‌ها و امور زیربنایی و توجه بیشتر به امور ظاهری و روبنایی دارند، نیز خاطرنشان کرد: بسته به دوره‌های مختلف مدیریت شهری این عملکرد متفاوت بوده است. در دوره پنجم بیشترین تمرکز برتوسعه زیرساخت‌ها بود، اما در دوره‌هایی اولویت به موضوعات مذهبی و فرهنگی داده شده و به اموری مداخله می‌کنند که در حوزه وظایف آن‌ها نیست.

وی افزود: متناسب با دوره‌های مختلف شهرداری‌ها، عملکرد‌ها متفاوت بوده و طبیعی است که در برخی دوره‌ها توجه به ایجاد زیرساخت‌ها و امور زیربنایی به نحو بهتری انجام شده است. نکته مهم دیگر این است که تا زمانی که درآمد‌های شهری پایدار نباشد شهرداری‌ها چاره‌ای ندارند که بخش عمده درآمد‌ها را در حوزه حفظ و نگهداشت شهری هزینه کنند.

نوذرپور گفت: یکی دیگر از مشکلات نیز این است که هر دوره‌ای که تمام می‌شود تجربیات و عملکرد‌های دوره قبلی را نادیده می‌گیرد و با تغییر کادر مدیریتی، تجارب مناسب از دست می‌رود به عبارتی هیچ کس پای خود را روی شانه مدیران قبلی نمی‌گذارد تا حرکت رو به جلوتری برداشته شود بلکه لگدی به عملکرد‌های گذشته زده می‌شود و مسیری جدید طی می‌شود. پروژه‌های قبلی کنار می‌رود و نیرو‌های باتجربه و متخصص کنار گذاشته شده تا نیرو‌های کم‌تجربه و وفادار به کار گرفته شوند.