بازار اجاره بها نگران کننده است/چرا طرح های بازار مسکن شکست می خورند

کد خبر: ۱۳۵۳۶۹

تاریخ: ۱۵ تير ۱۴۰۱ - ۱۱:۵۴

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تعیین سقف برای اجاره بها از سوی مسئولین، با توجه به نتایج آن و مرکز آمار ایران این سیاست از شکست حکایت دارد.

به گزارش نبض بازار، مسکن ملی و مهر، قیمت مسکن، میزان اجاره بها، وام مسکن، تعیین سقف اجاره بها و طرح‌های دیگری که منافع مستاجران را تامین کند، برنامه ریزی شده است، اما چرا این طرح‌ها با شکست مواجه می‌شوند و بجای رفع بحران، بحران آفرین شده اند.

۶ ماه بعد از زمان آغاز شیوع کرونا در کشور، در تیر ماه ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا برای بهبود وضعیت مستأجران مصوباتی داشت که یکی از مهمترین آنها، تعیین سقف اجاره بها برای قرارداد‌های تمدیدی بود.

بر اساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش اجاره بها برای تهران ۲۵، کلانشهر‌ها ۲۰ و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد بود که میانگین این سقف مجاز برای کل کشور، ۲۰ درصد بود.

این در حالی است که بر اساس آمار منتشره از مرکز آمار ایران، اجاره بها در کل کشور در سه ماهه سوم سال گذشته (پاییز ۱۳۹۹) نسبت به فصل قبل از آن (تابستان ۱۳۹۹) رشد ۷.۵ درصدی و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (پاییز ۱۳۹۸) افزایش ۴۴.۸ درصدی داشته است.

با توجه به اینکه رقم مذکور، میانگین کل کشور است، به نظر می‌رسد در شهر‌های بزرگ، رشد‌های تا ۸۰ یا ۹۰ درصدی هم در اجاره بها اتفاق افتاده که چنین رقمی به عنوان «متوسط» از سوی مرکز آمار به ثبت رسیده است.

بازار اجاره بهای مسکن در سال گذشته نیز سقف تعیین و عیناً همان ارقام را تکرار کرد که بر این اساس، حداکثر سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در قرارداد‌های تمدیدی مسکن در تهران ۲۵، کلانشهر‌ها ۲۰ و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است.

مسئولان زیر ربط اعلام کردند که هیچ شورای حل اختلافی حق صدور حکم تخلیه برای مستأجران را ندارد.

بررسی‌های میدانی بازار اجاره مسکن، اما چیز دیگری می‌گوید؛ بسیاری از موجران از مستأجران خود مطالبه افزایش ودیعه یا اجاره ماهانه را دارند که عمدتاً به دلیل بازدهی پایین بسیاری از بازارها، خواستار اجاره ماهانه با ارقام بالا هستند؛ در غیر این صورت، باید به فوریت واحد مسکونی را تخلیه کنند!

حالا این بار با پدیده استخدام شرخر برای تخلیه منزل و بیرون کردن مستاجر به گوش می‌رسد.

روزنامه‌های امروز اخبار تامل برانگیزی از بازار اجاره دارند، بازاری که در سال جاری هم به شدت ملتهب شده و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد میزان افزایش اجاره بها در برخی مناطق نسبت به دوره مشابه قبل جهش داشته است.

پدیده اول این بازار، سهم اجاره از درآمد است. مطبوعات امروز از پدیده‌ای صحبت کرده اند که ظاهرا برآمده از مصوبه سقف ۲۵ درصدی اجاره و سخت شدن تخلیه واحد‌های استیجاری از سوی مستاجران است.

به نوشته برخی روزنامه‌ها افرادی با تبلیغ تخلیه مستاجر به صاحبخانه پیشنهاد می‌دهند از ان‌ها برای دور زدن این مصوبه استفاده کنند.

بعد از بررسی پدیده‌های عجیب در بازار اجاره مسکن در کیوسک صبحگاهی به سراغ جزییات طرح نهایی رتبه بندی معلمان، گشت ارشاد مدیران دولتی و سوژه ساختمان فروشی شهرداری تهران برای پرداخت حقوق کارمندانش رفتیم.

اجاره‌بهای مناسب از نگاه مستاجران چقدر است؟

دنیای‌اقتصاد نوشت: سطوح بالای اجاره‌بهای پیشنهادی در تهران سبب شده است مستاجران مبالغ اجاره‌بهایی را که تا چند ماه قبل «گران» توصیف می‌کردند، اکنون «مناسب» ارزیابی کنند و جست‌وجوی خود را حول‌وحوش فایل‌هایی با رهن و اجاره پیشنهادی در آن محدوده قیمتی متمرکز کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» زمستان پارسال تحقیق میدانی از مستاجران و واسطه‌های ملکی فعال در بازار اجاره نشان داد بسیاری از مستاجران از طبقه درآمدی متوسط واحد‌هایی با ارزش رهنی مترمربعی ۶میلیون تومان را بالاتر از استطاعت خود توصیف می‌کردند و ترجیح می‌دادند زمان بیشتری برای جست‌وجو صرف کنند تا خانه‌هایی که با ارزش رهنی نهایی پیشنهادی زیر این مبلغ را پیدا کنند.

اما مستاجران در مناطق متوسط این روز‌ها با وجود اینکه کمتر از ۶ ماه از زمان تحقیق میدانی قبلی «دنیای‌اقتصاد» گذشته، خانه‌هایی با ارزش رهنی مترمربعی ۶ میلیون تومان را «مناسب» ارزیابی می‌کنند؛ اما بررسی فایل‌های موجود نشان می‌دهد تعداد این فایل‌ها در اغلب محله‌های متوسط واقع در شرق و غرب تهران اندک است و صرفا می‌توان در خانه‌های بدون امکانات، قدیمی یا نیازمند اقداماتی مثل نقاشی بنا با قیمت‌های پایین‌تر از این، چنین ارقامی را ملاحظه کرد.

در حال حاضر عمده آپارتمان‌های اجاری معمولی با رهن مترمربعی حدود هفت‌میلیون تومان و بعضا بیشتر، فایل شده و این در حالی است که استطاعت بسیاری از مستاجران از این ارقام پایین‌تر است. مقصود از ارزش رهنی این است که در صورت تبدیل اجاره درخواستی موجر به مبلغ رهن با فرمول «یک‌میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره»، هر مترمربع آپارتمان با چه مبلغی از رهن کامل عرضه شده است.

به‌عنوان مثال آپارتمان مسکونی ۶۰ مترمربعی فایل‌شده با رهن ۱۰۰ میلیون و اجاره هفت‌میلیون تومانی، ارزش رهنی معادل ۳۳۵ میلیون تومان دارد و این یعنی رهن هر مترمربع از این آپارتمان معادل پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.